Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 3 августа 2011 г. "Некоторые вопросы, связанные с приобретением и защитой права собственности на объекты недвижимости"

В основе развития гражданского законодательства особое место занимает вопрос о праве собственности, особенно в отношении объектов недвижимости.

Говоря о правилах приобретения права собственности, следует исходить из того, что лежит в основе приобретения права собственности: первоначальный или производный способы приобретения, из каких правоотношений возникает это право.

В концепции развития гражданского законодательства в главе IV, раздел III "Право собственности", в п. 3 указано, что это право (право собственности) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации"; однако это же правило существует и в настоящее время в виде нормы ст. 219 ГК РФ, и именно это правило порождает ряд затруднений и ущемляет права лиц, которые вложили свои средства на создание фактически новой вещи (здания и т.д.), но не могут в законном порядке защитить свое право на эту вещь или ее часть, так как по тем или иным причинам новый объект не зарегистрирован.

В литературе неоднократно высказывалось мнение, что государственная регистрация - это административный акт, придание уже существующему праву юридической формы. Отсутствие государственной регистрации недвижимости не свидетельствует о том, что объект (здание или сооружение) не существует в действительности, фактически (очевидно, что можно зарегистрировать права на уже существующий объект а если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности). Фактически происходит регистрация уже существующего права. Однако регистрируется не сам объект, а права на него. Существование же объекта подтверждает ряд документов, в том числе технический либо кадастровый паспорт на объект недвижимости. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Наверное, больше на практике имеется случаев, когда объект существует, но не прошел государственную регистрацию, так как для такой регистрации необходимо выполнить ряд требований: технических, организационных и т.д. Если же вещь существует, то она кем-то либо создана, либо приобретена. Касательно объектов недвижимости, которые создаются в результате строительства, совершенно понятно, что они возводятся на чьи-то денежные средства, чьими-то усилиями. Поэтому лицо (физическое, юридическое) имеет право на данную вещь. Здесь имеет место первоначальный способ приобретения права собственности.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ (часть I) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это служит основанием приобретения права собственности. Однако возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента ее государственной регистрации.

В то же время, рассматривая ч. 4 ст. 218 ГК РФ, где указано, что член жилищного, жилищно-строительного или иного... другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение... приобретают право собственности на указанное имущество.

Но если предположить, что данное имущество (недвижимость) не прошло государственную регистрацию, то эти лица приобретают право собственности (с учетом ст. 218 ГК РФ), но оно у них не возникает.

Совершенно очевидно, что здесь существует нарушение права - права собственности.

В настоящее время большинство объектов недвижимости создается путем вложения денежных средств различными организациями и гражданами.

Физические лица вкладывают денежные средства, как правило, в строительство многоквартирных домов, с целью улучшения своих жилищных условий. В настоящее время эти отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Конечно, этот закон в большей мере позволяет защитить права дольщиков, но и он не может в полной мере обеспечить сохранность денежных средств либо гарантировать предоставление жилого помещения.

В ст. 1 вышеуказанного закона прописано, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства... объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Дополнительно необходимо обратить внимание на тот момент, когда же возникает это право собственности на объект.

Исходя из смысла ст. 3 Закона право у участника долевого строительства на объект недвижимости возникает лишь после того, как застройщик выполнит свои обязательства, предусмотренные договором, в том числе зарегистрирует объект в регистрирующем органе, поскольку только застройщик в соответствии с действующим законодательством имеет на это право.

Однако на практике очень часто застройщики, получив денежные средства от лиц, не выполняют своих обязательств и объявляют себя банкротами. Лицо же, полностью выполнившее свое обязательство перед застройщиком и внесшее необходимую денежную сумму, остается ни с чем. Оно не может получить ни денег, ни жилья. В то же время объект уже создан и существует в натуре на средства тех или иных лиц, кому он должен принадлежать. Исходя из правил ст.ст. 8, 218, 247 ГК РФ, он должен принадлежать тем лицам, на чьи денежные средства строился данный объект, пропорционально той доле, которая вложена тем или иным лицом.

Возвращаясь к ч. 4 ст. 218 ГК РФ о том, что члены жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество, с учетом аналогии закона можно дополнить эту же статью п. 5, где указать, что участник долевого строительства, полностью внесший свою долю в объект строительства, приобретает права собственности на долю в данном объекте пропорционально своему вкладу в случае, если данный объект существует в натуре, согласно предоставленной технической документации. При этом правом обращения за технической документацией обладает любое лицо согласно заключительному договору на долевое участие в строительстве, а не только застройщик.

В свою очередь, технический паспорт на здание с определением этажности, площадей и других технических характеристик объекта, свидетельствует о том, что существует индивидуально-определенная вещь. При этом это может быть объект незавершенного строительства с определенной степенью готовности, который также подлежит государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного, полагаем, что лица, участники долевого строительства, имеют право также обратиться в органы, регистрирующие недвижимость с заявлением о такой регистрации объекта недвижимости.

Право собственности на недвижимую вещь у лица, которая создана в том числе и путем вложения денежных средств в недвижимый объект, не должно зависеть от действий других лиц, которые по разным причинам препятствуют возникновению этого права.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Далее говорится, что указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Например, если объект недвижимости создан юридическими лицами в результате деятельности простого товарищества, то отношения регулируются нормами ГК РФ, регулирующими договор простого товарищества. В соответствии со ст. 1043 ГК РФ "произведенная в результате совместной деятельности продукция признается их общей долевой собственностью", и если создан объект недвижимости, то он является их общей долевой собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, но другой простой товарищ (юридическое лицо) намеренно уклоняется в предоставлении ему такого права, не регистрирует данный объект (его вкладом в простое товарищество послужила аренда земельного участка, разрешение на строительство) и сам фактически единолично владеет объектом недвижимости. У лица, чье право нарушено, есть только один способ защиты - обратиться в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте строительства, таким же способом поступают и граждане - участники долевого строительства многоквартирных домов.

Судебная практика складывается по-разному, но ее нельзя брать за основу, так как в соответствии со ст. 3 ГК РФ судебная практика не входит в законодательство РФ, поскольку в Российской Федерации не прецедентное право.

Отдел Правового обеспечения