Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июля 2010 г. по делу N А52-928/2009 Суд правомерно установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, что явилось основанием для расторжения договора и выселении ответчика из занимаемого муниципального нежилого помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 июля 2010 г. по делу N А52-928/2009

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 апреля 2010 г. N Ф07-3749/2010 по делу N А52-928/2009

См. также постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2009 г. N 14АП-4292/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от ООО "Барс" Бармина О.С. (доверенность от 01.06.2010),

рассмотрев 07.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Барс" на решение Арбитражного суда Псковской области от 09.11.2009 (судья Степанов Е.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 (судьи Козлова С.В., Журавлев А.В., Федосеева О.А.) по делу N А52-928/2009,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Псковской области к обществу с ограниченной ответственностью "Барс" (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 01.11.1995 N 1196 и выселении Общества из занимаемого муниципального нежилого помещения площадью 522,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Р. Люксембург, д. 23 (далее - Помещение).

Решением от 09.11.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на необоснованность, незаконность выводов суда, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение от 09.11.2009 и постановление от 01.02.2010 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области.

В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что в нарушение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Комитет не направил Обществу письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. В адрес Общества была направлена только претензия (исх. от 18.02.2009 N 739), содержащая предложение о расторжении договора, иных документов от Комитета ответчик не получал. При этом, по мнению подателя жалобы, толкование статьи 619 ГК РФ не позволяет объединять в одном документе предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и требования о досрочном расторжении договора. Таким образом, в силу положений статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду первой инстанции надлежало оставить иск без рассмотрения. Кроме того, в нарушение статьи 71 АПК РФ судом не была дана надлежащая оценка гарантийному письму (исх. от 09.11.2009 N 192), направленному Обществом в адрес Комитета, согласно которому ответчиком в ходе судебного заседания самостоятельно предпринимались меры по погашению задолженности по арендной плате.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 01.11.1995 между Комитетом (арендодатель), муниципальным учреждением "Управление микрорайоном N 2" (балансодержатель) и Российско-германским совместным предприятием - товариществом с ограниченной ответственностью "Зенн" (правопредшественник Общества, арендатор) заключен договор N 1196/8 на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью.

Согласно условиям указанного договора арендодатель при участии балансодержателя сдал, а арендатор принял в аренду нежилое пристроенное помещение общей площадью 522,6 кв.м, расположенное по адресу: ул. Р. Люксембург, д. 23, для использования под продовольственный магазин.

Срок аренды определен с 01.11.1995 по 01.11.2010 (пункт 1.2 договора).

По акту приема-сдачи нежилого помещения от 01.11.1995 объект аренды передан арендатору.

Разделом 3 договора установлены порядок и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 5.2 данного договора предусмотрены случаи его досрочного расторжения. Так, в силу положений пункта 5.2.3 договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если он не внес арендную плату в течение трех месяцев.

Комитет, ссылаясь на пункт 5 статьи 614 ГК РФ, письмом от 02.02.2009 N 4/3 направил Обществу претензию и предложил арендатору в срок до 12.02.2009 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 807 209,38 руб.

Не получив ответ на указанную претензию, Комитет направил в адрес Общества письмо от 18.02.2009 N 739 и в порядке статей 450, 452, 619 и 622 ГК РФ предложил ответчику расторгнуть Договор аренды, в срок до 27.02.2009 обратиться в Комитет для оформления соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи арендованного помещения.

В ответе на претензию Комитета от 18.02.2009 Общество указало, что претензию от 02.02.2009 не получало, предложило произвести зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет долга по арендной плате и плате за последующие месяцы, отказалось от подписания соглашения о добровольном расторжении договора и погашении задолженности по арендным платежам.

Поскольку Обществом не были выполнены требования Комитета, последний обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, признали их обоснованными на основании пункта 5.2.3 договора, а также статьи 619 ГК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичное основание для досрочного расторжения договора аренды установлено пунктом 5.2.3 договора.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд первой инстанции установил, что по состоянию на 09.11.2009 Общество имело задолженность по арендным платежам в сумме 2 086 809,28 руб. и не вносило арендную плату за пользование помещением с ноября 2008 года. В связи с указанным суд правомерно установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Данный вывод соответствует материалам дела и не оспаривается подателем кассационной жалобы.

Довод Общества о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, а именно, о непредставлении доказательств направления предупреждения о необходимости исполнения обязательства по оплате арендных платежей в разумный срок, противоречит материалам дела.

В деле имеется письмо от 02.02.2009 N 4/3, в соответствии с которым Комитет предъявил Обществу претензию и предложил в срок до 12.02.2009 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 807 209,38 руб. Также истцом представлена почтовая квитанция от 02.02.2009 N 08884, свидетельствующая о направлении письма в адрес Общества.

Поскольку в материалах дела также имеется и доказательства направления истцом предложения Обществу расторгнуть договор (исх. письмо от 18.02.2009 N 739, почтовая квитанция от 25.02.2009 N 3664689), судами был сделан правомерный вывод о соблюдении истцом установленного порядка расторжения договора.

Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно была отклонена ссылка подателя жалобы на обращение в Комитет с гарантийным письмом о погашении задолженности по арендной плате, как не имеющая значения для выводов суда о нарушении Обществом условий Договора аренды, являющихся основанием для его расторжения.

Таким образом, требования истца о расторжении договора и выселении правомерно удовлетворены на основании пункта 5.2.3 Договора аренды и статьи 619 ГК РФ.

Поскольку нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 09.11.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 по делу N А52-928/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Барс" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 09.11.2009 отменить.

Председательствующий

Е.В. Коняева

Судьи

М.В. Захарова

И.В. Сергеева