"Товарищества собственников жилья" (Потяркин Д., "Российская юстиция", 1999, N 7)

Товарищества собственников жилья

Регистрация прав на имущество. Формально право собственности на общее имущество и помещения подлежит государственной регистрации (ст.131 ГК). Здесь будет уместным заметить, что в нормативных правовых актах наряду с понятием "государственная регистрация" используется также понятие "государственный учет". Если регистрация является тем действием, в результате которого возникают, переходят и прекращаются вещные права на недвижимые вещи, то назначение государственного учета состоит в проведении технического, статистического и бухгалтерского видов учета. Таким образом, когда Гражданский кодекс или иной закон требует проведения государственной регистрации, то это означает необходимость осуществления действий, имеющих правоустанавливающий характер.

Как при отчуждении имущества, так и при приватизации первоочередное значение приобретает регистрация - именно с ней связывается возникновение права собственности на приобретенное имущество.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г."О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит подробных положений о регистрации кондоминиума. В нем содержится лишь ссылка (п.1 ст.23) на Закон о товариществах, которым должен регулироваться порядок регистрации кондоминиума. Как следует из ст.14 этого Закона, кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума. При этом регистрация прав на жилое или нежилое помещение в кондоминиуме означает одновременно с этим государственную регистрацию связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав). В Москве регистрацией кондоминиума как единого комплекса занимался Комитет по управлению имуществом (см. постановление Правительства Москвы от 28 октября 1997 г. "О создании товарищества собственников жилья во вновь строящемся микрорайоне N 5 Северного Бутова"), а сейчас этим занимается соответственно Москомрегистрация.

Сегодня система раздельной государственной регистрации в г.Москве преобразуется в систему с единым органом, уполномоченным осуществлять регистрацию. Во вновь созданный орган - Москомрегистрацию - уже переданы функции Москомимущества по регистрации нежилых помещений и функции Москомзема по регистрации прав на земельные участки.

Права на жилые помещения и соответственно сделки с ними подлежат регистрации в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Москвы.

Принятие Закона о государственной регистрации прав отнюдь не умаляет значения регистрации объектов недвижимости в названных органах. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях, в том числе и в Москве, до вступления в силу данного Федерального закона является юридически действительной. По Закону о государственной регистрации прав предполагается, что организации, ведущие на сегодняшний день учет объектов недвижимости, будут предоставлять учреждениям юстиции сведения, необходимые для государственной регистрации прав на эти объекты.

При этом с реальным применением Закона о государственной регистрации прав деятельность данных организаций по учету соответствующих объектов вряд ли будет прекращена. Напомню, этим Законом установлено, что порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Временно обеспечивать соблюдение правил ведения Единого реестра прав на недвижимость и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами будет Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике. В любом случае их деятельность получит информационно-вспомогательный характер для повседневной работы этих учреждений. Такая информация, как отмечалось в литературе, не будет иметь юридически значимого характера, она может являться лишь справочной.

Основой для формирования органами юстиции государственного реестра прав на недвижимое имущество призван стать, кроме того, и огромный массив данных технического характера, который накоплен специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации, именуемыми обычно как бюро технической инвентаризации (абз.3 п.9 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г.).

Товарищество как способ управления кондоминиумом. Товарищество - один из трех возможных способов управления кондоминиумом. Основная задача товарищества домовладельцев - это исполнение функций эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан (Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С.20). Объективно товарищества не могут взять эти функции в полном объеме. О причинах этого будет сказано несколько ниже. Минимум, чем могут и, по мнению мэра Москвы Ю.М.Лужкова, должны заниматься товарищества,- это стать заказчиками коммунальных услуг.

Выбор товарищества как способа управления кондоминиумом должен осуществляться на общем собрании домовладельцев. Предпосылкой выбора товарищества как способа управления кондоминиумом служат общие условия образования товарищества: наличие, по общему правилу, не менее двух домовладельцев - участников товарищества, владеющих, как правило, более чем четырьмя помещениями. Критерию об обязательном наличии двух домовладельцев будет также отвечать альянс, например, одного частного собственника квартиры и органа местного самоуправления как собственника всех остальных квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду. При наличии в доме не более четырех помещений домовладельцы могут управлять кондоминиумом непосредственно, без образования товарищества.

Хотя Закон о товариществах и умалчивает о порядке передачи кондоминиума товариществу, но разумно предположить, что это происходит после регистрации товарищества как юридического лица и после регистрации права на жилые и нежилые объекты недвижимости (права на кондоминиум) в государственных органах, а по мере формирования - в учреждениях юстиции по регистрации прав. Передача прав на управление всем зданием жилищному товариществу возможна, если 51% общей площади здания находится в частной собственности (п.1 раздела 1 Положения о порядке передачи домов в управление жилищным товариществам и взаимодействии с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 24 августа 1993 г.).

Информация по сменившемуся владельцу переданных зданий и помещений отражается территориальным отделением Московского городского бюро технической инвентаризации в техническом паспорте (паспорте домовладения). После приемки дома также происходит переоформление права пользования земельным участком.

В случае обслуживания помещений самим товариществом оно нанимает по трудовому соглашению необходимых работников (электриков, уборщиц и т.д.). Возможно сосуществование товарищества и ремонтно-эксплуатационной организации, с которой товарищество заключает в данном случае договор на обслуживание. При этом товариществу обязательно придется заключать договоры с заранее известными субъектами на обслуживание газового и лифтового оборудования, так как такого рода деятельность может осуществляться только специализированной организацией.

