Решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 марта 2012 г. N А54-5094/2011 (ключевые темы: кадастровый номер - аренда земельного участка - общая долевая собственность - многоквартирный дом - техническая эксплуатация)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 27 марта 2012 г. N А54-5094/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 октября 2012 г. N Ф10-3854/12 по делу N А54-5094/2011 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 марта 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2012 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Афанасьевой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котовой А.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Радищева, д. 28; ОГРН 1026201270260) к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк-Инвест" (г. Рязань, ул. Вознесенская, 61; ОГРН 1026201267751) третьи лица - Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, Макарчук Людмила Григорьевна, Чанов Андрей Александрович, Артюшин Алексей Борисович, Палагина Вера Ивановна, Кудасова Наталья Александровна, Храпова Александра Степановна, Ларина Людмила Анатольевна, Соколов Дмитрий Федорович, Кудасов Геннадий Петрович, Рябых Алина Николаевна, Гудзь Наталья Александровна, Рябых Людмила Викторовна, Алими Анжелика Александровна, Рябых Андрей Николаевич, Чивитилло Джакомо, Брежнева Светлана Анатольевна, Сметанина Людмила Васильевна, Нистратова Яна Валерьевна, Холодков Александр Васильевич, Абрамова Людмила Владимировна, Рябых Николая Викторович, Гудзь Дмитрий Олегович, Канищева Марина Валентиновна, Куприянов Александр Анатольевич, Правительство Рязанской области, Бутенко Елена Юрьевна, Дьячкова Фаина Степановна, Шашкова Наталья Викторовна, Канищева Ирина Юрьевна, Артюшина Ольга Геннадьевна, Кошелева Ирина Евгеньевна, Холодкова Елена Васильевна, Васькина Елена Валерьевна, Дынько Алла Викторовна, Демина Ирина Николаевна, Шувалов Павел Владимирович, Атаянц Людмила Станиславовна, Канищева Наталья Валентиновна, Шамрай Валентина Ивановна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Дмитриева Татьяна Сергеевна, Алпатов Борис Алексеевич, Васильева Ирина Юрьевна, Атаянц Андрей Сергеевич, Литвинчук Наталья Юрьевна, Василькова Светлана Николаевна, Васильков Андрей Анатольевич, Савчук Зоя Валентиновна, Лаферьев Александр Сергеевич о признании договора N ТА 047-05-А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 от 03.05.2005, соглашения N ТА 047-05В о вступлении в договор N ТА 047-05-А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 от 17.05.2005 прекращенными с 28.12.2007.

при участии в судебном заседании:

от истца: Дыкина Н.А. - представитель, доверенность от 10.01.12; от ответчика: Симановская Н.В. - представитель, доверенность от 21.10.11; от третьих лиц: от Чанова А.А. - Алейников А.А. - представитель, доверенность от 22.08.11;

от Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом;

установил: Администрация г. Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк-Инвест" г. Рязань о признании действия договоров N Т 065-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0018 от 03.06.2004, N Т 009-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0032 от 10.02.2005, N ТА 047-05-А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 от 03.05.2005, соглашения N ТА 047-05В о вступлении в договор N ТА 047-05-А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 от 17.05.2005 прекращенными с 28.12.2007.

К участию в деле привлечены третьи лица в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец поддержал исковые требования в части признания договора N ТА 047-05-А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 от 03.05.2005, соглашения N ТА 047-05В о вступлении в договор N ТА 047-05-А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 от 17.05.2005 прекращенным с 28.12.2007.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок, предоставленный ООО "Маяк-Инвест" в аренду по спорному договору, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Факт ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает действие договора аренды земельного участка, на котором расположен дом. Отсутствие согласия ответчика на расторжение договора аренды препятствует аннулированию записи о существующем обременении в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от исковых требований в части признания прекращенными действия договоров N Т 065-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0018 от 03.06.2004, N Т 009-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0032 от 10.02.2005.

