Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2010 г. N Ф07-12936/2010 по делу N А56-81095/2009 При новом рассмотрении дела суду следует установить наличие либо отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 декабря 2010 г. N Ф07-12936/2010 по делу N А56-81095/2009

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 ноября 2010 г. N Ф07-12936/2010 по делу N А56-81095/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Аванпак" Царукяна К.П. (доверенность от 08.06.2010),

рассмотрев 23.12.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аванпак" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2010 (судья Рагузина П.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 (судьи Полубехина Н.С., Глазков Е.Г., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-81095/2009,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аванпак" (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 07.08.2001 N 10-А183144 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения 6-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колокольная улица, дом 18, литера А.

Решением от 15.02.2010, оставленным без изменения постановлением от 23.09.2010, исковые требования Комитета удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество, считая решение и постановление незаконными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды пришли к неверному выводу о том, что арендатор не представил согласований в государственных органах возможности использования объекта под предполагаемое функциональное назначение, а потому договор расторгнут Комитетом неправомерно.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако представителей в суд не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 07.08.2001 N 10-А183144 аренды нежилого помещения 6Н площадью 118,2 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Колокольная улица, дом 18, литера А, для использования под нежилые цели (кафе, магазин) сроком на 10 лет. По акту приема-передачи от 01.08.2010 помещение передано арендатору. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор обязался в течение 30 дней с момента подписания договора согласовать в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение.

Согласно пункту 6.8 договора Общество обязалось письменно, приложив необходимые согласования, уведомить арендодателя о целях, изменениях целей использования объекта в течение трех дней с момента начала эксплуатации помещения по текущему функциональному назначению. Невыполнение данного условия является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно пункту 5.3.1 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при отсутствии согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора по истечении установленного пунктом 2.2.1 срока.

Претензией от 16.09.2009 N 5082 Комитет сообщил Обществу о нарушении пунктов 2.2.1 и 6.8 договора и просил в течение 14 дней устранить допущенные нарушения, указал, что в соответствии с пунктами 5.3.1 и 6.8 договора непредоставление согласований по использованию объекта является основанием для досрочного расторжения договора. В случае невыполнения указанных требований арендатору предложено в течение пяти дней по окончании срока, предоставленного для устранения нарушений, явиться в районное управление Комитета для подписания соглашения о расторжении договора.

Указанная претензия оставлена Обществом без ответа.

Неисполнение арендатором обязательств, взятых по договору аренды, и неполучение ответа на претензию, послужили основаниями для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Комитета, так как пришел к выводу о нарушении ответчиком условий договора, позволяющих арендодателю требовать расторжения договора.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что вынесенные решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Условиями договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.1 и 6.8 договора.

Оспаривая факт нарушения данных условий договора, Общество указывает на то, что в силу объективных причин не смогло подтвердить согласование использования объекта по его функциональному назначению в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора в 2001 году (отсутствие сведений о подготовке заключений в связи с истечением срока хранения таких документов).

Общество также указывает на наличие заключений соответствующих органов, выданных в августе 2008 года обществу с ограниченной ответственностью "Легион" (субарендатору), на дальнейшее неиспользование арендуемого помещения по текущему функциональному назначению в связи с его перепланировкой с согласия арендодателя, поэтому течение срока, предусмотренного пунктом 6.8 договора, не началось.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении перепланировки арендуемого помещения, о начале его эксплуатации по текущему функциональному назначению. В силу пункта 6.8 договора обязанность арендатора письменно, приложив необходимые согласования, уведомить арендодателя о целях, изменениях целей использования объекта связана с моментом начала эксплуатации помещения.

Суды не исследовали доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, и не дали им правовой оценки, что имеет значение для выводов суда о наличии факта нарушения арендатором конкретных условий договора как основание для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Таким образом, вывод судов о фактических обстоятельствах дела основан на неполном их выяснении, исследовании и оценке доказательств по делу, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить наличие либо отсутствие оснований для досрочного расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, распределить расходы по госпошлине, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 по делу N А56-81095/2009 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий