Решение Арбитражного суда Рязанской области от 25 марта 2010 г. N А54-7693/2009С8 Суд признал законным отказ Министерства имущественных и земельных отношений в предоставлении Обществу в собственность земельного участка, т.к. на нем имеются объекты незавершенного строительства, приобретенные Обществом по договорам купли-продажи, а право на выкуп земельного участка возникает с момента завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 25 марта 2010 г. N А54-7693/2009С8
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 сентября 2010 г. по делу N А54-7693/2009 настоящее решение оставлено без изменения

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "А" (Рязанская область, д. Рожок) к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45, оформленного письмом от 16.11.2009 г. N 9149/02-23, и обязании Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность заявителя и направить в адрес последнего договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной в размере 1% его кадастровой стоимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: С.Д.В., представитель по доверенности от 18.02.2010 г.,

от Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области: К.А.П., представитель по доверенности N 1204/02-23 от 17.02.2010 г., С.А.А., представитель по доверенности N 328/02-23 от 20.01.2010 г.,

установил: в арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью "А" (далее - заявитель, Общество, ООО "А") с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - ответчик, Министерство, Минимущества Рязанской области) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45, оформленного письмом от 16.11.2009 г. N 9149/02-23, и обязании Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность заявителя и направить в адрес последнего договор купли-продажи земельного участка по цене 476200,01 рублей.

В судебном заседании, состоявшемся 25.02.2010 г., заявитель в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил требования и просит суд признать незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45, оформленный письмом от 16.11.2009 г. N 9149/02-23. В качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов Общество просит обязать Минимущество Рязанской области принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность ООО "А" и направить в адрес последнего договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной в размере 1% его кадастровой стоимости.

Уточнения приняты судом к рассмотрению по существу как не противоречащие закону и не нарушающие прав других лиц.

В судебном заседании представитель Общества поддержал уточненные требования.

Представители Министерства не согласились с заявленными требованиями, считая законным и обоснованным отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Из материалов дела следует: Общество является собственником следующего недвижимого имущества:

1) части здания, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 3507,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, 184 км (Окружная дорога), 18, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области, о чем 01.03.2007 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 62-62-01/032/2007-219 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.03.2007 г. серия 62 МГ N 469558, л.д. 20); основание приобретения права собственности - договор купли-продажи нежилого помещения от 26.12.2006 г. (л.д. 21);

2) части здания незавершенного строительством, лит.А1, назначение - незавершенное строительство, застроенной площадью 3653,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, 184 км (Окружная дорога), 18, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области, о чем 12.01.2004 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 62-01/29-570/2003-61 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2006 г. серия 62 МГ N 427221, л.д. 23); основание приобретения права собственности - договор купли-продажи нежилого строения от 08.12.2003 г. (л.д. 18);

3) объекта незавершенного строительства (блока-боксов), лит.Б, назначение - незавершенное строительство, застроенной площадью 917,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, 184 км (Окружная дорога), 18, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области, о чем 12.01.2004 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 62-01/29-570/2003-62 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2006 г. серия 62 МГ N 427196, л.д. 24); основание приобретения права собственности - договор купли-продажи нежилого строения от 08.12.2003 г. (л.д. 25);

4) объекта незавершенного строительства (подъездных путей), назначение - незавершенное строительство, общей протяженностью 911 м, расположенного по адресу: г. Рязань, район Дягилево, соор. 2, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области, о чем 12.01.2004 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 62-01/29-570/2003-64 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2006 г. серия 62 МГ N 427360, л.д. 27); основание приобретения права собственности - договор купли-продажи нежилого строения от 08.12.2003 г. (л.д. 28);

5) объекта незавершенного строительства (трансформаторной подстанции), лит.В, назначение - незавершенное строительство, общей площадью 69,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, 184 км (Окружная дорога), 18, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области, о чем 12.01.2004 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 62-01/29-570/2003-63 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2006 г. серия 62 МГ N 427566, л.д. 30); основание приобретения права собственности - договор купли-продажи нежилого строения от 08.12.2003 г. (л.д. 31).

