Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 12 августа 2011 г. "Договор дарения недвижимости как особый вид сделки"

В последнее время количество сделок, связанных с дарением недвижимости увеличилось. Хотя число таких сделок сравнительно уступает сделкам купли-продажи, все же доля дарений становится все более заметной. В какой-то мере это признак возросшего благосостояния населения.

Дарение, как форма распоряжения имуществом, является особым видом сделки, отличительной чертой этого вида является абсолютная безвозмездность. Законодатель предусмотрел в качестве особого, непреложного условия для таких сделок - отсутствие в договоре дарения встречных требований (условий) дарителя к одаряемому. При наличии в договоре встречного обязательства для одаряемого - передать дарителю вещь или предоставить право, договор не признается дарением, сделка квалифицируется как ничтожная (п. 1 ст. 572 ГК РФ). В этой связи данный вид договоров представляет определенную трудность не только для неискушенных в правовых вопросах граждан, но и для отдельной категории юристов. Поскольку дарение имущества распространено между близкими людьми (родственниками) и, как правило, носит избирательный характер, даритель рассчитывает на ответное благодарное отношение "избранника".

Этим и объясняются попытки дарителей каким-то образом спрогнозировать (обусловить) в тексте договора свои взаимоотношения с будущим собственником. Даже нотариальная форма оформления таких договоров не является абсолютной гарантией от возможных нарушений условия безвозмездности. В том числе в текст договора включаются условия, основанные не только на воле сторон, но и прямо предусмотренные жилищным и гражданским законодательством (право проживания членов семьи собственника в жилом помещении), такое "условие" не ведет к ничтожности сделки, так как оно обусловлено законом.

Кроме того, существует еще ряд условий, допускаемых законом и не влияющих на принцип безвозмездности. Какие это условия, рассмотрим на конкретных примерах.

Для начала следует остановиться на особенностях формы и содержания договора дарения.

Стороны: даритель и одаряемый. Несмотря на то, что ГК РФ предоставляет широкие полномочия сторонам договора дарения, одновременно он содержит и некоторые ограничения. При решении вопроса о том, кто имеет право быть стороной договора дарения, необходимо учитывать положения ст. 575 ГК РФ.

Не допускается дарение недвижимости в следующих случаях :

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) в отношениях между коммерческими организациями;

3) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

4) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Данные запреты активно применяются в судебной практике. Однако в связи с тем, что форма договора дарения не предполагает освещения сведений о должностной принадлежности одаряемых физических лиц, установить факт недопустимости той или иной сделки на стадии правовой экспертизы договора весьма проблематично.

Существенные условия договора дарения недвижимости. Гражданским законодательством определены основные требования, соблюдение которых дает основания признать договор отчуждения недвижимости заключенным. Такой договор признается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и завершена процедура его государственной регистрации (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Дарение недвижимости допускает как простую письменную, так и нотариальную форму оформления договора. Наряду с условием о предмете договора существенным для договора дарения является условие о безвозмездности передачи имущества. Это условие должно быть прописано в тексте договора. Существенным для дарения является наличие двух важных составляющих: волеизъявление дарителя и согласие одаряемого или в соответствии со ст. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации законного представителя несовершеннолетнего или попечителя принять дар. При этом принятие имущества в дар не требует составления акта приема-передачи, неуместными являются ссылки в тексте договора на ст. 556 ГК РФ, так как обязательства, связанные с качеством и комплектностью передаваемого имущества присущи возмездным сделкам. Для принятия "дара" достаточно символической передачи ключей, документов, самого текста договора и т.д. Претензии к качеству подаренного имущества не порождают ответственности дарителя и расцениваются как неблагодарность.

Принятие даримого недвижимого имущества не требует получения согласия супруга, так как согласно п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 Семейного кодекса РФ такое имущество не является совместной собственностью супругов. В то же время, если происходит дарение имущества одним из супругов, следует уточнять правовой режим такого имущества. Даже оформленное в собственность одного из супругов имущество будет иметь режим общей совместной собственности, если оно создавалось или приобреталось по возмездной сделке в период брака. В этом случае следует учитывать положения п. 2 ст. 253 ГК РФ, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Следует отличать договор дарения недвижимости от договоров, содержащих в себе обещание в будущем подарить имущество (предварительных договоров). Законодатель применяет к этим различным по правовым последствиям сделкам единый термин - "дарение".

Договоры дарения недвижимости (в отличие от предварительных договоров - "обещаний подарить") считаются исполненными с момента государственной регистрации, их нельзя отменить по основаниям, содержащимся в ст. 577 ГК РФ. Включение в тексты договоров дарения недвижимости условий, содержащих возможность "отказаться от исполнения договора при существенном изменении имущественного, семейного положения, либо состояния здоровья", делает сделку ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

В то же время, на взгляд автора, предварительные договоры (договоры "обещания подарить" недвижимость в будущем) подлежат регистрации в виде обременения недвижимости, при этом определяющими для данной категории сделок остаются условия о предмете и о безвозмездности сделки (п/п 1). п. 1. ст. 8 ГК РФ). Такие сделки - обременения обещанием, даритель вправе расторгать (отменять) в одностороннем порядке по основаниям, связанным с изменением семейного или имущественного положения, либо с поведением "потенциального одаряемого" (ст.ст. 577 и 578 ГК РФ). В данном случае "несостоявшийся одаряемый" не вправе требовать возмещения убытков.

