Разъяснения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 23 октября 2012 г. "О рассмотрении судами споров, связанных с кадастровой оценкой недвижимости"

Постановление Президиума ВАС РФ N 913/11 в корне поменяло порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов ГКОЗ и установлении новой кадастровой стоимости. В данном документе указано, что требование, имеющее своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в частности в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза. Такое требование не является оспариванием действий органа кадастрового учета либо иного уполномоченного органа.

Арбитражные суды и ранее приходили к выводу, что требования землепользователя о признании недостоверной кадастровой стоимости необходимо заявлять в рамках искового производства, а не по правилам гл. 24 АПК РФ, поскольку фактически оспаривается кадастровая стоимость земельного участка, а не акт, изданный территориальным управлением уполномоченного органа власти.

Землепользователи, в свою очередь, иногда обращаются к судебной оценочной экспертизе как процессуальному инструменту доказывания своей правоты. Они предполагают, что такая экспертиза при оспаривании величины кадастровой стоимости будет сопряжена с проведением оценки объектов оценки - земельных участков - для контроля за правильностью уплаты налогов в рамках спора об исчислении налогооблагаемой базы согласно ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Заявители рассчитывают, что законодателем не сделано никакого исключения по применению положений данной нормы закона к определению рыночной стоимости земельных участков как исходной величины для установления их кадастровой стоимости как размера налогооблагаемой базы по земельному налогу либо базовой величины арендной платы.

На данный момент в судебной арбитражной практике есть примеры назначения экспертизы оценки стоимости земельных участков, но выводы эксперта не принимаются судами в качестве доказательства недостоверности кадастровой стоимости земельных участков. В подавляющем большинстве случаев арбитражные суды отвергают возможность назначения судебной экспертизы по делам об оспаривании результатов ГКОЗ, так как решение вопроса о соответствии отчета о кадастровой оценке земель стандартам оценки не требует специальных знаний и входит в компетенцию арбитражного суда. Вынесенные на разрешение экспертизы вопросы касаются толкования и применения норм права, которые относятся к компетенции суда.

Сейчас установление новой кадастровой стоимости без приложения положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка невозможно.

Следует отметить, что в настоящее время судами при рассмотрении споров, предметом которых является установление кадастровой стоимости равной рыночной, принимаются во внимание приказы Росреестра от 11.03.2010 N П/93 и от 01.09.2011 N П/331, в соответствии с которыми полномочия по кадастровому учету осуществляет ФГБУ "ФКП Росреестра", что влечет отклонение требований заявителей, предъявляемых к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, как предъявленных к ненадлежащему ответчику.

Полагаем, что последние изменения в земельном, арбитражном процессуальном законодательстве, законах об оценочной деятельности, а также новые правовые позиции высших судов России по проблемам, связанным с пересмотром результатов государственной кадастровой оценки земель, позволяют сбалансировать публичные фискальные интересы государства и частнособственнические интересы землепользователей при определении размера платы за землю и направлены на реализацию главного принципа земельного и экологического права - принципа эффективного и рационального использования земли.

Отдел Правового обеспечения