Решение Арбитражного суда Рязанской области от 21 июня 2010 г. N А54-807/2010С22 Суд удовлетворил исковое требование об обязании устранить препятствия в управлении и обслуживании многоквартирного дома, а именно обеспечить доступ работникам общества ко всем коммуникациям многоквартирного дома, поскольку собственниками помещений не соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный гражданским законодательством, в связи с чем договор является действующим и обязательства по управлению домом у общества не прекращены (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 21 июня 2010 г. N А54-807/2010С22
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 ноября 2010 г. по делу N А54-807/2010-С22 настоящее решение оставлено без изменения

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания судебное заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "У", г. Рязань к обществу с ограниченной ответственностью "Г", г. Рязань об обязании устранить препятствия по управлению и обслуживанию многоквартирного дома

В судебном заседании был объявлен перерыв с 08.06.2010 года по 15.06.2010 года и с 15.06.2010 года по 16.06.2010 года;

при участии в судебном заседании:

от истца: 08.06.2010 - не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; 15.06.2010 года и 16.06.2010 года К.А.А., представитель, доверенность от 31.03.2010 года;

от ответчика: 08.06.2010 года - Х.Е.А. - представитель, доверенность от 11.01.2010 г.; 15.06.2010 года и 16.06.2010 года М.А.С., представитель, доверенность N 14 от 01.04.2010 года;

установил: общество с ограниченной ответственностью "У" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Г" об обязании устранить препятствия по управлению и обслуживанию многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 156, а именно обеспечить доступ работникам общества с ограниченной ответственностью "У" ко всем коммуникациям многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. В обоснование поданного иска указывает, что протоколом N 1 от 10.02.2010 собственники помещений многоквартирного дома N 156 по ул. Г. города Рязани избрали ООО "У" в качестве управляющей организации. Поясняет, что между ООО "У" и жителями дома заключены договоры управления многоквартирным домом. Также истец заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями. Указал, что у управляющей организации - общества с ограниченной ответственностью "Г" должны быть заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку предоставление коммунальных услуг является обязательным для заключения договора на управление многоквартирным жилым домом. Отметил, что в данном споре речь идет об управляющей организации, а не об обслуживающей.

Представитель ответчика иск не признает по доводам, изложенным в отзыве. Считает, что для признания договора недействительным он должен не соответствовать требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Требованиям указанной статьи договор общества с ограниченной ответственностью "Г" соответствует, то есть жителей дома устраивает порядок и качество предоставляемых услуг. Считает, что договор N 32 управления многоквартирным домом от 07 марта 2009 года действует и должен действовать до своего окончания, в связи с чем настоящий иск является преждевременным и неподлежащим удовлетворению. Пояснил, что 30.04.2010 жителями многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 156 был выбран способ управления - управляющей организацией. Управляющей организацией избрано ООО "Г". При этом, фактически ООО "У" не осуществляло управление домам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 07.03.2009 состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 156, на котором было принято решение выбрать способ управления - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрать ООО "Г" и заключить с ней договор управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 47-48).

07.03.2009 ООО "Г" и С.А.М. заключили договор N 32 на управление многоквартирного дома N 156 по ул. Г. города Рязани, предметом которого является выполнение управляющей организацией работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (т. 1, л.д. 42-44).

С.А.М. действовала от имени собственников помещений многоквартирного дома на основании выданной доверенности от 07.03.2009 года (том 3 л.д. 127).

10.02.2010 состоялось общее собрание собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома, на котором было принято решение расторгнуть договор на управление многоквартирного дома, заключенный с ООО "Г", выбрать в качестве управляющей организации ООО "У" и заключить с ней договор управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 61-62).

В материалы дела представлены схема распределения долей участников общего собрания собственников помещений (том 1 л.д. 63-65), решения собственников помещения при проведении общего собрания собственников помещений (том 1 л.д. 66-150 том 2 л.д. 1-18), договоры управления многоквартирным домом от 19.02.2010 года (том 3 -150, том 3 л.д. 1-96).

Письмом от 15.02.2010 года исх. N 87, истец уведомил ответчика о выборе собственниками многоквартирного дома нового способа управления ООО "У" и заключении с ним договоров на управление с 01.03.2010 года, просил передать ключи от мест общего пользования и обеспечить доступ работникам к коммуникациям многоквартирного дома (том 1 л.д. 59).

Ссылаясь на данные обстоятельства, указывая, что ответчик препятствует выполнению функций по нормальному управлению и обслуживанию многоквартирным домом по адресу г. Рязань, ул. Г., д. 156, не допуская работников для проведения работы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходит из следующего.

В силу ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Избрание способа управления многоквартирным домом, является исключительным правом и обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 209, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации). Такими способами могут быть: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одним способом и только одной управляющей организацией (п. 2, п. 9 ст. 161 Жилищный кодекс Российской Федерации).