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:45 площадью 30978 кв. м, находящегося по адресу: г. Рязань, 184 км (Окружная дорога, 18; район Дягилево, соор.2 (Московский округ), разрешенное использование которого - завершение строительства объекта недвижимости (производственной базы и подъездных железнодорожных путей). Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0000000:45 передан заявителю в аренду на основании договора N ТС 097-05 от 21.09.2005 г. (л.д. 43-47).

29.10.2009 г. ООО "А" обратилось в Минимущество Рязанской области с заявлением на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45 (заявка N 72 от 28.10.2009 г., л.д. 10-13).

Рассмотрев данное обращение, ответчик отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка, поскольку на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства (письмо N 9149/02-23 от 16.11.2009 г., л.д. 14).

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным такого отказа.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав доводы сторон, арбитражный суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данной нормы следует, что основанием для признания незаконным решения является одновременное наличие двух условий: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При рассмотрении споров о признании недействительными ненормативных актов обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт.

Частью 5 статьи 200 АПК ПФ также установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на Министерство, в то время как бремя доказывания нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов отнесено на заявителя.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации). Федеральным законом, регламентирующим условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что 4 из 5 объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, представляют собой объекты незавершенного строительства, приобретенные Обществом на основании договоров купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичные правила содержатся в п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, устанавливающих, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности расположенные на этих участках здания, строения, сооружения.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Хотя в указанной норме не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанным в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В рассматриваемом случае объекты незавершенного строительства приобретены Обществом по договорам купли-продажи, следовательно, к отношениям, связанным с приобретением заявителем права на земельный участок, не могут быть применены положения об исключительном праве ООО "А" на выкуп земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 62:29:0000000:45 предоставлен Обществу в аренду для завершения строительства объекта недвижимости (производственной базы и подъездных железнодорожных путей).

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалы дела не представлено.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Данные выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. N 8985/08, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2010 г. N ВАС-34/10, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2009 г. N ВАС-13664/09, Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.09.2009 г. по делу N А54-5354/2008.

Суд отмечает также, что вышеуказанные обстоятельства не препятствуют Обществу в повторном оформлении права аренды на земельный участок.

В то же время 1 из 5 объектов, расположенный на испрашиваемом земельном участке, является частью здания, то есть не относится к объектам незавершенного строительства. Следовательно, учитывая положения ст. 36 ЗК РФ, ООО "А" имеет исключительное право на выкуп земельного участка для обслуживания расположенного на участке объекта недвижимости.

Однако учитывая, что на данном участке находятся объекты незавершенного строительства, предоставление земельного участка в той площади в тех границах, в которых участок поставлен на кадастровый учет, не представляется возможным.

В рассматриваемом случае предоставление земельного участка возможно в границах и площади, необходимых для обслуживания части здания общей площадью 3507,9 кв. м. Указанные параметры подлежат определению после проведения соответствующих кадастровых работ.

ООО "А" обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45 площадью 30978 кв. м. Документов, свидетельствующих о намерениях Общества приобрести земельный участок в части, необходимой для обслуживания части здания, лит.А, общей площадью 3507,9 кв. м, заявитель ответчику не представил.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд пришел к выводу о том, что у Министерства не имелось правовых оснований для принятия решения о предоставлении ООО "А" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45 площадью 30978 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, 184 км (Окружная дорога, 18; район Дягилево, соор. 2 (Московский округ) и направления в адрес заявителя договора купли-продажи, поскольку на указанном участке расположены объекты незавершенного строительства, а намерения приобрести часть земельного участка для обслуживания части здания, лит.А, общей площадью 3507,9 кв. м Общество не выразило.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований ООО "А" о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45, оформленного письмом от 16.11.2009г. N 9149/02-23, а, соответственно, и об обязании Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность заявителя и направить в адрес последнего договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной в размере 1% его кадастровой стоимости, следует отказать.

В силу положений ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в общей сумме 2000 рублей относятся на заявителя.

В пункте 2 просительной части заявления Общество указало каким образом необходимо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с требованиями ст. 201 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании подп.1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2000 рублей возвращается ООО "А" из дохода федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении требования о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "А" в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:45, оформленного письмом от 16.11.2009 г. N 9149/02-23, проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", отказать.

2. Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "А" (Рязанская область, Рязанский район, д. Рожок, основной государственный регистрационный номер 1036206004933) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей, перечисленную по платежному поручению N 105 от 21.12.2009 г.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.