Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 мая 2011 г. N Ф03-1588/11 по делу N А51-12598/2010

г. Хабаровск

16 мая 2011 г.

N Ф03-1588/2011

Резолютивная часть постановления от 10 мая 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.

при участии

от ООО "Сельхозтехника": Кульченко Д.Ю., представитель по доверенности от 25.04.2011 б/н

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представители не явились

рассмотрел кассационную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

на решение от 15.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011

по делу N А51-12598/2010 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Голуб Е.И., в апелляционном суде судьи Еремеева О.Ю., Симонова Г.А., Сидорович Е.Л.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника"

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

о признании незаконными действий

Общество с ограниченной ответственностью "Сельхозтехника" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Департамент), связанных с отказом (письмо от 15.07.2010 N 29/02-20-10814) предоставить обществу в собственность за установленную законом плату земельный участок площадью 2 298 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:143, расположенный примерно в 5 м по направлению на юг от ориентира - здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Фадеева, дом 47н, как несоответствующие Земельному кодексу РФ. При этом общество просило обязать Департамент принять решение о внесении изменений в абзац 1 пункта 1.2 его распоряжения от 30.04.2010 N 675, а именно: предоставить спорный земельный участок в собственность за плату для дальнейшей эксплуатации производственно-складского здания и в месячный срок с момента принятия решения (распоряжения) о предоставлении в собственность земельного участка направить обществу проект договора купли-продажи.

Заявление обосновано тем, что расположение спорного земельного участка в границах красных линий, по мнению общества, не может ограничивать его право, как собственника объекта недвижимости, находящегося на испрашиваемом земельном участке, приватизировать данный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Решением суда от 15.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011, требования общества удовлетворены в полном объеме: оспариваемые действия Департамента по отказу предоставить обществу в собственность земельный участок площадью 2 298 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:143, расположенный примерно в 5 м по направлению на юг от ориентира - здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фадеева, дом 47н, признаны незаконными как несоответствующие Земельному кодексу РФ. На Департамент возложена обязанность в месячный срок со дня принятия судом решения внести соответствующие изменения в абзац 1 пункта 1.2 распоряжения Департамента от 30.04.2010 N 675 и направить обществу проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Судебные акты мотивированы тем, что у Департамента отсутствовали предусмотренные статьями 27, 28 Земельного кодекса РФ основания для отказа в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка, необходимого для использования принадлежащего заявителю объекта недвижимости. При этом суды не признали наличие охранных зон и красных линий достаточным препятствием для реализации обществом предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию земли.

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с решением от 15.10.2010 и постановлением апелляционного суда от 02.02.20111, просит их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о неправильном применении арбитражными судами пункта 4 статьи 28, статьи 36, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ и пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Указывает на наличие в материалах дела достаточных доказательств, подтверждающих факт нахождения спорного земельного участка в границах красных линий, обозначающих территории, на которых расположены автомобильная дорога и трубопровод. Кроме того, настаивает на том, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют принадлежащие обществу объекты недвижимости.

ООО "Сельхозтехника" в отзыве на кассационною жалобу считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными и предлагает оставить жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представитель Департамента, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явился.

Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, приведенным в отзыве на нее. При этом пояснил суду, что фактически на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, однако данный участок необходим для эксплуатации принадлежащего обществу производственно-складского знания, расположенного на смежном земельном участке.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 03.05.2011 объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 10.05.2011.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ООО "Сельхозтехника" является собственником объекта недвижимости - здание производственно-складское общей площадью 1484,50 кв.м (лит. А), расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Фадеева, д. 47н. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 07.08.2007 серии 25-АА N 894158.

Распоряжением Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 07.05.2009 N 1555, изданным на основании обращения Департамента для целей дальнейшей эксплуатации обществом производственно-складского здания утверждены схемы расположения земельных участков площадью 864 кв.м (приложение N 1) и площадью 2298 кв.м (приложение N 2).

09.12.2009 указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 25:28:010044:142 и 25:28:010044:143, соответственно. Обществу выданы кадастровые паспорта земельных участков (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 09.12.2009 N 28-1/09-4667 и N 28-1/09-4668.

Вышеназванные действия уполномоченных органов по формированию земельных участков обществом не оспаривались и не признаны в судебном порядке незаконными.

Впоследствии общество просило Департамент принять решение о предоставлении в собственность за плату земельный участок общей площадью 864 кв.м (с кадастровым номером 25:28:010044:142) и в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок площадью 2298 кв.м (с кадастровым номером 25:28:010044:143) для дальнейшей эксплуатации производственно-складского здания.

На основании данного обращения Департаментом издано распоряжение от 30.04.2010 N 675 о предоставлении ООО "Сельхозтехника" испрашиваемых земельных участков на следующих условиях:

- земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером 25:28:010044:142, расположенный относительно ориентира - здания, находящегося в границах участка, адрес ориентира: Приморского края, г. Владивосток, ул. Фадеева, дом 47н, согласно прилагаемому кадастровому паспорту земельного участка от 09.12.2009 N 28-1/09-4667 в собственность за плату для дальнейшей эксплуатации производственно-складского здания. Обеспечить на части земельного участка площадью 28 кв.м беспрепятственный проход и проезд смежным землепользователям (пункт 1.1 распоряжения);

- земельный участок площадью 2298 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:143, расположенный примерно в 5 км по направлению на юг от ориентира - здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фадеева, дом 47н, согласно прилагаемому кадастровому паспорту земельного участка от 09.12.2009 N 28-1/09-4668 в аренду сроком на 3 года для дальнейшей эксплуатации производственно-складского здания. Обеспечить на части земельного участка площадью 203 кв.м беспрепятственный проход и проезд смежным землепользователям. Запретить на всем земельном участке площадью 2 298 кв.м капитальное строительство в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги. Установить на всем земельном участке площадью 2 298 кв.м ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в красных линиях проектируемого трубопровода (пункт 1.2 распоряжения).

Между тем, после издания названного распоряжения общество направило в адрес Департамента письмо от 30.06.2010 в котором просило внести изменения в распоряжение от 30.04.2010 N 675, а именно предоставить указанный в пункте 1.2 земельный участок площадью 2 298 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:143 в собственность за плату.

Письмом от 15.07.2010 N 29/02-20-10814 Департамент сославшись на пункты 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ сообщил обществу о невозможности предоставить ему испрашиваемый земельный участок площадью 2 298 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:143 в собственность по причине того, что он находится в границах красных линий.

ООО "Сельхозтехника" полагая, что действия Департамента не соответствуют положениям земельного законодательства, а также нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования общества и признавая действия Департамента по отказу в предоставлении заявителю в собственность спорного земельного участка площадью 2 298 кв.м незаконными, арбитражные суды пришли к выводу о том, что общество имеет исключительное право на приватизацию данного земельного участка, поскольку на нем расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, а факты наличия красных линий в пределах испрашиваемого участка и нахождение его в границах охранных зон не является препятствием для предоставления земельного участка в собственность заявителя.

При этом суды также признали недоказанным наличие обстоятельств, свидетельствующих об изъятии спорного земельного участка из оборота, запрете на его приватизацию, либо о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Между тем приведенные в решении и постановлении апелляционного суда мотивы не могут безусловно свидетельствовать о незаконности обжалуемых действий Департамента, поскольку арбитражными судами не дана должная оценка представленным в дело доказательствам и не установлены все значимые для дела обстоятельства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 той же статьи Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

Обращаясь 30.06.2009 в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность общество, в качестве оснований для его выкупа, указало статью 36 Земельного кодекса РФ.

Признавая за обществом исключительное право на приватизацию спорного земельного участка арбитражные в качестве доказательства нахождения принадлежащих обществу объектов недвижимости именно на испрашиваемом земельном участке указали свидетельство о государственной регистрации от 07.08.2007 серии 25-АА N 894158.

При этом арбитражными судами не учтено, что согласно данному свидетельству за обществом зарегистрировано права собственности на производственно-складское здание, расположенное по адресу Приморский край, г.Владивосток, ул. Фадеева 47н, приобретенное обществом у ЗАО "Дальэнерго" по договору купли-продажи от 01.12.2006 N 14-11/06, пунктом 1.3 которого предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на объект покупатель по настоящему договору приобретает право пользования частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как следует из материалов дела и не опровергалось обществом, вышеуказанное производственно-складское здание расположено на земельном участке площадью 864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:142, который предоставлен обществу в собственность (пункт 1.1 распоряжения Департамента от 30.04.2010 N 675).

Таким образом суды удовлетворили требование общества о приобретении в собственность земельного участка площадью 2 298 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:143 при отсутствии доказательств, подтверждающих невозможность эксплуатации расположенного на смежном земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимости без предоставления в ему собственность испрашиваемого земельного участка указанной площади.

Аналогичная правовая позиция и толкование норм земельного законодательства, подлежащих применению при разрешении настоящего дела, приведены в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10.

Кроме того, делая вывод об отсутствии предусмотренных статьями 27, 28 Земельного кодекса РФ оснований для ограничения оборотоспособности спорного земельного участка, арбитражные суды исходили из содержания кадастрового паспорта спорного земельного участка от 09.12.2009, выкопировки из Генерального плана ВГО 2008 года, согласно которым земельный участок площадью 2298 кв.м находится в красных линиях перспективного развития автомобильной дороги и проектируемого трубопровода, в границах красных линий существующей теплосети, а также линии электропередач, однако данные обстоятельства, как сочли суды, не могут препятствовать реализации обществом права на приватизацию такого участка.

Согласно положениям подпунктов 11, 12 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты). Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В обоснование оспариваемого обществом отказа Департамент указал на расположение земельного участка в границах красных линий со ссылкой на сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте от 09.12.2009 N 28-1/09-4668 и пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, которым установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Отклоняя доводы Департамента в данной части оба суда не усмотрели доказательств соблюдения уполномоченными органами порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в данном случае для перспективного развития автомобильной дороги и проектируемого трубопровода, что, по мнению судов, могло служить основанием для отказа в предоставлении обществу спорного земельного участка.

Однако, признавая спорный земельный участок не относящимся к территориям общего пользования лишь на основании предполагаемого развития территории спорного участка в будущем, арбитражные суды не дали оценку содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка от 09.12.2009 N 28-1/09-4668 (л.д. 24-28), приложении к распоряжению Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока от 07.05.2009 N1555 - схеме расположения земельного участка (л.д. 33), обзорной схеме земельного участка в районе ул. Фадеева, 47н, города Владивостока (л.д. 75) и выкопировке из Генерального плана ВГО 2008 года (л.д.77-78), сведениям на предмет наличия красных линий обозначающих границы существующих автомобильных дорог, в том числе по ул. Фадеева.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 15.10.2010 и постановление апелляционного суда от 02.02.2011 подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить указанные недостатки, с учетом имеющихся в деле доказательств рассмотреть вопрос о возможности применения в данном случае статьи 36 Земельного кодекса РФ, а также выяснить границы мест общего пользования, занятых автомобильной дорогой по ул. Фадеева, и исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.10.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 по делу N А51-12598/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков О.Г. Красковская