Отказ от иска судом принимается, поскольку он не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав других лиц. Производство по делу в этой части подлежит прекращению на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просит отказать, пояснив, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080063:0033 необходим арендатору для ведения дальнейшего строительства.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

03.05.05 между администрацией г. Рязани и ООО "Маяк-Инвест" в соответствии с постановлениями Главы администрации г. Рязани от 15.04.05 N 1218, заключен договор N ТА 047-05А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033 для обслуживания жилого дома, общей площадью 1388 кв. м., расположенного по адресу г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42 (Советский округ), в 2 градостроительной экономической оценочной зоне на срок с 16.04.05 по 16.04.15 (прошел государственную регистрацию 12.05.05).

17.05.05 между Администрацией г. Рязани и Серегиным В.Ф. заключено соглашение N ТА 047-05В о вступлении в договор аренды земельного участка 62:29:008 00 63:0033 (прошел государственную регистрацию 07.07.05).

15.08.07 между ООО "Маяк-Инвест" и Серегиным В.Ф. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по соглашению N ТА 047-05В о вступлении в договор аренды земельного участка 62:29:008 00 63:0033 (прошел государственную регистрацию 28.09.07).

На указанном земельном участке ответчиком был построен многоквартирный дом, 11.12.07 объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ему присвоен адрес: г. Рязань, ул. Урицкого, д. 46.

28.12.07 впервые было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные в вышеуказанном доме: квартиру N 1 (собственник - Соколов Д.Ф.), квартиру 2 (собственник - Васильева И.Ю.).

17.03.11 ответчику были направлены соглашения о расторжении договор аренды, которые не были подписаны.

Отсутствие согласия ответчика на расторжение договора аренды послужило основанием для обращения Администрации г. Рязани в арбитражный суд с иском о признании договора прекращенным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходит из следующих обстоятельств.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0033, общей площадью 1388 кв. м., расположенный по адресу г. Рязань, ул. Урицкого, д. 42 (Советский округ) предназначен для обслуживания жилого дома. Срок действия договора установлен до 16.04.15.

Сторонами не был изменен вид разрешенного использования земельного участка, поэтому строительство жилого дома и сдача его в эксплуатацию не влияют на дальнейшее использование земельного участка в соответствии с условиями договора.

11.12.07 многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.

Право аренды земельного участка, в силу Закона о долевом участии в строительстве, не обременено ипотекой, поскольку всем участникам долевого строительства были переданы объекты долевого строительства, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и актом приема-передачи от 29.12.07 (т. 3, л.д. 128).

Факт регистрации в течение 2007 - 2011 года прав собственности граждан на указанные помещения подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 35-46).

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участки и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме (п. 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на помещения в многоквартирном доме является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок.

С учетом п. 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса РФ заявительный порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность не применим в отношении земельных участков под многоквартирными домами.

Из системного толкования изложенных правовых норм следует, что для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, установлен иной момент возникновения права собственности на земельный участок, который обусловлен моментом формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (пункты 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 3 статьи 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (действующему на момент формирования спорного земельного участка) моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. С этого момента земельный участок является объектом гражданского оборота и может быть включен в имущественный комплекс многоквартирного дома, под которым он расположен.

Из представленного в материалы дела кадастрового плана земельного участка следует, что запись о спорном земельном участке была внесена в государственный кадастр недвижимости 29.04.05 и с этого момента появились все необходимые основания для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на указанном земельном участке

В силу положений статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается прекращенным, в связи с невозможностью исполнения с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка считается прекращенным в силу закона (статья 416 Гражданского кодекса РФ) с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Истец вправе обратиться в регистрационную службу с требованием об аннулировании записи о государственной регистрации договор аренды земельного участка, а при отказе этого органа - оспорить его решение в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В части признания действия договоров N Т 065-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0018 от 03.06.2004, N Т 009-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 63:0032 от 10.02.2005 производство по делу прекратить.

2. В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья

И.В. Афанасьева