Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 июля 2010 г. по делу N А21-10030/2009 Решение в части государственной регистрации перехода права собственности на здание подлежит отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение, поскольку вопрос о том, затрагиваются ли непосредственно права и обязанности Российской Федерации решением суда о государственной регистрации перехода по договору купли-продажи права собственности на спорный объект, может быть решен только после выяснения вопросов, имеющих существенное значение для настоящего дела

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 июля 2010 г. по делу N А21-10030/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 октября 2011 г. N Ф07-6379/10 по делу N А21-10030/2009

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2010 г. N Ф07-6379/2010 по делу N А21-10030/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Лермонтово" Роменко А.В. (доверенность от 01.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.10.2009 по делу N А21-10030/2009 (судья Талалас Е.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лермонтово" (далее - ООО "Лермонтово") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Луговое" (далее - ЗАО "Луговое") о вынесении решения о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на семь нежилых зданий, в том числе нежилое здание центрального склада (лит. А), расположенное по адресу: Калининградская область, Нестеровский район, пос. Луговое, ул. Чапаевская, д. 5А, приобретенных по договору купли-продажи от 25.03.2009 N 2009/03/25 у ответчика.

Решением от 20.10.2009 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

С кассационной жалобой на указанное решение в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - Теруправление), не привлекавшееся к участию в деле. В кассационной жалобе Теруправление просит отменить решение от 20.10.2009, ссылаясь на нарушение этим судебным актом прав и законных интересов Российской Федерации. Как указывает податель жалобы, здание центрального склада, представляющее собой кирху 1860-1861 годов постройки, является памятником местного значения, включено в реестр федерального имущества, поскольку в силу пункта 3 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 относится к федеральной собственности; в настоящее время Теруправлением поданы документы на государственную регистрацию права федеральной собственности в отношении этого объекта, который на основании договора от 16.06.2009 N 798 БП передан в безвозмездное пользование местной православной религиозной организации прихода Святого Духа г. Нестерова Русской Православной Церкви. Кроме того, Теруправление считает недоказанным наличие права собственности у продавца имущества, поскольку на момент выдачи ему регистрационного удостоверения от 20.11.99 в Калининградской области уже действовала система учреждений юстиции по государственной регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), а к тому же объекты культурного наследия религиозного назначения могут передаваться в собственность только религиозным организациям.

ООО "Лермонтово" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что право собственности продавца на спорный объект возникло до 1992 года у правопредшественника ЗАО "Луговое" - акционерного общества закрытого типа "Луговое" (далее - АОЗТ "Луговое"), созданного в результате реорганизации совхоза "Луговое"; объекты культурного наследия, к которым кирха отнесена только 24.12.2009, после вынесения обжалуемого решения, независимо от категории их историко-культурного значения, могут находиться в собственности любой формы; права в отношении данного объекта ни за кем, в том числе за Российской Федерацией, зарегистрированы не были, поэтому ее права принятым по делу решением не нарушены; не будучи собственником, Теруправление было не вправе передавать здание в безвозмездное пользование религиозной организации; фактически объект на протяжении 18 лет находился во владении ЗАО "Луговое", права которого никем не оспаривались.

В судебном заседании представитель ООО "Лермонтово" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

ЗАО "Луговое" и Теруправление о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Луговое" (продавец) и ООО "Лермонтово" (покупатель) заключен договор от 25.03.2009 N 2009/03/25 купли-продажи семи нежилых зданий, в том числе здания центрального склада (лит. А) общей площадью 779,8 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Нестеровский район, пос. Луговое, ул. Чапаевская, д. 5А, по цене 45 000 руб. за все объекты.

В отношении имущества, являющегося предметом договора, составлен передаточный акт от 25.03.2009 о передаче продавцом покупателю отчуждаемых объектов.

В подтверждение права собственности продавца на продаваемые здания представлены выписки из актов приема-передачи имущества от 20.11.99 от АОЗТ "Луговое" в ЗАО "Луговое", а также выданные Гусевским межрайонным бюро технической инвентаризации на основании этих же выписок регистрационные удостоверения от 20.11.99 о регистрации объектов за ЗАО "Луговое" по праву единоличной собственности.

В порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), право собственности продавца не регистрировалось.

ООО "Лермонтово", ссылаясь на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 25.03.2009 объекты, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 3 статьи 551 названного Кодекса предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При рассмотрения иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как следует из пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, лицо может быть признано имеющим право на имущество, права и сделки в отношении которого никогда не были зарегистрированы, только в случае, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подход к применению положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определен в пункте 61 названного постановления. Согласно указанному пункту иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, если договором не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения продавцом обязанности передать недвижимость. В последнем случае сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Приведенные Теруправлением в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о необходимости повторного выяснения вопросов, имеющих существенное значение для настоящего дела. До разрешения этих вопросов не представляется возможным определить, затрагиваются ли непосредственно обжалуемым судебным актом права и обязанности Российской Федерации.

Как указывает Теруправление в кассационной жалобе, здание центрального склада представляет собой кирху 1860-1861 годов постройки. Приказом Министерства культуры Калининградской области от 19.06.2007 N 48 и приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 20.06.2008 N 9 данный объект включен в перечень выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Калининградской области. По утверждению Теруправления, названное здание в соответствии с договором от 16.06.2009 N 798 БП передано в безвозмездное пользование местной религиозной организации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что по передаточному акту от 25.03.2009 объекты переданы от продавца покупателю; право собственности продавца возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации и подтверждается регистрационными удостоверениями от 20.11.99, выданными бюро технической инвентаризации; факт уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности подтвержден материалами дела.

Между тем, регистрационные удостоверения от 20.11.99 выданы ЗАО "Луговое" после вступления в силу Закона о государственной регистрации и создания на территории Калининградской области единого Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Калининградской области от 30.04.99 N 241. Поэтому при отсутствии государственной регистрации права собственности ЗАО "Луговое" на отчуждаемые объекты указанные судом удостоверения не могут служить достаточным подтверждением наличия у продавца права собственности на имущество. Документы, которые свидетельствовали бы о приобретении права на имущество правопредшественниками ЗАО "Луговое" и об универсальности правопреемства, судом не исследовались, для обоснования выводов суда в части полномочий ответчика на отчуждение имущества такие документы не использовались.

Ссылка Теруправления на передачу кирхи, использовавшейся ранее под центральный склад, в безвозмездное пользование религиозной организации ставит под сомнение передачу этого объекта от ЗАО "Луговое" во исполнение договора купли-продажи от 25.03.2009 N 2009/03/25 истцу либо сохранение этого имущества во владении продавца.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 48 названного Закона объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом. Исходя из положений статьи 2 этого Закона для оформления права собственности публичного образования и соответственно оценки правомерности отчуждения памятника из публичной собственности в частную имеет значение, когда и к какой категории объектов культурного наследия отнесен недвижимый памятник истории и культуры.

С учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судом первой инстанции, и разрешать вопросы, не входившие в предмет исследования суда первой инстанции.

При таком положении решение от 20.10.2009 в части государственной регистрации перехода права собственности на здание центрального склада подлежит отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение, поскольку вопрос о том, затрагиваются ли непосредственно права и обязанности Российской Федерации решением суда о государственной регистрации перехода от ЗАО "Луговое" к ООО "Лермонтово" по договору купли-продажи от 25.03.2009 N 2009/03/25 права собственности на спорный объект, может быть решен только после выяснения указанных выше обстоятельств. При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить наличие у продавца права собственности на отчуждаемый объект; установить, когда кирха впервые была отнесена к памятникам истории и культуры или вновь выявленным объектам культурного наследия, и в зависимости от этого - влияет ли данное обстоятельство на права ЗАО "Луговое".

Решение в части остальных объектов следует оставить без изменения, поскольку права ЗАО "Луговое" и договор купли-продажи от 25.03.2009 в отношении этих объектов никем не оспариваются.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.10.2009 по делу N А21-10030/2009 в части государственной регистрации перехода права собственности на центральный склад общей площадью 779,8 кв. м, находящийся по адресу: Калининградская область, Нестеровский район, пос. Луговое, ул. Чапаевская, д. 5А, лит. А, отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В остальной части решение от 20.10.2009 оставить без изменения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий