"Товарищества собственников жилья" (Потяркин Д., "Российская юстиция", 1999, N 6)

Товарищества собственников жилья

Появление нового для нас субъекта права - товарищества собственников жилья - вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Будучи объединением собственников, товарищества смогли появиться на свет лишь при разрушении монополии государственной собственности на жилые помещения. При этом в качестве одной из главных целей передачи жилья в частные руки считается улучшение использования и сохранности жилищного фонда.

Попытка ослабления роли государства в жилищном хозяйстве предпринималась в СССР еще в 20-х годах, когда государственный жилищный фонд использовался преимущественно путем сдачи жилых домов в аренду коллективам жильцов, организованных в кооперативы (ЖАКТы). Но в дальнейшем постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. жилищно-арендная кооперация была упразднена. Такая же участь постигла и жилищно-строительные кооперативы, которые создавались в 20-е годы.

С принятием Советом Министров СССР постановления от 20 марта 1958 г. "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" ЖСК обрели второе дыхание. На протяжении 60-х - 80-х годов число ЖСК неуклонно увеличивалось. Однако постсоветское законодательство не предвещает им радужных перспектив. "В настоящее время на смену жилищным и жилищно-строительным кооперативам приходит более современное юридическое образование - товарищество собственников жилья, соответствующее нынешним рыночным отношениям" (Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997. С.71). Жилищные кооперативы обречены стать товариществами собственников жилья, так как в соответствии с п.4 ст.218 ГК члены всякого потребительского кооператива (в нашем случае - ЖСК), полностью внесшие свой паевой взнос за какое-либо помещение, становятся собственниками данного имущества, что в соответствии с п.1 ст.291 ГК должно повлечь образование товарищества собственников квартир (жилья).

Именно по такому пути пошло правительство Москвы, обязав своим постановлением от 14 января 1997 г. ЖК и ЖСК, члены которых полностью выплатили паевые взносы, привести свои учредительные документы в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья. В то же время обращает на себя внимание некоторое расхождение: если упомянутый Закон устанавливает статус жилтоварищества для всех ЖК (ЖСК), в которых полностью выплачен пай хотя бы одним членом, то московские власти, как это видно, распространяют процедуру преобразования только на те кооперативы, где все члены полностью выплатили паевые взносы.

Увеличению числа товариществ собственников жилья способствует и такое положение российского законодательства, согласно которому допускается организация товарищества собственников до появления самого жилья, т.е. до возведения самого здания - гл.6 Федерального закона от 24 мая 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (в дальнейшем - Закон о товариществах).

На сегодняшний день тем не менее товарищества собственников не получили еще должного распространения. В 1996 году, как говорилось в постановлении правительства Москвы от 1 апреля 1997 г. N 227, в управление товариществам собственников жилья передано из муниципального жилищного фонда всего лишь семь домов. К началу 1999 года в Москве образовано около 200 товариществ.

Определение товарищества собственников жилья. Оно является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений кондоминиума для совместного обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества.

Однако до недавнего времени точно такой же смысл вкладывался в понятие "кондоминиума" - ст.1 Закона Российской Федерации от 22 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (в дальнейшем - Закон об основах). Возникшая сумятица в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. N 2275, которым было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В нем давалось понятие "кондоминиума" как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Одновременно с этим в Положении отдельно закреплялось и понятие "товарищества" домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия товарищества и кондоминиума были разграничены.

И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину "кондоминиум". Противоречие между Законом о товариществах и Законом об основах в части, касающейся определения товарищества собственников жилья, было разрешено с принятием Федерального закона от 21 апреля 1997 г., внесшего изменения и дополнения в Закон об основах.

Отход от трактовки кондоминиума как товарищества привел к тому, что кондоминиумом теперь считается единый комплекс недвижимого имущества, в котором отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Исходя из буквального содержания п.1 ст.212 ГК РФ допустить признание кондоминиума особой формой собственности в России вряд ли возможно. И в российской Конституции, и в ст.212 ГК, которая воспроизводит соответствующую конституционную норму, заложено деление права собственности на различные формы по субъектному принципу. В рамках данной схемы кондоминиум вполне вписывается в конструкцию частной формы собственности. Кондоминиум несет, в основном, экономическую нагрузку, что дает представление о совокупности недвижимых вещей, объединенных единым функциональным назначением.

