Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 июня 2011 г. N Ф03-2225/11 по делу N А59-3994/2010

г. Хабаровск

07 июня 2011 г.

N Ф03-1401/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.

при участии

от ИП Чугунова А.Д.: предприниматель Чугунов А.Д. (лично)

от администрации муниципального образования "Холмский городской округ": представитель не явился

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования Холмский городской округ": Орлова З.А., представитель по доверенности от 06.04.2011 N 16

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточная управляющая компания"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда 21.02.2011

по делу N А59-3994/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Шестопал И.Н., в апелляционном суде судьи Еремеева О.Ю., Алферова Н.В., Бац З.Д.

По заявлению индивидуального предпринимателя Чугунова Александра Дмитриевича

к администрации муниципального образования "Холмский городской округ", Комитету по управлению имуществом муниципального образования Холмский городской округ"

о признании недействительным в части распоряжения о проведении открытых торгов (аукциона) по продаже земельных участков

Индивидуальный предприниматель Чугунов Александр Дмитриевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" (далее - Комитет) о признании недействительным распоряжения от 26.07.2010 N 68 "О проведении открытых торгов (аукциона) по продаже земельных участков, по продаже права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство" в части земельного участка площадью 1563 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000015:72 и о возложении на органы местного самоуправления обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя. Кроме того предприниматель Чугунов А.В. просил взыскать судебные расходы в размере 5 000 руб. по оплате юридических услуг.

Заявление обосновано тем, что спорный земельный участок, в отношении которого принято указанное решение о его продаже на открытых торгах (аукционе), граничит с земельным участком, на котором расположено здание мехмастерской, принадлежащими предпринимателю Чугунову А.Д. на праве собственности. По мнению заявителя, приватизация спорного участка повлечет нарушение его прав и законных интересов, поскольку в результате застройки данного участка будет блокирован доступ (проезд, проход) к объектам недвижимости предпринимателя Чугунова А.Д. и ограничена его хозяйственная деятельность. В этой связи оспариваемое распоряжение от 26.07.2010 N 68 должно быть признано недействительным как противоречащее статьям 11.9, 85 Земельного кодекса РФ, статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статье 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статье 67 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", а также ранее изданным постановлениям Главы администрации от 18.01.2007 N 14 и от 27.08.2007 N780.

Решением суда от 18.11.2010 в удовлетворении требований отказано ввиду того, что оспариваемое решение о проведении торгов издано Комитетом в соответствии с нормами земельного законодательства в пределах предоставленных ему полномочий, не является ненормативным правовым актом и не нарушает каких-либо прав или законных интересов заявителя, поскольку условиями выкупа спорного земельного участка предусмотрена обязанность покупателя обеспечить проезд и проход (сервитут) к смежному участку заявителя. При этом судом отмечено, что предприниматель Чугунов А.Д. принимал участие в объявленных торгах и имел возможность приобрести спорный участок наравне с иными претендентами.

Постановлением Пятого арбитражного суда от 21.02.2011 решение суда первой инстанции отменено, распоряжение Комитета от 26.07.2010 N 68 в оспариваемой части признано недействительным, в пользу предпринимателя Чугунова А.Д. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. и по оплате услуг представителя - 5 000 руб.

Дополнительным постановлением того же апелляционного суда от 17.03.2011 в удовлетворении требований предпринимателя Чугунова А.Д. к администрации отказано.

Судебные акты апелляционного суда мотивированы тем, что спорный земельный участок необходим предпринимателю Чугунову А.Д. для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ему здания мехмастерской, поэтому он обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, в реализации которого Комитет незаконно отказывал заявителю на протяжении 2008-2010 годов. При этом апелляционный суд счел администрацию ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, чем обусловлен отказ в удовлетворении заявления в данной части.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление апелляционного суда от 21.02.2011 отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 18.11.2010.

