Решение Арбитражного суда Рязанской области от 1 апреля 2010 г. N А54-6840/2009С10 Суд обязал открытое акционерное общество освободить жилое помещение, так как договор аренды недвижимого имущества не соответствует нормам ГК РФ, является недействительным (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 1 апреля 2010 г. N А54-6840/2009С10
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 сентября 2010 г. по делу N А54-6840/2009 настоящее решение оставлено без изменения

Судья Арбитражного суда Рязанской области, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань

к открытому акционерному "Ц", г. Рязань

об обязании освободить жилое помещение

при участии в судебном заседании:

от истца: С.Н.В., представитель по доверенности N 01-47/64 от 29.12.2009;

от ответчика: М.С.В., представитель по доверенности от 28.12.2009;

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ц" об обязании освободить жилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2 общей площадью 63.1 кв. м. и передать его истцу по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные исковые требования, в окончательном варианте истец просил суд обязать открытое акционерное общество "Ц" в лице Рязанского филиала освободить помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, лит. А, кв. 2 общей площадью 64,4 кв. м. и передать его истцу по акту приема-передачи. Уточнение иска судом принято.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования с учетом заявленных уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала, полагая, что пользуется спорным помещением на основании соглашения о фактическом использовании, которое заключено на неопределенный срок.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Материалами дела установлено и сторонами не оспорено, что между истцом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Э" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2452001 от 01.08.2001. По условиям договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2 под размещение отделения электросвязи. Характеристики объекта: встроенное помещение общей площадью 63,1 кв. м, в том числе: основная площадь - 59,9 кв. м, вспомогательная площадь - 3,2 кв. м. Срок аренды установлен с 01 августа 2001 по 30 июля 2002 (пункт 1.3 договора, л.д. 5).

Помещение было передано по акту приема-передачи от 01.08.2001 (л.д. 7).

В период действия договора стороны вносили изменения в условия договора в части размера арендной платы и порядка ее внесения, размера ответственности за нарушение обязательств по договору (л.д. 10-12, 14-16).

Соглашением к договору аренды от 23.04.2003 произведена замена открытого акционерного общества "Э" (арендатор) на правопреемника ОАО "Ц" (л.д. 13).

Письмом от 30.11.2005 N 01-01/2334 истец сообщил ответчику об отказе от продления срока договора аренды N 2452001 и просил освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи в срок до 27.07.2006 (л.д. 17).

26 февраля 2007 года стороны заключили Соглашение за фактическое использование нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2 (договор N 2452001), в котором установили размер арендных платежей, сроки и порядок их внесения за использование указанного помещения.

Письмом от 20.06.2008 N 01-081/1557 истец в связи с прекращением действия договора аренды просил ответчика в том числе освободить помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2 (л.д. 20).

Ответчик не возвратил в указанный срок помещение, обратился к истцу (письмо от 10.07.2008 N 27-10/1060, л.д. 99) с учетом социальной значимости своей деятельности о содействии в перезаключении договоров аренды.

Истец письмом от 15.08.2008 N 9-19/4002 сообщил ответчику о том, что им осуществляется работа по определению возможности сохранения отношений по использованию ответчиком объектов муниципальной собственности, в которых невозможен демонтаж и вынос оборудования (л.д. 103).

Ответчик не возвратил арендованное имущество по договору аренды N 2452001 от 01.08.2001 в установленный срок, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли вследствие исполнения договора аренды N 2452001 от 01.08.2001, заключенного на срок с 01.08.2001 по 30.07.2002. В соответствии с пунктом 6.5 договора его действие неоднократно пролонгировалось.

В соглашении от 26.02.2007, в котором имеется ссылка на договор аренды N 2452001 от 01.08.2001, стороны указали предмет договора аренды - помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2, согласовали размер арендной платы, сроки и порядок внесения арендных платежей.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает, что стороны, заключив соглашение от 26.02.2007, продлили действие договора аренды N 2452001 от 01.08.2001 в отношении спорного помещения.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку 20.06.2008 истцом было направлено ответчику письмо N 01-081/1557, полученное ответчиком 24.06.2008, в котором истец просил ответчика освободить, в том числе, помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2, обязанность ответчика освободить указанное помещение, возникла с 24.09.2008.

По мнению ответчика истец письмом от 07.11.2008 N 01-081/2995 перенес срок освобождения спорного помещения до 31.12.2009 при условии внесения арендной платы за время фактического использования имущества (л.д. 104).

Однако данный довод ответчика не является обоснованным, поскольку данным письмом истец сообщил ответчику о переносе срока освобождения в отношении иных объектов недвижимости. Спорный объект недвижимого имущества - помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2, в письме истца от 07.11.2008 N 01-081/2995 не указан.

Принимая во внимание, что срок договора аренды истек, ответчиком не представлено доказательств законного использования спорного помещения, арбитражный суд считает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания спорного имущества, в связи с чем требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судом также принят во внимание тот факт, что согласно кадастровому паспорту помещения от 19.11.2008 спорное помещение имеет статус жилого (л.д. 23).

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Частью 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

На момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств отнесения спорного имущества к нежилым помещениям.

Учитывая изложенное, договор аренды недвижимого имущества N 2452001 от 01.08.2001 не соответствует приведенным выше нормам закона и в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Доводы ответчика о нарушении истцом статьей 6 и 11 ФЗ РФ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", статей 2 и 8 ФЗ РФ "О гражданской обороне", Постановления Губернатора Рязанской области N 324-пг от 23.09.2005 "О системе оповещения и информирования населения Рязанской области об угрозе возникновения или о возникновении чрезвычайных ситуаций" и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.

Из указанных ответчиком норм федерального законодательства и постановления Правительства Рязанской области не следует, что органы местного самоуправления обязаны передавать в арендное пользование ответчика помещения.

В обосновании своих доводов ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении истцом перечисленных выше норм права, а также о наличии обязанности у истца предоставить в аренду ответчику помещения для его хозяйственной деятельности.

Заявление истца о применении к спорному правоотношению срока исковой давности не подлежит удовлетворению в силу положений абзаца 5 статьи 208 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которым установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304). При этом судом приняты во внимание те обстоятельства, что поскольку договор аренды является ничтожным, ответчик не стал титульным владельцем объекта аренды, при этом само недвижимое имущество, на момент рассмотрения дела по существу находится в незаконном пользовании ответчика и из владения истца не выбывало.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Обязать открытое акционерное общество "Ц", Московская область освободить помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 35 корп. 3, кв. 2, общей площадью 64,4 кв. м. в течение 15 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу передав указанное помещение по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани.

2. Взыскать с открытого акционерного общества "Ц", Московская область в лице Рязанского филиала в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.