Как уже было сказано, безусловная безвозмездность дарения исключает возможность включения в текст договора условий, которые могут расцениваться как "встречные", обязывающие одаряемого на ответные, соразмерные действия (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Наиболее часто в договор включается пункт, закрепляющий за дарителем право проживания в отчуждаемом жилом помещении. В определенной ситуации такое условие может быть основано не на встречном, обязывающем требовании, а на норме закона, регулирующей правоотношения в жилищной сфере. Так, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи, либо одаряемый был вселен в помещение на правах члена семьи, даритель остается проживать в подаренной квартире на основании ст. 292 ГК РФ, как член семьи одаряемого. Однако при последующем отчуждении объекта иному лицу, не состоящему в родстве с проживающим, либо при дарении постороннему лицу, право пользования жилым помещением может быть прекращено. В этой связи не следует забывать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения прав его прав собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок). Поэтому включение в договор дарения условия "сохранить пожизненное проживание дарителя", становится недопустимым встречным условием, так как ограничивает возможности одаряемого распорядиться имуществом при жизни бывшего собственника.

Несмотря на безусловную безвозмездность дарения, существует ряд условий, прямо предусмотренных законодательством, в качестве допустимых для дарения недвижимости.

Даритель может включить в договор условие отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренным имуществом, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу безвозвратной утраты. Отмена такого дарения по основаниям, связанным с угрозой утраты имущества, осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 578 ГК РФ). При этом даритель вправе также обратиться с иском о возврате подаренного и в том случае, когда это условие напрямую не оговаривалось в договоре.

Также дарителем в договор может быть включено условие возврата имущества в случае, если он переживет одаряемого. В подобных ситуациях нотариус не вправе включать имущество, полученное одаряемым (наследодателем) под условием, в наследственную массу. Наследники обязаны вернуть сохранившийся в натуре объект дарителю. На практике содержащееся в законе допущение создает значительные трудности для правообладателей. Поскольку закон не содержит прямого запрета на отчуждение имущества, подаренного под условием, возвращать зачастую наследникам бывает нечего. Поэтому если возврат имущества стал невозможным в результате целенаправленных действий (будь то отчуждение имущества дарителем или его уничтожение), в том числе связанных с нежеланием осуществлять возврат, переживший одаряемого даритель вправе заявить в суд требования к наследникам о возмещении вреда.

Нередко в договоры дарения включаются условия отмены последствий сделки и возврата имущества, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, или умышленно причинит дарителю телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Отмена дарения по таким основаниям также возможна только в судебном порядке по иску заинтересованной стороны.

Отдельно следует остановиться на случаях, когда договор дарения является ничтожной сделкой в связи с его притворностью. Нередки случаи, когда договор дарения оформляется собственником доли в праве на имущество для прикрытия купли-продажи. Так, потенциальный продавец не хочет уступать сособственникам имущество, находящееся в общей собственности, хотя указанные лица обладают правом преимущественной покупки доли. Или не хочет терять время на розыск сособственников, местонахождение которых ему неизвестно, или же заведомо знает, что сособственники не намерены приобретать его долю, но могут затягивать с ответом. Тогда имущество передается как бы "по договору дарения" безвозмездно новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются. Такая сделка однозначно является притворной. Подобные притворные сделки, в первую очередь, представляют собой реальный риск для приобретателя, так как содержат в себе угрозу последующей утраты имущества.

Факт приобретения имущества новым сособственником за деньги, редко остается тайной для совладельцев. В результате заинтересованные лица, например, соседи, имеющие преимущественное право покупки имущества, в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Исход подобного судебного рассмотрения зависит от возможностей истцов доказать, что "дарителя" и "одаряемого" на самом деле связывали денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер. В любом случае приобретателю по притворной "сделке дарения" неприятности гарантированы.

Оформление сделки дарения сходно с оформлением договора при купле-продаже. В пакет документов, представляемых в орган Росреестра, входят:

- заявление о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, заполняемое на приеме и подписываемое сторонами (в том случае, если от лица дарителя выступает представитель, доверенность должна содержать данные о предмете дарения и одаряемом - п. 5 ст. 576 ГК РФ);

- квитанции об уплате государственной пошлины и их копии (квитанций может быть три, так как даритель и одаряемый производят оплату раздельно - за сделку в равных долях, сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны соответственно, за регистрацию права собственности одаряемого 1000 рублей), общая сумма пошлины составляет 2000 рублей;

- договор дарения в количестве не менее двух экземпляров;

- правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием его возникновения (например, договор дарения, купли-продажи и др.);

- кадастровый паспорт на объект, если регистрация права дарителя в органах Росреестра не осуществлялась;

- иные документы, подтверждающие правовой режим имущества и исключающие правопритязания третьих лиц;

Дарить или продавать принадлежащее имущество - решать собственнику, независимо от принятого решения следует помнить, что сделка должна быть проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, в этом залог вашего спокойствия, а зачастую и личной безопасности.

Отдел регистрации сделок
с объектами недвижимого имущества