Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 сентября 2010 г. N Ф07-9046/2010 по делу N А56-85191/2009 Суд апелляционной инстанции правомерно отменил определение суда, так как пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соблюдение соистцами требований законодательства о направлении ответчику предложения о расторжении договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 сентября 2010 г. N Ф07-9046/2010 по делу N А56-85191/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 г. N Ф07-9046/10 по делу N А56-85191/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю.,

при участии от индивидуального предпринимателя Биджиева Владимира Александровича - Михайлова К.В. (доверенность от 28.11.2007), от индивидуального предпринимателя Банденковой Анастасии Александровны - Исмайлова Т.И. (доверенность от 27.10.2009),

рассмотрев 23.09.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Биджиева Владимира Александровича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А56-85191/2009 (судьи Черемошкина В.В., Горшелев В.В., Слобожанина В.Б.),

установил:

Индивидуальные предприниматели Банденкова Анастасия Александровна и Тарасова Екатерина Александровна обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Биджиеву Владимиру Александровичу о расторжении договора аренды от 04.09.2004 и выселении ответчика из занимаемого помещения (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Суд первой инстанции определением от 08.04.2010 оставил исковое заявление без рассмотрения. Апелляционная инстанция постановлением от 18.06.2010 указанное определение отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе Биджиев В.А., полагая, что выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит постановление от 18.06.2010 отменить, оставить в силе определение от 08.04.2010.

Соистцы представили отзыв, в котором просят постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Тарасова Е.А. извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своего представителя в суд не направила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, а представитель истца просил оставить ее без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Куликов Александр Николаевич (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Биджиев Владимир Александрович (арендатор) заключили договор от 04.09.2004 аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: город Кириши, проспект Ленина, дом 41, общей площадью 430,5 кв.м, сроком с 04.06.2004 по 04.09.2033. По акту приема-передачи часть нежилого помещения площадью 430,5 кв.м передана арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

После смерти Куликова А.Н. в порядке наследования к соистцам перешло право собственности на спорное помещение.

Ссылаясь на то, что ответчик неоднократно без согласования с арендодателем производил перепланировку арендованного помещения, тем самым существенно нарушены условия договора аренды и права собственников помещения, Банденкова А.А. и Тарасова Е.А. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции оставил иск без рассмотрения, поскольку пришел к выводу о нарушении соистцами положений статей 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По мнению суда первой инстанции, при расторжении договора в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатели не направили арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок до обращения в суд с иском о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции отменил определение от 08.04.2010, так как пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соблюдение соистцами и Куликовым А.Н. требований статей 452 и 619 ГК РФ.

Кассационный суд, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и проанализировав доводы заявителя жалобы, возражения на жалобу, не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 15.03.2007 Куликов А.Н., являвшийся на тот момент собственником арендуемого помещения и арендодателем по договору, направил Биджиеву В.А. письмо с требованием в течение 14 дней выполнить необходимые работы по приведению помещения в первоначальный вид; в обоснование арендодатель указал на обнаруженные факты нарушения Биджиевым В.А. договора аренды от 04.09.2004: использование помещения вопреки указанным в договоре целям, а также перепланировку помещения, проведенную без согласования с арендодателем. В ответ Биджиев В.А. 03.04.2007 направил арендодателю Куликову А.Н. письмо, в котором отрицает нарушение им как арендатором условий договора.

Соистцы по настоящему делу являются наследниками арендодателя Куликова А.Н., следовательно, все права и обязанности по договору аренды перешли к истцам на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права собственности.

Указав на нарушение условий договора аренды в части производства арендатором без согласия арендодателя перепланировки части нежилого помещения, Банденкова А.А. и Тарасова Е.А. направили Биджиеву В.А. предложение о расторжении договора аренды, полученное ответчиком 01.10.2009. Поскольку ответа не последовало, соистца обратились в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы апелляционного суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка подателя жалобы на то, что перепланировка помещения имела длящийся характер, выполнялась арендатором, в том числе после смерти Куликова А.Н., а новые арендодатели не предложили арендатору устранить нарушение условий договора в разумный срок, что свидетельствует о несоблюдении соистцами досудебного порядка урегулирования спора, подлежит отклонению.

Основанием иска указаны обстоятельства, связанные с перепланировкой части арендуемого помещения ответчиком в отсутствие согласия арендодателя, что, по мнению соистцов, существенно нарушает условия договора аренды. Куликов А.Н. предложил арендатору устранить допущенные нарушения, что им не было исполнено, работы по перепланировки помещения продолжились. Данное обстоятельство послужило основанием для направления новыми арендодателями предложения о досрочном расторжении договора аренды. Объем выполненной перепланировки не влияет на выводы суда о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, поскольку ответчик был поставлен в известность о факте нарушения условий договора, не предпринял мер к их устранению, что повлекло предложение расторгнуть договор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А56-85191/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Биджиева Владимира Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

П.Ю. Константинов