Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 октября 2011 г. N Ф03-4216/11 по делу N А73-12660/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 января 2013 г. N Ф03-5334/12

г. Хабаровск

03 октября 2011 г.

N Ф03-4216/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Гребенщикова С.И.

Судей: Камалиевой Г.А., Яшкиной Е.К.

при участии

от ОАО "Сбербанк": Михайлов Е.Л., представитель по доверенности от 05.11.2010 N 21-03/11-32

от ОАО "АКЗ": Сараева М.А., представитель по доверенности от 30.12.2010 N 15-19юр

от ОАО "Амуркабель": Ярковой А.С., представитель по доверенности от 05.09.2011 б/н (до перерыва)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Амуркабель"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011

по делу N А73-12660/2010 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дюкова С.И., арбитражные заседатели Леонов В.А., Антипов В.А.; в апелляционном суде судьи Тихоненко А.А., Волкова М.О., Дроздова В.Г.

По иску открытого акционерного общества "Сбербанк России"

к открытому акционерному обществу "Амурский кабельный завод", открытому акционерному обществу "Амуркабель"

о взыскании 1 888 854 Евро

по встречному иску открытого акционерного общества "Амуркабель"

к открытому акционерному обществу "Сбербанк России"

о признании договоров ипотеки незаключенными

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - банк; место нахождения: ул. Вавилова, 19, г. Москва, 117997; ОГРН 1027700132195) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о досрочном взыскании с открытого акционерного общества "Амурский кабельный завод" (далее - завод; место нахождения: ул. Артемовская, 87, г. Хабаровск, Хабаровский край, 680001; ОГРН 1042700219176) 1 313 993,59 Евро, составляющих основной долг по кредитному договору от 19.09.2006 N 3212 в сумме 1 025 714,32 Евро, просроченный основной долг в сумме 256 428,56 Евро, неустойка за просроченные проценты - 283,29 Евро, неустойку за просроченный основной долг - 1 170,44 Евро, просроченные проценты - 26 231,59 Евро, проценты - 4 165,39 Евро и об обращении взыскания на имущество завода, заложенное по договору залога от 23.03.2009 N 3212/1, обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору от 19.09.2006 N 3212, с начальной продажной стоимостью указанного имущества в пределах залоговой стоимости в сумме 48 869 879 руб. 36 коп., а также об обращении взыскания на имущество открытого акционерного общества "Амуркабель" (место нахождения: ул. Артемовская, 87, г. Хабаровск, Хабаровский край, 680001; ОГРН 1032700445953), заложенное по договору ипотеки от 18.09.2006:

- двухэтажное нежилое здание - столовая, общей площадью 1 420,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская,87, инвентарный номер 8831, литер П, начальная продажная стоимость 6 793 020 руб.;

- право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости площадью 149 754,4 кв. м. и площадью 2 341,15 кв. м.

Данное исковое заявление банка принято к производству арбитражного суда определением от 02.11.2010, возбуждено дело N А73-12660/2010.

Одновременно с этим ОАО "Сбербанк России" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ОАО "Амурский кабельный завод" 574 960,59 Евро, составляющих основной долг по кредитному договору от 03.08.2006 N 3121 в сумме 558 000 Евро, неустойку за просроченные проценты в сумме 216,01 Евро, просроченные проценты в сумме 10 993,36 Евро, проценты в сумме 5 751,22 Евро и об обращении взыскания на имущество завода, заложенное по договору залога от 13.07.2007 N 3121, обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору от 03.08.2006 N 3121, с начальной продажной стоимостью указанного имущества в сумме 50 312 692 руб. 12 коп., а также об обращении взыскания на имущество ОАО "Амуркабель", заложенное по договору ипотеки от 03.08.2006:

- трехэтажное нежилое здание - центр медицинской и социальной реабилитации, общей площадью 1 904,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, инвентарный номер 29251, литер Ц, начальная продажная стоимость 16 539 460 руб.;

- двухэтажное нежилое здание - спортивно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2 192,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, инвентарный номер 29251, литер Н, начальная продажная стоимость 14 110 040 руб.;

- право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости площадью 149 754,4 кв. м. и площадью 2 341,15 кв. м.

