Решение Арбитражного суда Рязанской области от 6 марта 2012 г. N А54-1064/2011 (ключевые темы: рыночная стоимость - неотделимые улучшения - капитальный ремонт - заключение эксперта - муниципальное имущество)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 6 марта 2012 г. N А54-1064/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 сентября 2012 г. N Ф10-2846/12 по делу N А54-1064/2011 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 февраля 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2012 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Сельдемировой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Совцовой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Довжука Анатолия Ростиславовича к Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ", г. Рязань Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, г. Рязань об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: Васина С.Ю. - представитель по доверенности от 16.03.2011 N 9;

от ответчика: Новинская Н.В. - представитель по доверенности от 11.01.2012 N 20/1-30/17;

от третьего лица (Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани): Новинская Н.В. - представитель по доверенности от 11.01.2012 N 01-42/2;

от третьего лица (ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ"): не явился, извещено надлежащим образом;

установил: индивидуальный предприниматель Довжук Анатолий Ростиславович обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани и Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н5, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 157,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, реестровый номер 33071, и принятии пунктов 2.1 и 2.4. договора в редакции истца, а именно:

п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 1102 от 17.01.2011, выполненным ЗАО "Рязанский региональный центр оценки", и в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" уменьшена на сумму произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 1432041 руб. 20 коп. и составляет 3 217 209 руб. 80 коп., в том числе:

п. 2.1.1. сумма без учета НДС - 2 726 448 руб. 98 коп.

п. 2.1.2. сумма НДС - 490 760 руб. 82 коп.

п. 2.4. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 75 734 руб. (последний платеж 75 758 руб. 98 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора.

Последний платеж производится не позднее 2014 года.

Определением арбитражного суда от 15.04.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф".

В процессе рассмотрения спора истец заявил отказ от исковых требований в отношении Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и просил привлечь Управление к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением арбитражного суда от 22.06.2011 производство по делу в отношении Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани прекращено, Управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

По ходатайству сторон определением арбитражного суда от 12.07.2011 по делу была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Экспертиза и оценка", экспертам Савиной И.В. и Николаеву В.Б.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 31.08.2011 N 1300707 определением суда от 12.09.2011 производство по делу было возобновлено.

По ходатайству ответчика в судебное заседание 09.11.2011 и 15.11.2011 были вызваны эксперты Савина И.В. и Николаев В.Б., которые дали пояснения по экспертному заключению.

В судебном заседании 15.12.2011 представитель истца в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании заключения эксперта уточнил исковые требования и просил пункты 2.1 и 2.4. договора принять в следующее редакции:

п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества без учета НДС, определенной в соответствии с заключением эксперта N 1300707 от 31.08.2011, выполненным ООО "Агентство "Экспертиза и оценка", и в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" уменьшена на сумму произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 1 215 683 руб. 09 коп., и составляет 3 251 916 руб. 06 коп.

п. 2.1.1 и п. 2.1. 2 исключить.

п. 2.4. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 92 000 руб. (последний платеж 31916 руб.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения на стоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора. Последний платеж производится не позднее года.

Уточнение исковых требований судом было принято.

В судебном заседании 15.12.2011 представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, указав на необходимость определения рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости неотделимых улучшений на дату направления оферты - 28.12.2010. Ходатайство было судом удовлетворено, в связи с назначением дополнительной экспертизы производство по делу было приостановлено определением суда от 15.12.2011.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 12.01.2012 N 1301205 определением суда от 26.01.2012 производство по делу возобновлено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица - ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании 29.02.2012 представитель истца в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании заключения эксперта от 12.01.2012 N 1301205 уточнил исковые требования и просил пункты пунктов 2.1 и 2.4. договора принять в следующее редакции:

п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества без учета НДС, определенной в соответствии с заключением эксперта N 1301205 от 12.01.2012, выполненным ООО "Агентство "Экспертиза и оценка", и в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" уменьшена на сумму произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 1 193 494 руб. 19 коп. и составляет 3 099 988 руб. 01 коп.

