Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июля 2010 г. по делу N А56-78864/2009 Судебные акты отменены, поскольку соглашение сторон об изменении договора отсутствует и законом не предусмотрена возможность изменения договора судом по требованию одной стороны по тем основаниям, которые заявлены истцом, законных оснований для удовлетворения иска о заключении дополнительного соглашения у суда не было

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 июля 2010 г. по делу N А56-78864/2009

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июля 2010 г. по делу N А56-78864/2009

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 мая 2010 г. N Ф07-6218/2010 по делу N А56-78864/2009

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 апреля 2010 г. N Ф07-2587/2010 по делу N А56-78864/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Гафиатуллиной Т.С. и Кадулина А.В.,

при участии от ООО "Сити Инвест Строй" Сергеева Д. Г. (доверенность от 19.01.2010), от ООО "Петродом" генерального директора Чахкиева Х.М. (решение единственного участника от 25.03.2010), Орла Ю.А. (доверенность от 03.11.2009),

рассмотрев 21.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петродом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2009 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-78864/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сити Инвест Строй" (далее - ООО "Сити Инвест Строй") обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петродом" (далее - ООО "Петродом") о заключении дополнительного соглашения N 1 к договору от 25.04.2007 N 10/1 участия в долевом строительстве квартиры проектный номер 10, общей площадью 129,63 кв.м, жилая площадь 49,03 кв.м, расположенной на 1-3 этажах в строящемся трехэтажном многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, пос. Нурма, д. 24, в соответствии с редакцией от 09.07.2009.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС).

Решением от 28.12.2009 между ООО "Сити Инвест Строй" и ООО "Петродом" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 10/1 от 25.04.2007 на условиях проекта соглашения, представленного в материалы дела, изложив пункт 2.6.7 в следующей редакции: стоимость объекта незавершенного строительства трехэтажного здания кирпичного таунхауза составляет без НДС 168 357 314 руб.; стоимость земельного участка кадастровый N 47:20:06-01-002:0052 площадью 7 462 кв.м. составляет 14 516 448 руб. Итоговая величина предмета залога без НДС составляет 182 874 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 решение от 28.12.2009 изменено, резолютивная часть дополнена выводом об исключении из проекта дополнительного соглашения пункта 2.6.9. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Петродом", ссылаясь на необоснованность и незаконность судебных актов, принятие их с существенным нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы ООО "Петродом" указывает на отсутствие правовых оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) для изменения условий договора по требованию истца. По мнению подателя жалобы, вывод суда со ссылкой на пункты 2.6 и 5.3 договора N 10/1 от 25.04.2007 о достигнутом сторонами соглашении об обеспечении застройщиком возникающих из договора обязательств перед дольщиком залогом объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка противоречит статьям 9, 10 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ввиду несогласованности всех существенных условий и отсутствия государственной регистрации.

В судебном заседании представитель ООО "Петродом" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Сити Инвест Строй" против ее удовлетворения возражал.

УФРС надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 25.04.2007 ООО "Петродом" (застройщик) и индивидуальный предприниматель Мариничев Юрий Борисович (дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 10/1 (далее - Договор), согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок (декабрь 2007 года) своими силами и/или с привлечением других лиц построить трехэтажный кирпичный многоквартирный жилой дом, расположенный на закрепленном земельном участке площадью 7 468 кв.м по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, поселок Нурма, д. 24 (далее - Дом), и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать квартиру в Доме общей площадью 129,63 кв.м, в том числе жилой 49,03 кв.м, этаж 1-3 (9 ярусов), проектный номер 10 (далее - Квартира). В свою очередь дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену (2 654 044,62 руб.). В случае надлежащего исполнения обязательств по уплате цены договора дольщик приобретает право на объект строительства - квартиру N 10 общей площадью 129, 63 кв.м.