Указанный иск также принят к производству арбитражного суда, возбуждено дело с N А73-12661/2010.

Определением суда от 01.12.2010 дела N А73-12660/2010 и N А73-12661/2010 в соответствии со статьей 130 АПК РФ объединены в одно производство с присвоением делу NА73-12660/2010.

Исковые требования банка о взыскании имеющейся задолженности обусловлены ненадлежащим исполнением заводом обязательств по погашению кредита и уплате процентов, и основаны на положениях статьи 348 ГК РФ, позволяющей в данном случае обратить взыскание на предмет залога.

До рассмотрения судом спора по существу ОАО "Амуркабель" предъявило ОАО "Сбербанк России" встречные иски о признании договоров ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 незаключенными. Определением от 02.02.2011 встречные иски в порядке статьи 132 АПК РФ приняты судом к рассмотрению совместно с первоначальными исковыми требованиями.

Встречные требования ОАО "Амуркабель" обоснованы тем, что между сторонами не достигнуто соглашение о залоге прав на земельные участки, приобретенные залогодателем в собственность после заключения спорных договоров об ипотеке и не установлена их залоговая стоимость. Кроме того, по мнению залогодателя, изменение существенных условий кредитного договора, в обеспечение которого ОАО "Амуркабель" передало в залог банку свое имущество, без внесения аналогичных изменений в договоры ипотеки также влечет их незаключенность.

Решением суда от 10.02.2011 первоначальные исковые требования удовлетворены в заявленном размере: с завода в пользу банка взыскан основной долг в размере 1 583 714,32 Евро, просроченный основной долг в размере 256 428,56 Евро, проценты в размере 9 916,61 Евро, просроченные проценты в размере 37 224,95 Евро, неустойка за просроченный основной долг в размере 1 170,44 Евро, неустойка за просроченные проценты в размере 499, 30 Евро, всего 1 888 954, 18 Евро. Суд обратил взыскание на имущество завода, заложенное по договору залога оборудования N 3212/1 от 23.03.2009, обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору N 3212 от 19.09.2006, установив начальную продажную цену указанного имущества в пределах залоговой стоимости в сумме 48 869 879 руб. 36 коп. и по договору залога оборудования N 3121 от 13.07.2007, обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору N 3121 от 03.08.2006, установив начальную продажную цену указанного имущества в пределах залоговой стоимости в сумме 50 312 692 руб. 19 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречные иски ОАО "Амуркабель" удовлетворены: договоры ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 признаны незаключенными ввиду отсутствия в них соглашения сторон об оценочной и залоговой стоимости земельных участков.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011, принятым по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ОАО "Сбербанк России" в части несогласия с удовлетворением встречных исковых требований ОАО "Амуркабель" и отказом в удовлетворении первоначальных исковых требований об обращении взыскания на заложенное по договорам ипотеки имущество, решение суда от 10.02.2011 отменено в обжалованной банком части: в удовлетворении встречных исков ОАО "Амуркабель" о признании договоров ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 незаключенными отказано; апелляционный суд обратил взыскание на заложенное имущество:

- двухэтажное нежилое здание - столовая, общей площадью 1 420,9 кв. м., инвентарный номер 8831, литер П, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, установив начальную продажную стоимость 6 793 020 руб.;

- трехэтажное нежилое здание - центр медицинской и социальной реабилитации, общей площадью 1 904,8 кв. м., инвентарный номер 29251, литер Ц, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, установив начальную продажную стоимость 16 539 460 руб.;

- двухэтажное нежилое здание - спортивно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2 192,9 кв. м., инвентарный номер 29251, литер Н, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, установив начальную продажную стоимость 14 110 040 руб.;

- право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости с площадью 149 754,4 кв. м. и площадью 2 341,15 кв. м.