Если рассматривать кондоминиум как форму собственности, то прослеживается явная аналогия с правом общей долевой собственности, где доли могут принадлежать как частным, так и публичным собственникам.

В специальной литературе есть мнение, что "по смыслу Закона (Закона о товариществах. - Д.П.) кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам" (Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С.229). Но нужно уточнить следующее. Во-первых, не кондоминиум есть жилой дом, а всякий жилой дом как единый комплекс недвижимого имущества есть кондоминиум. И, во-вторых, дом признается кондоминиумом и без дополнительного условия о наличии двух его собственников. У кондоминиума может быть и один собственник.

Например, коттеджи, находящиеся обычно в частной собственности совместно с объектами инфраструктуры (дорогами, тепловыми пунктами и т.д.). Наличие именно двух собственников выступает условием не кондоминиума, а товарищества собственников жилья, что не является одним и тем же.

Регистрация товарищества собственников жилья. Товарищество, будучи юридическим лицом (п.5 ст.25 Закона о товариществах), отвечает всем его признакам, указанным в п.1 ст.48 ГК. Это означает, во-первых, что товарищество приобретает статус юридического лица с момента его государственной регистрации, которой предшествует ряд организационных процедур по созданию самого товарищества. Решение об образовании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании домовладельцев. На этом же собрании принимается Устав товарищества (п.6 ст.22 Закона о товариществах). Образование товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме осуществляется без соблюдения процедуры проведения общего собрания.

Но остается в силе ст.8 Закона об основах, в которой говорится, что отношения между участниками товарищества собственников жилья регулируются договором. В юридической литературе этот договор рассматривается как учредительный, в соответствии с которым учредители обязуются создать юридическое лицо (ч.2 п.2 ст.52 ГК).

Государственная регистрация товарищества собственников жилья на территории Москвы осуществляется Московской регистрационной палатой (п.2 постановления правительства Москвы от 14 января 1997 г. N 16). Орган, проводящий регистрацию, в частности, товариществ собственников, нередко именуется как орган местного самоуправления, что вполне справедливо впредь до принятия федерального закона о государственной регистрации юридических лиц.

Следует также подчеркнуть, что общее правило о специальной правоспособности юридического лица (ч.1 п.1 ст.49 ГК) полностью применимо и к товариществам собственников жилья как некоммерческой организации. Более того, их деятельность (деятельность по управлению жилищным фондом и нежилыми помещениями) подлежит лицензированию (п.2.6 постановления правительства Москвы от 24 сентября 1996 г. N 808 "О ходе приватизации жилищного фонда, регистрации прав собственности на жилые помещения и мерах по совершенствованию процесса формирования рынка жилья", п.8 постановления правительства Москвы от 14 января 1997 г. N 16 "О порядке применения Закона Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" в Москве").

Имущество товарищества. Товарищество собственников жилья, получившее статус юридического лица, должно обладать обособленным имуществом на том или ином вещном праве.

Вопрос о вещных правах следует разделить на две части. Первый касается жилых помещений членов товарищества, а второй - непосредственно имущества данного юридического лица. Основным вещным правом, которым обладает владелец жилья, конечно же, является право собственности. Из этого правила вытекает и название организации - "товарищество собственников жилья".

Правда, товарищество может объединять не только частных собственников жилья, но и публичных собственников помещений. В роли последних выступают государство и муниципальные образования. Так, при наличии муниципального жилищного фонда в московском кондоминиуме, передаваемом в управление товариществу, в товарищество вступает предприятие "Дирекция единого заказчика". По ведомственному жилищному фонду представителем государства в товариществе является организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится объект недвижимости. По нежилым помещениям, не являющимся объектами совместного пользования, представителем муниципальных органов в товариществе также является дирекция единого заказчика.

Практику представительства призван изменить Закон г.Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме", в котором предусматривается, что в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, заключается договор управления между Москомимуществом и товариществом. С заключением такого договора должны автоматически прекратиться права хозяйственного ведения (оперативного управления) предприятия "ДЕЗ" на передаваемое в управление имущество.

Как следует из ч.1 ст.1 Закона г.Москвы "О правах товарищества...", управление нежилым фондом означает комплекс мер по содержанию и эксплуатации объектов нежилого фонда. В их число входит и сдача нежилых помещений в аренду.

Все имущество товарищества и его членов может быть подвергнуто классификации с точки зрения предложенного ГК деления вещей на виды (ст.ст.129, 130, 133, 134, 135 ГК). Главным в данном контексте является дилемма, куда отнести объекты общего пользования. В силу специфики выполняемых ими функций они неделимы (ст.133 ГК). Из этого вытекает необходимость установления только права общей собственности на них (ч.1 п.4 ст.244 ГК).

Поэтому наряду с собственностью отдельных субъектов (физических или юридических лиц, публично-правовых образований) в кондоминиуме есть имущество, находящееся в общей долевой собственности (ч.5 ст.1, ст.6 Закона о товариществах). Режим законной общей долевой собственности распространяется только на так называемое общее имущество (п.1 ст.8 Закона о товариществах), т.е. имущество, обслуживающее более одного помещения. Это означает, что в отношении другого имущества стороны вправе своим соглашением сами установить режим долевой собственности (ч.2 п.4 ст.244 ГК). Доля собственности каждого домовладельца в кондоминиуме, как правило, пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в квадратных метрах площади.

Перечень общего имущества приведен в ст.7 Закона о товариществах - "Общее имущество в кондоминиуме". В п.4 ст.8 того же Закона закреплен принцип допустимости передачи объектов общего имущества в пользование третьему лицу. Исходя из того, что право на общее имущество следует судьбе отчуждаемого помещения (п.2 ст.290 ГК, п.3 ст.8 Закона о товариществах), можно было бы проводить аналогию между жилым помещением как главной вещью и долей в праве на общее имущество как принадлежностью (ст.135 ГК). Из этого следует, что субъектный состав общей собственности в данном случае формируется как бы автоматически, ведь у будущих субъектов этого права в первую очередь наличествует воля приобрести жилое помещение, а не долю в праве на общее имущество.

Со времени принятия упоминавшегося ранее Временного положения о кондоминиуме в отношении вопроса о собственности самого товарищества подход законодателя изменился. Если по данному Положению в собственности товарищества не могло находиться недвижимое имущество (ч.2 п.10), то Закон о товариществах допускает наличие в собственности товарищества недвижимого имущества (п.4 ст.40). Условием приобретения в собственность свободных от обязательств объектов нежилого фонда городской собственности в кондоминиумах является решение общего собрания собственников жилья и постановление правительства Москвы (п.1 постановления правительства Москвы от 13 января 1998 г. N 26).

Особо следует сказать о судьбе земельного участка, на котором находится жилой дом. Земельные участки, входя в состав общего имущества в кондоминиуме (ст.7 Закона о товариществах), находятся тем самым в общей долевой собственности домовладельцев. Статья 11 того же Закона устанавливает принцип бесплатной передачи такого земельного участка. Учитывая положения Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления", можно утверждать, что для органов местного самоуправления как собственников земли норма о бесплатной передаче земли имеет рекомендательный характер.

Сдача муниципальных земельных участков в аренду служит для органов местного самоуправления одним из источников собственных доходов. Поэтому бесплатная передача земель возможна при выполнении органами государственной власти взятой гарантии компенсировать уменьшение "собственных доходов" местного бюджета, возникшее вследствие принятия федерального закона (см. Федеральный закон от 25 сентября 1997 г. "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации"), что является к тому же принципом межбюджетных отношений органов местного самоуправления и органов государственной власти.

Даже если принять во внимание так называемый двойной статус Москвы (субъект Федерации + муниципальное образование), "на практике не представляется возможным организация кондоминиумов в соответствии с перечисленными условиями в городах Москве и Санкт-Петербурге, где не происходит передача городских земель в собственность" (Земельное право России. М., 1995. С.187). Главное, что заслуживает особого внимания в приведенном мнении, это действительное отсутствие практики передачи земель в частную собственность, что придает московским жилтовариществам черту, отличительную от закрепленной в Законе модели.

Главный юрисконсульт

Управления жилищной политики

Комитета муниципального жилья г.Москвы

Д.Потяркин