Определение Московского областного суда от 27 октября 2009 г. по делу N 33-19270/09 Решение суда подлежит отмене, поскольку суд не установил правоотношения сторон и не применил закон, подлежащий применению (извлечение)

Определение Московского областного суда
от 27 октября 2009 г.
(извлечение)

Дело N 33-19270/09

ОАО Банк "Возрождение", ссылаясь на ч. 4 ст. 445 ГК РФ, обратилось в суд с иском к А. об обязании в обеспечение кредитных обязательств А. перед Банком "Возрождение" по кредитному договору N 06300006605000043 от 25.11.2005 года оформить и передать на регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закладную на коттедж, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, квартал Терехово, владение 1, д. 38, принадлежащий на праве собственности А. и взыскании судебных расходов. В обоснование иска указало, что 29.11.2005 г. между истцом (кредитор) и ответчиком (заемщик) был заключен кредитный договор N 06300006605000043, в соответствии с которым кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 4600000 руб. сроком на 300 месяцев для приобретения коттеджа типа "Малахит" в коттеджном поселке по адресу: Московская область, Химкинский район, вблизи дер. Терехово. Согласно условиям указанного договора заемщик обязался возвратить кредит и выплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в договоре. Согласно договору квартира приобретается и оформляется в собственность А. путем участия в долевом строительстве по инвестиционному договору N ПС/М-38 от 29 ноября 2005 года, влекущему возникновение ипотеки в силу закона, заключенному между А. и ЗАО "Подмосковье-Строй" (п. 1.5 договора). Истец исполнил свои обязательства по договору, предоставил ответчику кредит в сумме 4600000 руб.. Ответчик на основании решения Химкинского городского суда МО от 29.06.2007 года зарегистрировал право собственности на коттедж, приобретенный на кредитные средства Банка, скрыв от суда данное обстоятельство, в связи с чем в решении не указано об обремени - об ипотеке в силу закона в пользу Банка "Возрождение", и, соответственно, отсутствует данное указание и в регистрационной записи и свидетельстве. Ответчик не выполняет обязательство по составлению при участии кредитора и оформлению закладной и передаче ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказался подписать закладную на коттедж и представить ее в органы ФРС на регистрацию.

В судебном заседании истец - ОАО Банк "Возрождение" в лице представителя иск поддержал, просил обязать ответчика оформить и передать на регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закладную на объект недвижимости - коттедж, находящийся по адресу: Московская область, г.о. Химки, квартал Терехово, владение 1, д. 38, принадлежащий на праве собственности А., в обеспечение кредитных обязательств перед истцом по кредитному договору N 06300006605000043 от 25.11.2005 г. и взыскать расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления.

Ответчик А. исковые требования не признал, так как представленные ему на подписание закладные не соответствуют закону, ипотека в силу закона может быть оформлена при условии обязательного оформления ипотеки земельного участка, на котором стоит коттедж.

Решением Химкинского городского суда МО от 28 августа 2009 года в иске отказано.

В кассационных жалобах ОАО Банк "Возрождение" и А. просят решение суда отменить как незаконное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в силу положений п. 1 ч. 1 и п. 4 ст. 362 ГПК РФ.

Из дела следует, что 29.11.2005 г. между истцом ОАО Банк "Возрождение" (кредитор) и ответчиком А. (заемщик) заключен кредитный договор N 06300006605000043, согласно которому кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 4600000 руб. сроком на 300 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных договором (п. 1.1 договора). Кредит предоставляется для целевого использования - для приобретения коттеджа типа "Малахит" в коттеджном поселке, находящемся по адресу: Московская область, Химкинский район, вблизи дер. Терехово на земельном участке N 38 по генеральному плану проекта планировки коттеджного поселка, имеющего 2 этажа и состоящего из 5 комнат, общей проектной площадью 188,9 кв. м стоимостью 6797342 руб., согласно инвестиционному договору N ПС/М-38 от 29.11.2005 г. (п. 1.3 договора). Согласно п. 1.4 договора квартира приобретается и оформляется в собственность А. путем участия в долевом строительстве по инвестиционному договору N ПС/М-38 от 29.11.2005 г., влекущему возникновение ипотеки в силу закона, заключенному между гражданином А. и ЗАО "Подмосковье-Строй". Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является ипотека в силу закона (п. 1.5.1 договора), инвестиционный договор, влекущий возникновение ипотеки квартиры в силу закона, договор о залоге прав требования прилагаются к договору (по мере заключения). Права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством (п. 1.6 договора). Согласно п. 4.1.3 заемщик обязуется в соответствии с условиями настоящего договора и инвестиционного договора, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по регистрации договора купли-продажи и передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, закладной.

Согласно инвестиционному договору N ПС/М-38 от 29.11.2005 г., заключенному между ЗАО "Подмосковье-Строй" и ответчиком, коттедж в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считается находящимся в залоге (ипотеке) у залогодержателя в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности соинвестора (ответчика по делу) на коттедж. Залогодержателем по данному залогу является ОАО Банк "Возрождение", а залогодателем - соинвестор (п. 3.3 инвестиционного договора).

Решением Химкинского городского суда Московской области от 29.06.2007 г. по гражданскому делу по иску А. к ЗАО "Подмосковье-строй" о признании права собственности на недвижимое имущество иск А. удовлетворен, за А. признано право собственности на коттедж N 38 владение 1 общей площадью 130,2 кв. м, в том числе жилой - 89,2 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г.о. Химки, квартал Терехово.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.02.2009 г. (л.д. 63) коттедж по вышеуказанному адресу принадлежит на праве собственности А., обременения о залоге в силу закона - не указано.

Определением Химкинского городского суда Московской области от 28.05.2009 г. в описательную и резолютивную части решения суда от 29.06.2007 г. внесены исправления в площади коттеджа, то есть общей площадью коттеджа считать 193,2 кв. м, в том числе жилой 130,2 кв. м.

Судом установлено, что закладная на объект недвижимости - коттедж не оформлена.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что кредитным договором не предусмотрена ответственность заемщика в виде понуждения заемщика оформить и передать на регистрацию закладную на объект недвижимости в случае его отказа от выполнения обязательства по составлению при участии кредитора и оформлению закладной и передаче ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

С указанным выводом суда согласиться нельзя, поскольку суд в нарушение положений ст. 196 ГК РФ не установил правоотношения сторон и не применил закон, подлежащий применению.

Согласно ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

В силу п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ).

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимости имущества, возникающем в силу договора (п. 2 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно п. 1 ст. 13 названного закона закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч. 1 ст. 307 ГК РФ).

Как следует из п. 4.1.3 кредитного договора заемщик (ответчик по делу) обязался в соответствии с условиями настоящего договора и инвестиционного договора, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную и совершить все необходимые с его стороны действия по регистрации договора купли-продажи и передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, закладной.

Из дела усматривается, что истец обратился с иском о понуждении ответчика к выполнению действий, которые последний обязался совершить согласно п. 4.1.3 кредитного договора.

В связи с изложенным, постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения при рассмотрении дела не могут быть устранены судом второй инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, установить правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, рассмотреть спор с учетом заявленных требований.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Химкинского городского суда Московской области от 28 августа 2009 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.