Постановление апелляционного суда мотивировано тем, что указанные в спорных договорах ипотеки земельные участки принадлежали ОАО "Амуркабель" на праве постоянного (бессрочного) пользования, поэтому они в силу условий договоров (пункты 1.2) и норм закона (статья 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") предметом залога не являлись и их оценка не требовалась.

В кассационной жалобе ОАО "Амуркабель" просит постановление апелляционного суда от 26.04.2011 отменить как незаконное и необоснованное, решение суда от 10.02.2011 оставить без изменения.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о неправильном применении апелляционным судом статей 339, 431, 432 ГК РФ и статей 9, 67, 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Считает, что буквальное толкование условий спорных договоров не позволяет выяснить волю сторон на передачу земельных участков в залог. В то же время залогодатель принял на себя обязанность переоформить принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования до 01.01.2008 с последующей передачей земельных участков в залог банку, которая до настоящего времени не исполнена, участки в залог не переданы, их оценка сторонами не определена. Данные обстоятельства, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о незаключенности спорных договоров ипотеки, о чем правильно указано судом первой инстанции. Кроме того, заявитель жалобы полагает неправомерным обращение апелляционным судом взыскания на право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками площадью 149 754,4 кв. м. и 2 341,15 кв. м., которые предметом залога не являлись и в настоящее время не существуют.

ОАО "Сбербанк России" в отзыве на кассационную жалобу предлагает отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения. От завода отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Представитель ОАО "Амуркабель" в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции поддержал изложенные в жалобе доводы и дал по ним пояснения. С позицией ОАО "Амуркабель" согласился представитель завода.

Представитель банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 часов 10 минут 03.10.2011.

После перерыва от ОАО "Амуркабель" поступили дополнения к кассационной жалобе, в которых заявитель обращает внимание на невозможность применения к рассматриваемому спору разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", опубликованного после принятия судом решения от 10.02.2011 по настоящему делу.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалованного постановления апелляционного суда от 26.04.2011 с учетом доводов кассационной жалобы, возражений на нее и мнений представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.08.2006 между банком (кредитор) и заводом (заемщик) заключен кредитный договор N 3121, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 1 395 000 Евро, а последний - возвратить его в срок до 01.08.2011 и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях договора.

Дополнительными соглашениями от 03.08.2006 N 1, от 16.02.2007 N 2, от 13.07.2007 N 3, от 30.12.2009 N 4, от 15.02.2010 N 5, от 30.04.2010 N 6, от 31.05.2010 N 7, от 02.06.2010 N 8, от 30.06.2010 N 9, от 30.07.2010 N 10, от 30.08.2010 N 11 стороны внесли изменения в кредитный договор от 03.08.2006, в том числе, в пункт 2.6 договора в график уплаты процентов за пользование кредитом, в пункт 2.10 договора - относительно срока погашения выданного кредита, в пункты 1.1, 2.5, 2.10 договора - в условия начисления процентов и срока погашения выданного кредита.

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком по кредитному договору от 03.08.2006 N 3121 между банком (залогодержателем) и ОАО "Амуркабель" (залогодателем) заключен договор ипотеки от 03.08.2006, предметом которого являются принадлежащие залогодателю на праве собственности объекты недвижимости: трехэтажное нежилое здание - центр медицинской и социальной реабилитации, общей площадью 1 904,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, инвентарный номер 29251, литер Ц, начальная продажная стоимость - 16 539 460 руб.; двухэтажное нежилое здание - спортивно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2 192,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, инвентарный номер 29251, литер Н, начальная продажная стоимость -14 110 040 руб. (свидетельства о государственной регистрации права 27 АА N 100611 от 06.10.2003 и 27 ХБ N 0036588 от 14.12.1999); а также право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них закладываемые объекты недвижимости площадью 149 754,4 кв. м. и площадью 2 341,15 кв. м., находящиеся у залогодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками серии 27 ХБ N 0064818 от 25.05.2000 и серии 27 ХБ N 0064819 от 25.05.2000).

В пункте 1.6 договора ипотеки от 03.08.2006 стороны определили общую залоговую стоимость предмета залога в размере 30 649 500 руб.