п. 2.4. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 86110 руб. 77 коп. (последний платеж 86111 руб. 06 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора.

Уточнение судом было принято.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом их уточнения поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указав, что рыночная стоимость муниципального имущества, определенная в экспертном заключении N 1301205 от 12.01.2012, занижена в связи с тем, что эксперт неверно подобрал и использовал аналоги. Ответчик возражает против уменьшения выкупной стоимости имущества на стоимость неотделимых улучшений, ссылаясь на то, что разрешение на производство неотделимых улучшений или проведение капитального ремонта администрацией не выдавалось, в связи с чем реконструкция арендуемого помещения является незаконной. Кроме того, ответчик полагает, что стоимость денежных средств, затраченных на проведение капитального ремонта и зачтенных истцу при уменьшении арендной платы за период с ноября 2002 года по октябрь 2003 года, должна быть проиндексирована.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Довжук Р.С. по договору аренды от 01.04.2002 N 431202 (с учетом соглашения от 28.02.2007), заключенному с Управлением муниципальным имуществом города Рязани, арендует нежилое помещение Н5 лит. А, общей площадью 157,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, для размещения магазина промышленных товаров (л.д. 37-41, т. 1).

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62-МД N 218324 (л.д. 20 т. 2).

28.06.2010 индивидуальный предприниматель Довжук А.Р. на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился в Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 86 т. 2).

Решением Рязанской городской Думы от 23.12.2010 N 812-1 (л.д. 18 т. 1) утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп индивидуальным предпринимателем Довжуком А.Р. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 28.12.2010 N 01-69/1838 (л.д. 31 т. 1) Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес индивидуального предпринимателя Довжука А.Р. проект договора купли-продажи (л.д. 19-24 т. 1), по условиям которого индивидуальный предприниматель Довжук А.Р. приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилое помещение Н5, лит. А, общей площадью 157,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, реестровый номер 33071, по рыночной цене, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 29.11.2010 N 09-10/28, выполненным ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф", и составляющей 6 444 500 руб., в том числе: сумма без НДС - 5 461 440 руб. 68 коп., сумма НДС - 984 059 руб. 32 коп.

Предприниматель Довжук А.Р., не согласился с редакцией пунктов 2.1 и 2.4 договора относительно цены продажи имущества, указав, что согласно проведенной предпринимателем Довжуком А.Р. независимой оценке рыночной стоимости имущества от 17.01.2011, выполненной ЗАО "Рязанский региональный центр оценки", рыночная стоимость имущества составляет 4 649 251 руб., в том числе сумма без НДС - 3 940 043 руб., а также указав на необходимость уменьшения цены продажи имущества на стоимость осуществленных в 2002 года с согласия арендодателя неотделимых улучшений - 1 432 041 руб. 20 коп., письмом от 28.01.2011 направил в адрес Администрации города Рязани протокол разногласий к договору (л.д. 32-33 т. 1), предложив уменьшить цену продажи имущества до 4 649 251 руб., а также уменьшить ее на сумму произведенных неотделимых улучшений - 1 432 041 руб. 20 коп.

Письмом от 25.02.2011 N 20/1/2-19/512 (л.д. 35, т. 1) Администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив индивидуальному предпринимателю Довжуку А.Р. заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного Управлением муниципальным имуществом, и повторно направила проект договора. В письме администрация указала, что отсутствие возражений со стороны Управления муниципальным имуществом по реконструкции подвала, выраженное в письме от 13.05.2002 N 01-071/1365, не свидетельствует однозначно о согласовании арендодателем осуществления неотделимых улучшений объекта, их объема и стоимости, указав на непредставление доказательств, подтверждающих фактические объем и стоимость произведенных затрат.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя Довжука А.Р. в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - ФЗ N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Индивидуальный предприниматель Довжук Анатолий Ростиславович относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с ФЗ N 159-ФЗ, что не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 9 ФЗ N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N 09-10/28, выполненному по заказу Администрации города Рязани обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" (л.д. 1-18 т. 2), рыночная стоимость нежилого помещения составляет 6 444 500 руб. с учетом НДС, стоимость без НДС - 5 461 440 руб. 68 коп., НДС составляет 983 059 руб. 32 коп.

