Определение Рязанского областного суда от 22 апреля 2009 г. N 33-612 Суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ТСЖ неустойки за нарушение сроков передачи истцу квартиры, поскольку на момент фактического изменения сроков, указанных в договоре соглашения об этом с истцом достигнуто не было, в связи с чем ответчиком были нарушены сроки исполнения обязательств, возложенных на него по договору уступки права требования (извлечение)

Определение Рязанского областного суда
от 22 апреля 2009 г. N 33-612
(извлечение)

Судебная коллегия рассмотрев открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ "У" на решение Рязанского районного суда Рязанской области от 26 февраля 2009 года, которым постановлено:

Взыскать с Товарищества собственников жилья "У" в пользу К.А.И. пени в размере 70000 (семидесяти тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Товарищества собственников жилья "У" госпошлину в доход государства 2000 (две тысячи) рублей.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи, объяснения представителя ТСЖ "У" С.Д.Н. поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения против доводов жалобы К.А.И., судебная коллегия

установила:

К.А.И. обратился в суд к ООО "С", ТСЖ "У" с иском о взыскании пени за нарушение сроков передачи квартиры, указав в обоснование своих требований, что ему согласно договору уступки права требования от 15 августа 2007 года К.Л.А. переданы права по договору инвестирования строительства жилого дома по ул. Зубковой N 000188, заключенному 25 декабря 2006 года с ТСЖ "У", выступающему от имени ООО "С" в соответствии с агентским договором N 2 от 8 октября 2005 года, в отношении однокомнатной квартиры N 110 (строительный номер). В соответствии с п. 2.1 и 2.2 договора инвестирования строительства жилого дома от 25 декабря 2006 года К.Л.А. в кассу ТСЖ "У" внесла 1 057 080 руб., то есть выполнила условия договора, оплатив стоимость квартиры в полном объеме. Ответчик - ТСЖ "У" взяло на себя обязательства в соответствии с условиями п. 3.4 указанного договора получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию во 2 квартале 2007 года и передать квартиру в течение 2 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть что крайним сроком передачи квартиры является 1 сентября 2007 года. Ответчиками не выполнены данные обязательства, в связи с чем, он обратился к ним с претензиями, которые оставлены без удовлетворения. В обоснование отказа ТСЖ "У" указало, что на основании условий договора ТСЖ вправе изменить сроки завершения строительства и сдачи дома, задержка которых произошла, в том числе по вине инвесторов, которые несвоевременно произвели установку газовых плит и дверей на кухне. Считает, что договор от 25 декабря 2006 года является договором участия в долевом строительстве и на него распространяются положения п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30. 12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми просил взыскать с ответчиков за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта за период с 1 сентября 2007 года по 1 декабря 2008 года неустойку в размере одной ставки рефинансирования ЦРБ, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, что составляет 337878 рублей.

Суд частично удовлетворил исковые требования К.А.И., постановив указанное решение.

В кассационной жалобе ТСЖ "У" просит постановленное решение отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам.

В возражениях на кассационную жалобу К.А.И., просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность решения.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, Судебная коллегия полагает, что оно подлежит изменению по следующим основаниям.

Указанным требованиям решение соответствует тогда, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права, в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их допустимости и относимое, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из материалов дела следует, что судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, дана объективная, соответствующая нормам процессуального права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, достаточно аргументированы с применением норм материального права, регулирующего спорные отношения.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассматривая спор сторон, суд первой инстанции правильно принял во внимание норму п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о. внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Из материалов дела усматривается, что 25 декабря 2006 года между ТОО "У", действующего от имени ООО "С" на основании агентского договора N 2 от 8 декабря 2005 года и К.Л.А. был заключен договор инвестирования строительства жилья однокомнатной квартиры N 110 (строительный номер) жилого дома по ул. Зубковой N 000188 г. Рязани общей площадью 40,1 кв.м, согласно которому К.Л.А. принимает участие в финансировании строительства жилого дома и приобретает право собственности на указанную квартиру. Инвестор финансирует строительство 100% общей площади квартиры в сумме 1 057 080 рублей путем внесения денежных средств на расчетный счет ТСЖ. Стоимость квадратного метра на момент заключения договора- 23 000 рублей. Оплата должна быть произведена в наличной форме до 25.12.2006 года - 30% общей площади квартиры, до 30.12.2006 года - 70% общей площади квартиры (п. 2.2 договора). На день вступления в силу указанного выше закона (01.04.2005 года) разрешение на строительство указанного жилого дома получено не было.