Пунктами 2.6 и 5.3 договора стороны предусмотрели условия, согласно которым до исполнения ответчиком обязательств по строительству Дома, ввода его в эксплуатацию, передаче дольщику Квартиры и регистрации права собственности дольщика на Квартиру, Дом - объект незавершенного строительства, и права аренды земельного участка, на котором он строится, считаются находящимися в залоге у дольщиков, в том числе дольщика, являющегося стороной по данному договору.

Предприниматель Мариничев Ю.Б. и ООО "Сити Инвест Строй" 27.04.2007 заключили соглашение N 10/2 о замене стороны в обязательстве по Договору, в соответствии с которым к истцу перешли права и обязанности дольщика по Договору, включая переход права собственности на создаваемое недвижимое имущество - Квартиру.

Ссылаясь на необходимость приведения соглашения об ипотеке в соответствие со статьей 3 Закона N 102-ФЗ для последующей регистрации договора в целях реализации гарантированного условиями договора обеспечения исполнения застройщиком обязательств, истец подготовил и направил ответчику проект дополнительного соглашения, устраняющего несоответствия и учитывающее изменение фактических обстоятельств, связанных с приобретением застройщиком в собственность ранее арендованного земельного участка.

В проекте, в частности, содержится иная редакция пункта 2.6 Договора, пункты 2.6.1 - 2.6.3, определяющие обязательства, обеспечиваемые залогом, пункты 2.6.4 - 2.6.6, конкретизирующие предмет залога, пунктом 2.6.7 установлена стоимость предмета залога. Кроме того, определены права и обязанности сторон, основания и порядок обращения взыскания на предмет залога.

Поскольку ООО "Петродом" уклонилось от заключения дополнительного соглашения, ООО "Сити Инвест Строй" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений статей 450, 452 ГК РФ, отклонив возражения ООО "Петродом" об отсутствии правоотношений сторон в части залога недвижимости.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и указал, что требование о понуждении к заключению дополнительного соглашения корреспондирует пункту 1 статьи 421 ГК РФ, что подтверждается содержанием пунктов 2.6, 5.3 договора. Волеизъявление застройщика на обеспечение надлежащего исполнения обязательства посредством залога объекта недвижимости и прав на земельный участок четко выражено в указанных условиях договора, заключенного в добровольном порядке.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

ГК РФ предусматривает возможность изменения договора по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450), а также в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451).

Исковые требования ООО "Сити Инвест Строй" направлены на внесение изменений в Договор путем заключения дополнительного соглашения, включающего условие о залоге, который в соответствии со статьей 329 ГК РФ является способом обеспечения обязательств.

Между тем, ни нормы ГК РФ, ни иные правовые акты не возлагают на сторону договора обязанность по требованию другой стороны указанным выше образом изменить условия уже заключенного договора.

Поскольку соглашение сторон об изменении Договора отсутствует и законом не предусмотрена возможность изменения Договора судом по требованию одной стороны по тем основаниям, которые заявлены истцом, законных оснований для удовлетворения иска у суда не было.

Ссылку суда апелляционной инстанции на пункт 1 статьи 421 ГК РФ кассационная инстанция считает ошибочной, поскольку данная правовая норма определяет условия, при которых возможно понуждение к заключению договора, что не является предметом спора в данном случае.

Кроме того, в деле нет доказательств заключения сторонами в соответствии с требованиями статьи 429 ГК РФ предварительного договора, содержащего предмет и существенные условия основного договора. Следовательно, нельзя признать наличия у ООО "Петродом" добровольно взятого на себя обязательства заключить с истцом договор залога объектов недвижимости.

Более того, позиция истца свидетельствует о том, что отсутствие существенных условий, требуемых пунктом 1 статьи 9 Закона N 102-ФЗ, и невозможность в связи с этим проведения государственной регистрации ипотеки обусловили обращение ООО "Сити Инвест Строй" в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судом полно, однако неправильно применены нормы материального права, кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты следует отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А56-78864/2009 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сити Инвест Строй" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Петродом" 3000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

Е.В. Коняева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

А.В. Кадулин