Истцом в материалы дела представлен отчет N 1102 оценки того же объекта, выполненный по заказу индивидуального предпринимателя Довжука А.Р. закрытым акционерным обществом "Рязанский региональный центр оценки" (л. д. 63-153, т. 1), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 649 251 руб. с учетом НДС, стоимость без НДС - 3 940 043 руб., НДС составляет 709208 руб.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, в которых стоимость имущества существенно отличается, по ходатайству сторон определением суда от 12.07.2011 по делу была назначена комплексная оценочная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Экспертиза и оценка", экспертам Николаеву В.Б. и Савиной И.В.

По ходатайству ответчика определением суда от 15.12.2011 по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой суд поручил тем же экспертам.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 157,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, на дату направления оферты - 28.12.2010; определить стоимость неотделимых улучшений, выполненных индивидуальным предпринимателем Довжуком А.Р. в рамках локальной сметы на сумму 1020661 руб. по реконструкции помещения и капитальному ремонту помещения, на дату направления оферты -28.12.2010.

Согласно экспертному заключению N 1301205 от 12.01.2012 (л.д. 19-58 т. 5), рыночная стоимость нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 157,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, на дату направления оферты - 28.12.2010, составляет 4 293 482 руб. 20 коп. без НДС.

Представитель ответчика в судебном заседании с выводами эксперта не согласился, указав, что рыночная стоимость муниципального имущества экспертом занижена в связи с тем, что экспертом при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом неверно подобраны и использованы аналоги.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.

Суд не принимает во внимание доводы ответчика о занижении цены муниципального имущества в связи с неверном применением экспертом аналогов при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1). При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1). В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Эксперт пришел к выводу о применении для оценки объекта сравнительного и доходного подхода, обосновав отказ от использования затратного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1). Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Как следует из экспертного заключения, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве источника информации использовалось печатное издание "Недвижимость Рязани" за декабрь 2010 года. Критериями для подбора аналогов являлись: соответствующее объекту оценки назначение и использование аналога; местоположение аналога; этаж; техническое состояние; износ; площадь.

Ответчик, указывая на неверное определение и применение экспертом аналогов, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств в подтверждение своих доводов, не указал, по каким основаниям, на его взгляд, примененные экспертом аналоги не соответствуют объекту оценки.

С учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, оценив заключение эксперта, не находит оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату направления оферты - 28.12.2010 составляет 4 293 482 руб. 20 коп. Истец согласился с определенной экспертом рыночной стоимостью имущества, уточнив в этой части исковые требования.

Кроме того, между сторонами спора возникли разногласия относительно зачета в счет выкупной цены арендуемого помещения произведенных истцом в 2002 году неотделимых улучшений арендуемого имущества.

По мнению истца, выкупная цена должна быть уменьшена на 1193494 руб. 19 коп., что составляет стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений по реконструкции помещения, определенных экспертом (1 252 439 руб. 99 коп.) за минусом 58 945 руб. 80 коп. (уменьшение размера арендной платы за период с ноября 2002 года по октябрь 2003 года в счет проведенного истцом капитального ремонта помещения).

Возражая против уменьшения выкупной цены на сумму неотделимых улучшений, администрация города Рязани указала на то, что разрешение на производство неотделимых улучшений или проведение капитального ремонта администрацией не выдавалось, в связи с чем реконструкция арендуемого помещения является незаконной.

Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность проведения арендатором улучшений арендованного имущества и определяет правовые последствия, связанные с такими действиями. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.

