Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 1 марта 2012 г. "Срок передачи объекта долевого строительства"

Срок передачи объекта долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве (пп. 2 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)), т.е. тех условий, без которых договор не может быть заключен.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени. Срок может также определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Застройщик определяет срок передачи объекта долевого строительства путём указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом в силу ст. 191 ГК РФ "течение срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало". При определении срока передачи застройщик учитывает предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства в соответствии с проектной документацией. Установление длительного периода времени, в течение которого застройщик может передать объект долевого строительства, призвано защитить его от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ за несоблюдение срока передачи. Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. В случае, если строительство не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение о внесении соответствующих изменений в договор. При этом в договоре указывается не срок ввода дома в эксплуатацию, а срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства. Основанием изменения договора признается по общему правилу соглашение сторон. Оно подлежит облечению в ту же форму, что и изменяемый договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства построенного объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как сказано ранее, в случае, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее - чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение договора сохраняет обязательства сторон, хотя и в измененном виде. При этом стороны не вправе требовать того, что было предоставлено ими друг другу по обязательству до момента изменения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Если изменение или расторжение договора обусловлено существенным нарушением его одной из сторон, другая вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением.

Стороны, заключившие договор, могут попытаться достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. Однако если этого сделать не удалось, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора при одновременном наличии следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Отдел регистрации прав на объекты недвижимости
жилого и нежилого назначения