При этом по условиям подпункта "б" пункта 1.2 названного договора, указанные в нем земельные участки предметом залога не являются.

Далее, 19.09.2006 между банком (кредитор) и заводом (заемщик) заключен кредитный договор N 3212, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 1 795 000 Евро, а заемщик - возвратить кредитору полученный кредит в срок до 18.09.2011 и уплатить проценты за пользование им в размере и сроки и на условиях договора.

Дополнительными соглашениями от 19.09.2006 N 1, от 13.07.2007 N 2, от 02.09.2008 N 3, от 23.03.2009 N 4, от 14.10.2009 N 5, от 30.12.2009 N 6, от 14.04.2010 N 7, от 30.04.2010 N 8, от 31.05.2010 N 9, от 02.06.2010 N 10, от 30.06.2010 N 11, от 30.07.2010 N 12, от 30.08.2010 N 13 стороны внесли изменения в кредитный договор от 19.09.2006, в том числе в пункт 2.6 договора в график уплаты процентов за пользование кредитом; в пункт 2.10 - относительно срока погашения выданного кредита; в пункты 1.1, 2.5, 2.10 - в условия начисления процентов и срока погашения выданного кредита.

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком по кредитному договору от 19.09.2006 N 3212 между банком (залогодержателем) и ОАО "Амуркабель" (залогодателем) заключен договор ипотеки от 18.09.2006, предметом которого является принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости: двухэтажное нежилое здание - столовая, общей площадью 1 420,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, инвентарный номер 8831, литер П, начальная продажная стоимость 6 793 020 руб. (свидетельство о государственной регистрации права 27 АБ N 319899 от 11.09.2006); а также право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них закладываемые объекты недвижимости площадью 149 754,4 кв. м. и площадью 2 341,15 кв. м., находящиеся у залогодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками серии 27 ХБ N 0064818 от 25.05.2000 и серии 27 ХБ N 0064819 от 25.05.2000).

В пункте 1.6 договора ипотеки от 18.09.2006 стороны определили общую залоговую стоимость предмета залога в размере 6 793 020 руб.

По условиям подпункта "б" пункта 1.2 названного договора, указанные в нем земельные участки предметом залога не являются.

Кроме того, между банком и заводом заключены договоры от 13.07.2007 N 3121 и от 23.03.2009 N 3212/1, по которым в залог банку передано оборудование залоговой стоимостью 50 312 692 руб. 19 коп. и 48 869 879 руб. 36 коп., соответственно.

Неисполнение заводом принятых на себя обязательств послужило основанием для обращения банка в арбитражный суд с требованиями о взыскании с заемщика образовавшейся задолженности и об обращении взыскания, в том числе на заложенное по договорам ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 имущество ОАО "Амуркабель".

Рассматривая требования банка по первоначальным искам, суд первой инстанции с учетом отсутствия возражений завода относительно сумм задолженности, взыскал с завода долг по кредиту и начисленные банком проценты и неустойки в заявленном размере, а также обратил взыскание на имущество завода (оборудование), заложенное по договорам от 13.07.2007 N 3121 и от 23.03.2009 N 3212/1, установив начальную продажную цену в пределах залоговой стоимости.

Выводы суда первой инстанции в данной части участвующими в деле лицами не оспаривались в апелляционном порядке и доводов о их незаконности кассационная жалоба не содержит.

Отказывая в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество ОАО "Амуркабель" и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции, применив статьи 432, 339 ГК РФ, статьи 9, 67 Закона об ипотеке и разъяснения, содержащиеся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", счел, что договоры ипотеки от 03.08.2008 от 18.09.2006 являются незаключенными по причине отсутствия в них соглашения сторон в отношении одного из существенных условий - оценки предмета ипотеки, в частности земельных участков.

Данный вывод суда основан на толковании условий спорных договоров ипотеки, согласно которых сторонами установлена залоговая цена только зданий, без оценки права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, что, по мнению суда первой инстанции, прямо противоречит положениям статьи 67 Закона об ипотеке.