Указанной нормой закона предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 01.03.2002 N 431202 индивидуальному предпринимателю Довжуку А.Р. по акту приема-передачи от 01.04.2002 (л.д. 132 т. 2) передано встроенное помещение (подвал) общей площадью 171,1 кв. м., износ 52%, стены - кирпичные, неоштукатуренные, полы - земляные, двери в наружных и внутренних проемах отсутствуют, водоснабжение, центральное отопление, канализация, водоснабжение и электроснабжение отсутствует. Из данного акта следует, что в целях использования помещения по его назначению, предусмотренному договором аренды, - для размещения компьютерного клуба, в нем требовалось проведение капитального ремонта.

Пунктом 3.2.7 договора аренды недвижимого имущества N 431202 от 01.04.2002 закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения Арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, в силу требований пункта 7.2 поименованного договора, проводятся только с разрешения Арендодателя по согласованию с Балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена Арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Отсюда следует, что капитальный ремонт включен в объем неотделимых улучшений.

Письмом от 13.05.2002 N 01-071/1365 (л.д. 105 т. 2) на обращение индивидуального предпринимателя Довжука А.Р. Управление муниципальным имуществом сообщило, что не возражает в проведении работ по реконструкции подвала, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, при условии предоставления в УМИ проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами (балансодержатель. Горархитектура, госпожарнадзор).

Письмом от 19.10.2001 N 16-918 (л.д. 36 т. 3) Управление главного архитектора не возражало против реконструкции подвального помещения в доме N 24/21 по Первомайскому проспекту при условии разработки проекта реконструкции и согласования его в установленном порядке.

Письмом от 23.03.2000 N 658 (л.д. 37 т. 3) МУП ЖКХ "ДЕЗ", не возражая против передачи в аренду части подвального помещения, указало на необходимость предусмотреть в проекте вход со стороны Первомайского проспекта, запасный вход выполнить из существующего со стороны дворового фасада.

Управление культуры администрации Рязанской области в письме от 20.09.2001 N 1413 (л.д. 38 т. 3) не возражало против устройства входной группы в подвальном помещении в здании - памятнике архитектуры по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, а также в письме от 26.06.2002 N 1041 (л.д. 41 т. 3) согласовало паспорт цветового решения фасадов и проект компьютерного клуба в доме N 21/24 по Первомайскому проспекту.

По заданию истца обществом с ограниченной ответственностью "Лантерна" разработан рабочий проект на реконструкцию подвала (л.д. 110-124 т. 3).

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению от 02.07.2002 (л.д. 43 т. 3) проект компьютерного клуба по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24 соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Управление Государственной противопожарной службы Рязанской области в письме от 28.06.2002 N 63/77211 (л.д. 44 т. 3) указало, что рабочий проект реконструкции подвального помещения не противоречит противопожарным требованиям.

Балансодержателем помещения - МУП ЖКХ "Дирекция единого заказчика" согласована локальная смета N 1237 на капитальный ремонт помещения на сумму 1 020 661 руб. (л.д. 107-117 л.д. 2).

В материалах арендного дела имеется смета на капитальный ремонт на сумму 1020661 руб. Каких-либо возражений либо несогласия с объемом работ и их стоимостью ни арендодателем, ни балансодержателем заявлено не было.

В подтверждение факта проведения работ по реконструкции и капитальному ремонту помещения истец представил акты выполненных работ (л.д. 118-123 т. 2), акт обследования помещения от 01.08.2003 (л.д. 124 т.2), составленный Управлением муниципальным имуществом, из которого следует, что работы, указанные в акте приемки законченных строительных работ, выполнены в полном объеме.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 05.08.2003, площадь помещения Н5 изменилась на 13,7 кв. м в результате внутренней перепланировки и составила 157,4 кв. м. (л.д. 136-138 т. 1).

О фактическом согласовании ответчиком выполнения работ по реконструкции и капитальному ремонту помещения свидетельствуют также последующие отношения сторон, в том числе частичная компенсация ответчиком произведенных расходов.