В обоснование жалобы приведены доводы о несоответствии выводов апелляционного суда фактическим обстоятельства дела и представленным в дело доказательствам, а также о неверном толковании подлежащих применению норм материального права. Комитет считает, что предприниматель Чугунов А.Д. не обладает ни преимущественным, ни исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, а выводы апелляционного суда об обратном противоречат положениям статьи 552 ГК РФ, статей 35, 36 Земельного кодекса РФ и пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку одновременно с приобретением здания мехмастерской к предпринимателю Чугунову А.Д. перешло право собственности на земельный участок 634,5 кв.м, необходимый для использования объекта недвижимости. Кроме того, полагает, что апелляционный суд, признавая незаконным отказ Комитата в предоставлении спорного земельного участка заявителю, неправомерно приобщил к материалам дела новые доказательства и вышел за пределы заявленных требований. В данном случае предприниматель Чугунов А.Д. не обжаловал действия (бездействие) Комитета по вопросу рассмотрения его заявок на предоставление спорного земельного участка, и предусмотренные законом сроки на обращение за судебной защитой на момент рассмотрения настоящего дела уже истекли.

Предприниматель Чугунов А.Д. в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с доводами Комитета и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменений.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель Комитета настаивал на удовлетворении жалобы и пояснил, что предприниматель Чугунов А.Д. по вопросу о выкупе спорного земельного участка в компетентные органы не обращался и намеревался арендовать данный участок.

Предприниматель Чугунов А.Д. возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, приведенным в отзыве на нее. Просил обратить внимание суда на отсутствие доказательств возможности установления в его пользу сервитута исходя из особенностей расположения смежных земельных участков.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, считает, что постановление от 21.02.2011 и дополнительное постановление от 17.03.2011 подлежат отмене с оставлением в силе решения от 18.11.2010 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель Чугунов А.Д. на основании договора купли-продажи от 11.04.2005 и акта приема-передачи от той же даты приобрел в собственность нежилое здание мехмастерской площадью 322 кв.м, расположенное в г. Холмске, по ул. Советская, 129 и земельный участок под данным объектом общей площадью 634,5 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000015:0004, о чем ему выданы свидетельства о государственной регистрации прав от 22.04.2005 N N 090466 и 090464, соответственно.

Постановлением Главы администрации от 18.01.2007 N 14 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000015:0007 в г. Холмске, по ул. Советской" в связи с обращением владельцев недвижимости, одним из которых является заявитель, в целях предоставления земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 65:09:0000015:0007, принято решение разделить данный участок на шесть земельных участков, включая участок N 1, площадью 1785,9 кв.м (подлежит уточнению при межевании) с разрешенным использованием для размещения объектов жилого и общественно-делового назначения и фактическим использованием - для эксплуатации мехмастерской.

Пунктом 2 названного постановления от 18.01.2007 N 14 предусмотрено, что оно служит основанием для проведения Комитетом и обратившимися гражданами соответствующих работ по разделу участка и постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

В результате работ по разделу и межеванию земельного участка с номером 65:09:0000015:0007 на кадастровый учет поставлен земельный участок с номером 65:09:0000015:0072, общей площадью 1563 кв.м, на основании чего постановлением Главы администрации от 27.08.2007 N 780 внесены изменения в пункт 1.1 постановления от 18.01.2007 N 14, а именно: слова "площадь участка - 1785,9 кв.м" заменены на слова "площадь участка - 1563 кв.м".

Апелляционным судом к материалам дела приобщена переписка предпринимателя Чугунова А.Д. с администрацией и Комитетом по вопросу оформления прав на спорный земельный участок заявитель в 2008-2010 годах, из содержания которой судом установлено, что заявитель намеревался использовать спорный участок на праве аренды в целях эксплуатации принадлежащего ему здания мехмастерской, однако в выделении участка ему было отказано по причине непредоставления документов, подтверждающих необходимость использования участка испрашиваемой площади в заявленных целях.

