Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 апреля 2010 г. N Ф07-2292/2010 по делу N А56-17870/2009 Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций о формировании спорного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, основаны на неполном исследовании и оценке доказательств по делу, судебные акты подлежат отмене, а дело по иску о взыскании долга по арендной плате передаче на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 апреля 2010 г. N Ф07-2292/2010 по делу N А56-17870/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2010 г. N Ф07-2292/2010 по делу N А56-17870/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД-Г" Петровой Е.С. (протокол общего собрания участников от 12.05.2009 N 34), Родионова Е.А. (доверенность от 20.05.2009), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Волкова А.М. (доверенность от 30.12.2009 N 33429-42),

рассмотрев 01.04.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД-Г" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2009 по делу N А56-17870/2009 (судьи Полубехина Н.С., Аносова Н.В., Старовойтова О.Р.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу ограниченной ответственностью "АВАНГАРД-Г" (далее - Общество) о взыскании 99 458 руб. 65 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.03.2009 и 35 357 руб. 56 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.01.2008 по 31.03.2009 по договору аренды земельного участка от 18.02.2003 N 15/ЗД-001250.

Решением от 31.08.2009 (судья Агеева М.А.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.12.2009 решение отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению подателя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции об особом порядке оформления земельно-правовых отношений при передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений жилого дома не соответствуют действующему законодательству.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета просил оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 18.02.2003 заключили договор N 15/ЗД-001250 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 1652 кв.м, кадастровый номер 78:3055:1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Монетная, д. 21/9, лит. А, под торговлю и складскую деятельность сроком до 20.10.2048. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Условиями договора предусмотрены размер арендной платы пропорционально доле арендатора в здании, сроки и порядок оплаты, ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы.

Неисполнение Обществом обязательств по внесению платежей по договору послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал Комитету в удовлетворении требований, так как пришел к выводу о том, что в спорный период земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и Общества, поэтому Комитет является ненадлежащим арендодателем.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске, поскольку установил, что прекращения возникшего из договора аренды обязательства по основаниям, предусмотренным статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не произошло. Апелляционный суд посчитал, что наличие у спорного земельного участка кадастрового номера не свидетельствует о его формировании под многоквартирным домом в установленном порядке до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005). Апелляционный суд также сослался на письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 24.08.2009 N 07/1776, в котором он сообщает Комитету о проведении работ по формированию земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Монетная, д. 21/9, лит. А на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, полагает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предметом указанного договора аренды является земельный участок площадью 1652 кв.м с кадастровым номером 78:3055:1, согласно кадастровой выписке о земельном участке от 23.06.2009 N 10046 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 78:7:3055:1 - для размещения жилого дома, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 16.07.1997, сведения о правах: общая долевая собственность (АО "СпецРНУ N 2" - доля 14,37 кв.м).

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии со статьей 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости).

В пункте 17 кадастровой выписки о земельном участке от 23.06.2009 N 10046 указано, что спорный земельный участок является ранее учтенным.

В соответствии с нормами жилищного законодательства общая долевая собственность на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) момент перехода права собственности на земельный участок определен для земельных участков, сформированных до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и прошедших государственный кадастровый учет, с 01.03.2005, а для несформированных - с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, для вывода суда о наличии арендных обязательств либо их прекращении в порядке статьи 413 ГК РФ суду следовало установить, сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом по указанному адресу с присвоением ему кадастрового номера.

Выводы апелляционного суда, основанные на письме Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и кадастровой выписке о земельном участке, нельзя признать достаточно обоснованными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом. В материалах дела отсутствуют соответствующие решение и заявление, так же как и доказательства перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению. Суд не дал оценки доводам Общества о том, что по заявлению лица, уполномоченного собственниками помещений в многоквартирном доме, рассматривается возможность формирования земельного участка иного размера и в иных границах.

Апелляционный суд, признавая участок под домом, не сформированным до 01.03.2005, не дал оценки ни предмету договора аренды, ни тому, мог ли в таком случае земельный участок быть объектом аренды, для каких целей использования спорный земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости.

Ссылаясь на необходимость формирования земельного участка в процессе проведения землеустроительных работ, завершаемых изготовлением карты (плана) земельного участка, удостоверяемого в установленном порядке уполномоченным государственным органом с присвоением земельному участку кадастрового номера, апелляционный суд не исследовал обстоятельства формирования спорного земельного участка в соответствии с законодательством, действовавшим на дату внесения соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости, а также наличие плана либо иного документа, отображающего границы, местоположение, размер земельного участка под домом.

Суд первой инстанции также не исследовал данные обстоятельства.

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций о формировании спорного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, основаны на неполном исследовании и оценке доказательств по делу, судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, установить, перешел ли земельный участок, являющийся объектом аренды по договору от 18.02.2003 N 15/ЗД-001250, в общую долевую собственность собственников помещений, в том числе Общества, в многоквартирном доме в силу закона, прекратилось ли обязательство по уплате арендной платы по договору аренды и с какого момента, и затем с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, а также распределить расходы по госпошлине, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2009 по делу N А56-17870/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина

И.В. Сергеева