Так, соглашением от 12.11.2002 (л.д. 134 т. 2) к договору аренды от 01.04.2002 стороны договорились, что индивидуальный предприниматель Довжук А.Р. обязуется произвести капитальный ремонт арендуемого помещения по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 21/24, до 01.11.2003 согласно прилагаемой сметной документации, а УМИ обязуется при расчете арендной платы применить понижающий коэффициент 0,25 на период с 01.11.2002 по 31.10.2003.

Понесенные арендатором затраты на проведение капитального ремонта были возмещены ему частично в сумме 58945,80 руб. 90 коп. В период с ноября 2002 года по октябрь 2003 года при расчете арендной платы арендодателем применен понижающий коэффициент 0,25, что подтверждается карточкой лицевого счета по договору аренды и сторонами не оспаривается.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя на проведение реконструкции и капитального ремонта помещения подтверждается также и заключением между сторонами соглашения от 28.07.2007 (л.д. 41 т. 1) к договору аренды, согласно которому в аренду передано помещение общей площадью 157,4 кв. м., т.е. помещение, образованное в результате проведенной истцом в 2002-2003 реконструкции и капитального ремонта объекта площадью 171,1, переданного по договору аренды 01.04.2002, а также регистрацией 12.07.2010 права собственности муниципального образования - городской округ г. Рязань на нежилое помещение Н5, лит. А, общей площадью 157,4 кв. м.

Довод истца об отсутствии разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, не принимается судом во внимание, поскольку согласно пункту 9 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 1998 года, разрешение на строительство не требуется, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.

На обращение истца Управление главного архитектора города Рязани в письме от 24.07.2007 N 16-621 (л.д. 46 т. 3) сообщило, что работы, произведенные в нежилом помещении, не затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности и надежности здания и в соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

При изложенных обстоятельствах суду пришел к выводу, что произведенные истцом реконструкция и капитальный ремонт помещения, в результате чего были созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества заявил истец, согласованы как с собственником, так и с балансодержателем имущества, как того требуют условия договора аренды и нормы действующего законодательства.

Доказательств обратного ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Согласно экспертному заключению от 12.01.2012 N 1301205, стоимость неотделимых улучшений, выполненных индивидуальным предпринимателем Довжуком А.Р. по реконструкции помещения, на дату направления оферты составляет 1252439 руб. 99 коп. без НДС. К реконструкции помещения экспертом отнесены работы, направленные на изменение параметров нежилого помещения, его частей и качества инженерно-технического обеспечения. Перечисленные в экспертном заключении работы по реконструкции и капитальному ремонту арендуемого помещения соответствуют перечню работ, указанному в смете на капитальный ремонт, которая была согласована с арендодателем. Критериями отнесения экспертом улучшений к неотделимым послужили такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда арендуемому имуществу.

Оценив заключения экспертов от 31.08.2011 N 1300707 и от 12.01.2012 N 1301205, суд считает, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключениях экспертов отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непризнания выводов экспертов в качестве доказательств, подтверждающих рыночную стоимость арендуемого истцом нежилого помещения и произведенных им неотделимых улучшений.

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, ответчиком и третьим лицом не представлено.

Доводы ответчика о том, что стоимость денежных средств, затраченных на проведение капитального ремонта и зачтенных истцу при уменьшении арендной платы за период с ноября 2002 года по октябрь 2003 года, должна быть проиндексирована, не принимается судом, поскольку в данном случае ответчик ставит вопрос об индексации арендной платы, что является недопустимым.

Суд считает необходимым исключить из условий договора пункты 2.1.1 и 2.1.2, касающиеся установления цены продажи с учетом НДС и суммы НДС, поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Принимая во внимание, что материалами дела подтвержден факт согласования арендатором работ по реконструкции и капитальному ремонту помещения с арендодателем, суд, руководствуясь пунктом 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, пришел к выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 1 193 494 руб. 19 коп. (1 252 439 руб. 99 коп. - 58 945 руб. 80 коп.) в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, рыночная стоимость которого составляет 4 293 482 руб. 20 коп. в соответствии с заключением судебной экспертизы. Таким образом, выкупная цена арендуемого имущества определена судом в размере 3 099 988 руб. 01 коп. (4 293 482 руб. 20 коп. - 1 193 494 руб. 19 коп.).