Распоряжением Комитета от 26.07.2010 N 68 принято решение о проведении открытых торгов (аукциона) по продаже земельных участков, в том числе лота N 3 - земельного участка, площадью 1563 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000015:72, разрешенного использования для размещения объектов жилого и общественно-делового назначения, местоположением примерно в 3 м по направлению на юго-запад от ориентира - здания мехмастерской, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Сахалинская область г. Холмск, ул. Советская, д.129.

Распоряжением Комитета от 17.08.2010 N 76/1 в аукционную документацию, в частности в извещение о проведении торгов по продаже земельных участков касаемо лота N 3 внесены изменения, связанные с возможным обременением земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000015:72 частным сервитутом. В качестве условия приобретения спорного земельного участка указано на необходимость покупателю установить сервитут на право проезда, прохода к земельному участку смежного землепользователя.

Согласно итогам аукциона (протокол от 06.09.2010 N 2), участником которого также являлся предприниматель Чугунов А.Д., победителем торгов в отношении лота N 3 признано ООО "Нагваль", предложившее наибольшую цену, с которым заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 09.09.2010 N 2.

Пункт 4.6 указанного договора содержит условие о необходимости обеспечить покупателем участка право прохода и проезда к земельному участку смежного землепользователя под зданием мехмастерской, расположенной по адресу: г. Холмск, ул. Советская, 129.

Предприниматель Чугунов А.Д., полагая, что в результате продажи спорного участка третьему лицу будет нарушено его право на беспрепятственный доступ к местам общего пользования (проход и проезд на улицу Советская), оспорил в судебном порядке распоряжение Комитета о проведении открытых торгов (аукциона).

Отказывая предпринимателю Чугунову А.Д. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что распоряжение Комитета от 26.07.2010 N 68 не является ненормативным актом, поскольку носит информационный характер о проведении торгов, не содержит никаких властно-распорядительных указаний и не предусматривает последствий его не исполнения.

Кроме того, рассмотрев заявленные требования по существу, суд первой инстанции признал оспариваемое распоряжение Комитета изданным в пределах его полномочий с учетом прямо установленного земельным законодательством требования о продаже свободных земельных участков исключительно посредством проведения торгов.

Судом первой инстанции также указано на отсутствие доказательств нарушения прав заявителя, поскольку предприниматель Чугунов А.Д. участвовал в торгах на право приобретения участка в собственность на общих основаниях, однако победителем торгов не стал. Доводы заявителя о наличии препятствий к проезду и проходу третьих лиц на принадлежащий ему земельный участок, судом отклонены со ссылкой на наличие в заключенном на торгах договоре условий об установлении покупателем сервитута в пользу смежного землепользователя.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования предпринимателя Чугунова А.Д., апелляционный суд признал вышеуказанные выводы суда первой инстанции ошибочными и пришел к выводу о наличии у заявителя исключительного права на приобретение спорного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ.

При этом апелляционный суд приобщив к материалам дела дополнительные доказательства - заявки предпринимателя Чугунова А.Д. от 22.09.2008 и от 29.04.2010 о предоставлении земельного участка площадью 1563 кв.м для эксплуатации здания мехмастерской и отрицательные ответы Комитета по данному вопросу, и дав им оценку с позиции статьи 33 Земельного кодекса РФ, счел незаконным отказ в выделении заявителю спорного участка по мотиву недоказанности несоответствия испрашиваемой площади необходимой для эксплуатации указанного объекта недвижимости.

Между тем, несмотря на ошибочность утверждения суда первой инстанции об отсутствии у распоряжения Комитета от 26.07.2010 N 68 признаков ненормативного правового акта, подлежащего оспариванию в порядке главы 24 АПК РФ, на что правомерно указано апелляционным судом, приведенные в обжалуемом постановлении выводы апелляционного суда о наличии у предпринимателя Чугунова А.Д. исключительного права на приобретение спорного земельного участка и об обоснованности в связи с этим заявленных требований, сделаны с неправильным применением норм земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ.

Правильно применяя указанные нормы земельного законодательства во взаимосвязи с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ" суд первой инстанции обоснованно признал, что издавая оспариваемое распоряжение, Комитет реализовал предоставленные ему законом полномочия по продаже посредством проведения торгов свободного земельного участка, который прошел кадастровый учет и имеет установленные границы.