Судом было установлено, что свои обязательства перед ТСЖ "У" К.Л.А. выполнила полностью, оплатив финансирование квартиры.

15 августа 2007 года К.Л.А. и К.А.И. заключили договор уступки права требования, в соответствии с условиями которого инвестор уступает К.А.И. свое право требования на указанную квартиру в том же объеме и на тех же условиях, что и по договору инвестирования строительства жилья от 25.12.2006 года, заключенному с ТСЖ "У", а К.А.И. принимает указанное право требования получения в собственность однокомнатной квартиры.

О состоявшимся переходе права требования был уведомлен председатель правления ТСЖ "У" П.Н.В.

Таким образом, договор цессии заключен в требуемой в данном случае письменной форме, содержит согласование по всем существенным условиям, регулирует отношения сторон по передаче прав требования и соответствует ст.ст. 432, 382, 388, 389 ГК РФ.

Из содержания п. 3.4 договора инвестирования жилья от 25.12.2006 года следует, что срок передачи объекта инвестору должен быть осуществлен в течение 2 (двух) месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию определено- 2 квартал 2007 года.

Пунктом 4.5 указанного договора предусмотрено, что в случае производственной необходимости товарищество вправе изменить сроки завершения строительства и сдачи дома.

Из материалов дела также усматривается, что 20 ноября 2007 года и 01 сентября 2008 года К.А.И. подписал дополнительные соглашения к договору инвестирования жилья от 25.12.2006 года, согласно которым сроки получения разрешения на ввод жилого дома были изменены соответственно на 1 квартал 2008 года, а затем на 4 квартал 2008 года, а также были изменены сроки передачи квартиры инвестору в течении трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию при условии исполнения инвестором в полном объеме обязательств принятых им по настоящему договору.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано администрацией г. Рязани 28 ноября 2008 года.

Согласно акту приема-передачи по договору инвестирования строительства жилого дома от 25.12.2006 года, квартира была передана К.А.И. - 01.12.2008 года.

Стороны, как в суде первой инстанции, так и в суде кассационной инстанции пояснили, что дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцу, были ими подписаны 23 декабря 2008 года. Уведомления об изменении сроков передачи квартиру истцу, в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ТСЖ "У" последнему не направлял.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований К.А.И. о взыскании с ТСЖ "У" неустойки в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ за нарушение сроков передачи истцу квартиры, поскольку на момент фактического изменения сроков, указанных в п. 3. 4 договора от 25 декабря 2006 года, на 1 квартал 2008 года и 4 квартал 2008 года соглашения об этом с истцом достигнуто не было, в связи с чем ответчиком ТСЖ "У" были нарушены сроки исполнения обязательств, возложенных на него по договору.

Вместе с тем, взыскивая неустойку за несвоевременную передачу истцу квартиру, суд первой инстанции, применив ст. 333 ГК РФ в соответствии с которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, в не достаточной степени учел конкретные обстоятельства дела, отсутствие у истца каких-либо последствий. Оценивая обстоятельства дела, требования разумности и справедливости, Судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в этой части, снизив взысканный размер неустойки до 30 000 рублей. В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу ТСЖ "У" без удовлетворения.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцом не выполнены обязательства по установке газовой плиты и межкомнатной двери на кухню в сроки, предусмотренные п. 3.10 договора от 25 декабря 2006 года, что явилось одной из причин изменения сроков, установленных п. 3.4 договора от 25 декабря 2006 года, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку как было установлено в судебном заседании, истцом данные обязательства выполнены, что подтверждается кассовым чеком ОАО "Р" от 18 августа 2007 года на приобретение газовой плиты и товарным чеком от 23 августа 2007 года на приобретение дверного полотна и короба.

Каких - либо доказательств в подтверждение своих доводов в указанной части ответчиком не представлено.

Не могут служить основанием к отмене решения суда и доводы кассационной жалобы о том, что согласно п. 4.5 договора от 25 декабря 2006 года в случае производственной или иной необходимости товарищество вправе изменить сроки завершения строительства дома, поскольку последние в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представили доказательств, подтверждающих наличия данных обстоятельств либо иных, исключающих ответственность ТСЖ за нарушение указанных обязательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Рязанского районного суда Рязанской области от 26 февраля 2009 года изменить, снизив размер взысканной неустойки до 30 000 рублей. В остальной части тот же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу ТСЖ "У" без удовлетворения.