С учетом изложенного, спорные пункты договора купли-продажи муниципального имущества следует изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 099 988 (три миллиона девяносто девять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб. 01 коп.

Пункты 2.1.1 и 2.1.2 исключить.

Пункт 2.4. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 86110 руб. 77 коп. (последний платеж - 86111 руб. 06 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по настоящему делу (по уплате государственной пошлине и оплате услуг эксперта) относятся на ответчика.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 4000 руб.

Истцом в счет оплаты экспертизы на депозитный счет арбитражного суда платежным поручением N 112 от 20.06.2011 (л.д. 52 т. 3) перечислены денежные средства в размере 15000 руб.

Ответчиком в счет оплаты экспертизы на депозитный счет арбитражного суда платежным поручением N 2581 от 26.04.2011 (л.д. 63 т. 3) перечислены денежные средства в размере 8000 руб.

Стоимость экспертизы составляет 60000 руб., что подтверждается счетами ООО "Агентство "Экспертиза и оценка" от 31.08.2011 N 33 (л.д. 2 т. 3) и N 01 от 18.01.2012 (л.д. 59 т. 5).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 19000 руб., в том числе 4000 руб. - в возмещение расходов по уплате госпошлины и 15000 руб. - в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Экспертной организацией - ООО "Агентство "Экспертиза и оценка" заявлено ходатайство о возмещении расходов, связанных с вызовом экспертов в суд, в сумме 9000 руб. (л.д. 133 т. 4).

В соответствии с частью 1 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертам, свидетелям и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в арбитражный суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства.

По ходатайству ответчика суд определением от 21.10.2011 вызвал в судебное заседание 09.11.2011 экспертов Николаева В.Б. и Савину И.В. для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 09.11.2011 был объявлен перерыв до 15.11.2011.

Эксперт Николаев В.Б. принимал участие в судебных заседаниях и давал пояснения по экспертному заключению 09.11.2011 и 15.11.2011, эксперт Савина И.В. - в судебном заседании 15.11.2011.

Согласно тарифам на оказание экспертных услуг Агентством "Экспертиза и оценка", утвержденным 10.02.2011 (л.д. 155 т. 4), стоимость участия эксперта в судебном заседании по ранее проведенной экспертизе (за 1 заседание) составляет 3000 руб.

Доказательств чрезмерности заявленных судебных расходов ответчиком не представлено.

Таким образом, с администрации города Рязани в пользу ООО "Агентство "Экспертиза и оценка" подлежит взысканию сумма 46000 руб. (9000 руб. - расходов за вызов экспертов в судебное заседание и 37000 руб. - за оплату экспертиз).

Экспертной организации с депозитного счета арбитражного суда в соответствии с определением суда от 26.01.2012 перечислена денежная сумма 23000 руб. за проведение экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества между администрацией города Рязани (Продавец) и индивидуальным предпринимателем Довжуком Анатолием Ростиславовичем (Покупатель).

Принять пункты договора в следующей редакции:

п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3 099 988 (три миллиона девяносто девять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб. 01 коп.

пункты 2.1.1 и 2.1.2 исключить.

п. 2.4. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 86110 руб. 77 коп. (последний платеж - 86111 руб. 06 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

2. Взыскать с администрации города Рязани в пользу индивидуального предпринимателя Довжука Анатолия Ростиславовича в возмещение расходов по государственной пошлине 4000 руб., и 15000 руб. - в возмещение расходов по оплате экспертизы.

3. Взыскать с администрации города Рязани в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценка" расходы на оплату услуг эксперта в сумме 46000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья

В.А. Сельдемирова