При этом судом первой инстанции принято во внимание неисполнение залогодателем условий пункта 6.3 договоров ипотеки, предусматривающих его обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с действующим законодательством в срок до 01.01.2008 с последующей передачей их в залог банку, с учетом того, что на момент рассмотрения спора право собственности ОАО "Амуркабель" на землю под заложенными объектами недвижимости приобрело в установленном законом порядке.

Отменяя решение суда первой инстанции в названной части и удовлетворяя исковые требования банка об обращении взыскания на принадлежащие ОАО "Амуркабель" объекты недвижимости, включая права на земельные участки, с одновременным отказом в удовлетворении встречных исков, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Аналогичные положения содержит также статья 9 Закона об ипотеки, пункт 3 которой наряду с этим предусматривает, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При этом ни статья 339 ГК РФ, ни статья 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2010 N 2620/10).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, статья 69 Закона об ипотеке).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм законодательства о залоге, ипотека земельного участка допускается в случаях, когда данный участок принадлежит залогодателю на праве собственности или аренды.

В случае если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок не может являться предметом залога в силу статьи 69 Закона об ипотеки и пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса РФ, запрещающего гражданам и юридическим лицам распоряжаться земельными участками, принадлежащими на праве постоянного (бессрочного) пользования. В данной ситуации требования пункта 3 статьи 340 ГК РФ на договор ипотеки здания или сооружения не распространяются и такой договор не может считаться не соответствующим законодательству (пункт 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Как установил апелляционный суд, заключая договоры ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006, банк и ОАО "Амуркабель" согласовали оценку предметов ипотеки (залоговую стоимость трех нежилых зданий), что сторонами не опровергается.

Земельные участки, принадлежащие залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу условий названных договоров (пункты 1.2) и норм закона (статья 69 Закона об ипотеки) передаче в залог не подлежали.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд счел существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке) об оценке предмета ипотеки согласованным, а вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 -основанном на ошибочном толковании вышеуказанных норм материального права.

Вместе с тем, установив факт приобретения ОАО "Амуркабель" после заключения спорных договоров ипотеки права собственности на земельные участки под объектами недвижимости, переданными в залог банку, апелляционный суд обратил взыскание как на имущество, являющиеся предметом ипотеки, так и на права на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости.

При этом апелляционный суд руководствовался рекомендациями, изложенными в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которых в случае, если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, то при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием.

Однако выводы апелляционного суда об обращении взыскания на заложенное имущество нельзя признать правильными, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и приведенным выше рекомендациям Высшего Арбитражного Суда РФ.

Так, апелляционным судом установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предметом залога по договорам ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 не являлось, поэтому обращение взыскания на такое право на данные участки в целях удовлетворения требований кредитора как залогодержателя невозможно.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания, возможна только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Кредитор-залогодержатель в таком случае не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем.

Следовательно, принимая во внимание положения статьи 35 Земельного кодекса РФ, апелляционному суду при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенные нежилые здания следовало выяснить значимые для дела обстоятельства относительно характеристик принадлежащих ОАО "Амуркабель" на праве собственности земельных участков, необходимых для эксплуатации спорных объектов недвижимости, а именно площадь земельных участков, их местонахождение, проведение кадастрового учета.

Так же следует отметить, что при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд, как и суд первой инстанции, уклонился от рассмотрения доводов ОАО "Амуркабель", положенных в основу встречного иска, об изменении кредитных обязательств завода без внесения соответствующих изменений в договоры ипотеки, обеспечивающих исполнение основного обязательства.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда от 26.04.2011 подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все значимые для дела обстоятельства и, правильно применяя нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон, рассмотреть требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество и встречные иски ОАО "Амуркабель" о признании договоров ипотеки незаключенными.

Стороны с данном случае не лишены права при новом рассмотрении дела приводить доводы и возражения в обоснование своих требований, которые апелляционному суду следует рассмотреть и оценить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу N А73-12660/2010 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

Г.А. Камалиева Е.К. Яшкина