Определение Московского областного суда от 18 августа 2011 г. по делу N 33-18365 (ключевые темы: земельный участок - договор залога - жилой дом - залог недвижимости - ипотека)

Определение Московского областного суда
от 18 августа 2011 г.

Дело N 33-18365

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И.

судей Меншутиной Е.Л. и Шипиловой Т.А.

при секретаре Ляхович Е.И.

рассмотрела в заседании от 18 августа 2011 года кассационную жалобу ОАО Банк "Возрождение" - Истринский филиал на решение Истринского городского суда Московской области от 08 июня 2011 года по делу по иску Негара Альбины Александровны к Негара Сергею Васильевичу, ОАО Банк "Возрождение" о признании недействительным договора залога.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения ответчика Негара С.В., представителя ответчика ОАО Банк "Возрождение" - Бурнашова С.С., судебная коллегия установила:

Негара А.А. обратилась с иском к Негара С.В. и ОАО Банк "Возрождение" о признании недействительным договора залога. В обоснование своих требований она указала, что с 1995 года состоит в браке с Негара С.В. В период брака - 06 марта 2008 года ими был приобретен земельный участок общей площадью 1500 кв. м и расположенный на нем жилой дом общей площадью 258,4 кв. м, находящиеся по адресу: <адрес>. 05 сентября 2008 года Негара С.В. заключил с ОАО Банк "Возрождение" кредитный договор, а также договор залога недвижимого имущества в целях исполнения принятых на себя обязательств. Перед заключением договора залога Негара А.А. оформила нотариально удостоверенное согласие на залог указанного выше жилого дома. Супруг Негара А.А. заключил с банком договор залога дома, а также земельного участка, согласие на обременение залогом которого она не давала.

В судебном заседании Негара А.А. поддержала исковые требования, пояснила, что согласия на залог земельного участка она не давала, о том, что помимо дома заложен еще и участок, она узнала только в марте 2011 года. Данное недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, распоряжение домом невозможно отдельно от земельного участка.

Негара С.В. иск признал.

Представители ОАО Банк "Возрождение" (Истринский филиал) исковые требования не признали, ссылаясь на то, что переданные в залог жилой дом и земельный участок приобретены по одному договору купли-продажи и должны рассматриваться как единый объект недвижимого имущества. Получение согласия Негара А.А. только на залог жилого дома - техническая ошибка нотариуса. У супругов хорошие отношения, Негара А.А. должна была знать о том, что предметом ипотеки является не только дом, но и земельный участок.

Решением суда от 08 июня 2011 года иск Негара А.А. удовлетворен.

Не согласившись с постановленным судом решением, ОАО Банк "Возрождение" обжалует его в кассационном порядке и просит отменить как незаконное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Частью 3 ст. 35 Семейного кодекса предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверении и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 и ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из материалов дела следует, что Негара А.А. и Негара С.В. с 28 января 1995 года состоят в зарегистрированном браке, который до настоящего момента не расторгнут, брачный договор между ними не заключался. Heгара С.В. приобрел в собственность по договору купли-продажи от 6 марта 2008 года с согласия своей супруги жилой дом площадью 258,4 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером N расположенный по тому же адресу.

05 сентября 2008 года Негара С.В. заключил с ОАО Банк "Возрождение" кредитный договор N на сумму <данные изъяты> (до 4 сентября 2013 года). В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору Негара С.В. также заключил с Банком договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. NN, предметом ипотеки по которому являются вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Из нотариально удостоверенного согласия истицы видно, что при заключении договора залога она дала своему супругу Негара С.В. нотариально удостоверенное согласие на заключение с ОАО Банк "Возрождение" договора залога имущества, состоящего только из жилого дома, находящегося по указанному выше адресу.

Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что поскольку вышеуказанные жилой дом и земельный участок были приобретены супругами Негара во время брака по возмездному договору и являются их совместной собственностью, при передаче данного имущества в залог одним из супругов, требуется согласие другого супруга.

Поскольку, как указано выше, истица не давала согласие на обременение залогом земельного участка, указанный договор залога обоснованно признан судом недействительным как не соответствующий требованиям закона.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, так как выводов суда не опровергают, были предметом исследования в суде первой инстанции, в решении им дана надлежащая правовая оценка. При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Истринского городского суда Московской области от 08 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Банк "Возрождение" - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

М.И. Хрипунов

Судьи:

Е.Л. Меншутина Т.А. Шипилова