Доказательства наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, либо надлежащего оформления прав на него, в материалах дела отсутствуют, поэтому выставление такого участка на торги при наличии заинтересованности в его использовании нескольких претендентов отвечает принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц.

Таким образом предприниматель Чугунов А.Д. имел возможность приобрести спорный участок на общих основаниях в ходе объявленного распоряжением Комитета 26.07.2010 N 68 аукциона, а в случае нарушения организатором торгов правил их проведения не лишен права оспорить результаты торгов в судебном порядке.

Также правомерно указано судом первой инстанции на недоказанность нарушения прав и законных интересов предпринимателя Чугунова А.Д. оспариваемым распоряжением Комитета, а выводы апелляционного суда об обратном следует признать ошибочными.

Действительно пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Признавая за предпринимателем Чугуновым А.Д. исключительное право на приобретение спорного земельного участка, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости использования заявителем спорного участка для эксплуатации и обслуживания здания мехмастерской, расположенного на смежном участке, принадлежащего предпринимателю Чугунову А.Д. на праве собственности.

Так из материалов дела следует и предпринимателем Чугуновым А.Д. подтверждалось при рассмотрении спора, что ему на праве собственности принадлежат: здание мехмастерской площадью 322 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 634,5 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000015:0004, которые приобретены заявителем у предыдущего правообладателя - ООО "Механизатор" по договору купли-продажи от 11.04.2005.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В деле отсутствуют доказательства того, что предприниматель Чугунов А.Д. с момента приобретения в 2005 году здания мехмастерской и расположенного под ним земельного участка намеревался выкупить смежный участок в собственность за плату.

При этом Комитетом и администрацией по результатам рассмотрения обращений заявителя в 2008-2010 годах по вопросу о предоставлении спорного земельного участка в аренду неоднократно указывалось на отсутствие документов, подтверждающих необходимость выделения дополнительных площадей для эксплуатации принадлежащего предпринимателю Чугунову А.Д. здания мехмастерской.

Не представлено заявителем таких доказательств и арбитражному суду, поэтому выводы апелляционного суда о незаконности отказа Комитета в предоставлении предпринимателю Чугунову А.Д. испрашиваемого земельного участка необоснованны и данный вопрос к тому же не являлся предметом настоящего спора. Как верно отмечено заявителем кассационной жалобы, предприниматель Чугунов А.Д. решения Комитета об отказе в предоставлении спорного участка в установленные законом порядке и сроки не обжаловал.

Таким образом апелляционный суд удовлетворил требование предпринимателя Чугунова А.Д., фактически признав за ним исключительное право на приобретение спорного земельного участка площадью 1 563 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000015:0072 при отсутствии доказательств, подтверждающих невозможность эксплуатации расположенного на смежном земельном участке принадлежащего заявителю объекта недвижимости без предоставления в ему дополнительного участка испрашиваемой площади.

Аналогичная правовая позиция и толкование норм земельного законодательства, подлежащих применению при разрешении настоящего дела, приведены в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10.

Обстоятельства, связанные с возможным ограничением доступа к объектам предпринимателя Чугунова А.Д., о чем им указывалось в обосновании заявленных требований, исследованы судом первой инстанции и не признаны достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований. Как установил суд в данном случае защита интересов заявителя в части беспрепятственного доступа к его имуществу, а также к местам общего пользования обеспечена условиями приватизации спорного участка, предусматривающими необходимость установления сервитута.

Поскольку судом кассационной инстанции установлены предусмотренные частью 2 статьи 288 основания для отмены постановления апелляционного суда от 21.02.2011, также подлежит отмене и дополнительное постановление того же суда от 17.03.2011.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 21.02.2011 и дополнительное постановление от 17.03.2011 Пятого арбитражного апелляционного суда по делу N А59-3994/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить. Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 18.11.2010 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков О.Г. Красковская