Согласно ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.

На основании ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 2, 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7.1. договора от 07.03.2009 на управление многоквартирного дома заключенного ООО "Г" и С.А.М. он вступает в силу 07.03.2009 и заключается на один год (т. 1, л.д. 42-44).

Уведомлением от 15.02.2010 собственники помещений многоквартирного дома, в лице уполномоченного ими представителя (С.А.М.) обратились в ООО "Г" с уведомлением о расторжении договора на управление многоквартирного дома от 07.03.2009 и требованием передать техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу г. Рязань, ул. Г. д. 156, картотеку паспортного стола, а также ключи от помещений, составляющих общее имущество дома (т. 5, л.д. 4).

Учитывая изложенное, положения пункта 7.1. договора, а также нормы статей 191, 192, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о том, что договор прекратил свое действие 07.03.2010.

Доводы ответчика о том, что договор действует до 01.06.2010 (т. 1, л.д. 42) не принимаются судом, поскольку подлинный договор, представленный истцом в судебном заседании 15.06.2010, содержит сведения о том, что он вступает в силу 07.03.2009 и заключается на один год (т. 5, л.д. 6).

Доводы ответчика о том, что в соответствии с пунктом 7.1. договора он пролонгирован на 2010 год, несостоятельны, поскольку волеизъявление собственников помещений многоквартирного дома, на отказ от договора выражено в указанном выше уведомлении от 15.02.2010.

В подтверждение правомерности управления домом ответчик ссылается также на протокол N 3 от 30.04.2010, которым жители многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 156 выбрали способ управления - управляющей организацией - ООО "Г" (том 4 л.д. 1-3), а также на заключенные договоры управления многоквартирным домом от 01.06.2010 года - 45 договоров (том 4 л.д. 5-187).

Вместе с тем как следует из пункта 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг, поэтому собственники помещений в настоящем доме в силу пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время отказаться от его исполнения при условии возмещения управляющей организации понесенных расходов.

Таким образом, ответчик должен доказать, факт одностороннего отказа собственников дома от исполнения договора.

В силу части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Суд неоднократно запрашивал у ответчика доказательства уведомления собственниками помещений дома о расторжении с ООО "У" договора управления многоквартирным домом, что подтверждается определением об отложении судебного разбирательства от 25.05.2010 года (том 3 л.д. 139), протоколами судебного заседания от 08.06.2010 года и от 15.06.2010 года(том 4 л.д. 188, том 5 л.д. 5).

Однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих направления собственниками помещений многоквартирного дома уведомления о расторжении договора с истцом, ответчик в материалы дела так и не представил.

В судебном заседании 15.06.2010 года представитель ответчика пояснил, что соглашение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "У" собственники не направляли, что отражено в протоколе судебного заседания (том 5 л.д. 5).

Об избрании собственниками новой управляющей организации и об одностороннем их отказе от исполнения договора ответчик истца также не уведомлял.

Таким образом, собственниками помещений не соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный гражданским законодательством, в связи с чем договор на управления многоквартирным домом с ООО "У" является действующим, а обязательства по управлению домом у истца не прекращены.

Кроме того, ответчик отказался представить в материалы дела схемы распределения долей и решения собственников помещений к протоколу N 3 от 30.04.2010 года, ссылаясь на то, что указанные документы к предмету иска не относятся, в связи с чем у суда отсутствует возможность проверить наличие кворума, количество голосов, отданных за те или иные решения. Учитывая изложенное, суд считает, что материалами дела не доказан факт перехода в установленном законном порядке к ответчику прав по управлению домом, в связи с чем ответчик не приобрел полномочия на управление указанным жилым домом.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что на момент рассмотрения дела по существу договор управления, заключенный собственниками многоквартирного дома с истцом в установленном порядке не расторгнут, обязательства по управлению не прекращены, ответчик не приобрел полномочия на управление указанным жилым домом, а также то, что последний не оспаривается чинение препятствий истцу по управлению домом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судом также учтено, что ответчиком не представлено доказательств заключения договоров на обслуживание общего имущества многоквартирного дома с обслуживающими организациями, в том числе энергоснабжающими, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком условий как договора от 07.03.2009 на управление многоквартирного дома, так и новых договоров от 01.06.2010 года.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Г", город Рязань устранить препятствия по управлению и обслуживанию многоквартирным домом по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 156, а именно обеспечить доступ работникам общества с ограниченной ответственностью "У", город Рязань ко всем коммуникациям многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Г., д. 156.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Г", город Рязань в пользу общества с ограниченной ответственностью "У", город Рязань в счет возмещения понесенных судебных расходов по государственной пошлине 4000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.