Функциональное единство объекта (жилого дома) служит объяснением реальности лишь одного договора, например на содержание систем дымоудаления.

Вне зависимости от выбора товарищества - самому товариществу либо с помощью сторонней организации, которая возьмется производить техническое обслуживание, у организации на данный вид деятельности должна быть лицензия. Лицензия на благоустройство территории, под которой понимается эксплуатационно-ремонтная и другие виды деятельности, и лицензия на управление недвижимым имуществом выдавались центром Московской лицензионной палаты "Мосжилинжлицензия".

Постановлением Правительства Москвы от 15 августа 1995 г. N 699 "О совершенствовании системы лицензирования деятельности на территории г.Москвы" Мосжилинжлицензия включена в состав Московской лицензионной палаты на правах структурного подразделения без прав юридического лица. Этим же постановлением весь перечень лицензируемых видов деятельности, о котором говорилось выше, признан утратившим силу. Тем самым была отменена лицензируемость управления недвижимым имуществом. Однако впоследствии постановлением Правительства Москвы от 14 января 1997 г. N 16 лицензирование деятельности по управлению имуществом снова было введено.

Бремя управления кондоминиумом означает, в первую очередь, самостоятельное определение товариществом и его контрагентом по договору порядка платежей за обслуживание и ремонт дома. Коммунальные и другие услуги оплачиваются в данном случае в целом по дому в соответствии с договором между товариществом и обслуживающей организацией.

Вне зависимости от того, есть ли в кондоминиуме муниципальная собственность или нет, бывшие владельцы здания (ДЭЗы) должны на основе договора о финансировании, жилищного фонда между ДЭЗом и товариществом перечислять средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации, товариществу собственников жилья. При этом финансирование работ по содержанию и ремонту жилищного фонда товариществ собственников жилья должно осуществляться на равных условиях с жилищным фондом, находящимся в собственности города.

При этом, как указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов на общее имущество. Форма договора на участие в расходах на содержание дома между собственником квартиры, не являющимся членом товарищества, и товариществом была утверждена постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 1991 г. N 199.

Если же проанализировать сущность товарищества собственников жилья путем сравнения с издавна устоявшимися организационно-правовыми формами некоммерческих организаций, то становится очевидным, что товарищество собственников жилья близко и потребительскому кооперативу. Отличительными от потребительского кооператива чертами для товарищества собственников служат следующие. Участники товарищества не несут ответственности по обязательствам организации, в то время как участники потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность в пределах суммы невнесенной части дополнительного взноса (ч.2 п.4 ст.116 ГК РФ). И второе, доходы потребительского кооператива, полученные от предпринимательской деятельности, частично распределяются между членами кооператива (ст.24 Закона "О потребительской кооперации" в редакции от 11 июля 1997 г.), что недопустимо в товариществе собственников жилья.

Проведение границы между собственником жилья и членом товарищества в соответствии с упомянутым постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. еще более приближает товарищество к потребительскому кооперативу. Положение о том, что членство в товариществе возникает с момента регистрации, признано неконституционным. При этом Закон "О потребительской кооперации" устанавливает, что членство в потребительском кооперативе возникает с момента вынесения решения советом потребительского общества и уплаты вступительного взноса.

В этой связи очень удачным видится подход казахстанского законодателя, который в числе форм управления объектом кондоминиума указал кооператив собственников жилья (подп.2 п.2 ст.42 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях"), тем самым однозначно определив правовую природу этого вида некоммерческой организации.

Ликвидация товарищества собственников жилья производится по правилам, установленным гражданским законодательством (п.1 ст.45 Закона о товариществах). Процедура ликвидации юридического лица довольно подробно описана в ст.ст.61-65 ГК и Федеральном законе от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)". Поэтому хотелось бы остановиться немного подробнее на одном частном случае. Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г., которым в свое время было утверждено Положение о кондоминиуме, запрещал добровольную ликвидацию товарищества. В случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме и приобретения одним лицом в собственность всех помещений в кондоминиуме товарищество в силу естественных обстоятельств считалось ликвидированным.

Учитывая требования к количественному составу товарищества собственников жилья при его создании, второй случай ликвидации товарищества очевиден. Что касается первого основания, то Закон о товариществах сохранил его в качестве одного из случаев добровольной ликвидации.

Ликвидация товарищества возможна и при его преобразовании в другую организационно-правовую форму, что предусмотрено в п.1 ст.45 Закона о товариществах. При этом Федеральный закон "О некоммерческих организациях" исходит из того, что, как правило, некоммерческая организация не может быть преобразована в коммерческую организацию. Однако специальный - по отношению к упомянутому Закону - Закон о товариществах не предусматривает такого ограничения и отсылает к Гражданскому кодексу.

Оставшееся после расчетов с кредиторами имущество товарищества собственников жилья распределяется между членами товарищества. После завершения ликвидации снова встает вопрос, в чьем владении должно находиться жилое здание, если, конечно, товарищество не ликвидировалось из-за уничтожения всего своего имущества в результате, допустим, стихийного бедствия. В целях предотвращения патовой ситуации, когда товарищества уже нет, а за ДЭЗом по балансу здание не числится, Положением о порядке передачи домов в управление жилищным товариществам... предусматривается, что, как правило, ДЭЗом, с одной стороны, и собственниками помещений - с другой, заключается соглашение об общем владении жилым домом и долевом участии в его содержании.

Д. Потяркин