Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 января 2012 г. N Ф03-6846/11 по делу N А73-4859/2011

г. Хабаровск

30 января 2012 г.

А73-4859/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: И.А.Тарасова

Судей: Л.Б.Шариповой, С.Н.Новиковой

при участии:

от ответчика: Комаров Е.Н. - начальник отдела правовой экспертизы, доверенность от 21.11.2011 N 918

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина"

на решение от 06.07.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011

по делу N А73-4859/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.А. Панина; в суде апелляционной инстанции - судьи И.В. Иноземцев, А.А. Тихоненко, М.О. Волкова

По иску общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина"

к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"

о признании договора недействительным и применении последствий

недействительности

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина" (ОГРН 1073808013201, адрес (место нахождения): 664011, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Горького, 42) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295, адрес (место нахождения): 107174, г.Москва, ул. Новая Басманная, 2) о признании недействительным договора купли-продажи от 03.09.2010 N НЮ 1521 и применении последствий недействительности - возвратить истцу уплаченные денежные средства в размере 21 100 000 руб., а ответчику возвратить объект незавершенного строительства - жилой дом инв. N 29527 литер А, этажность 10, условный номер 27-27-01/053/2005-645, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Слободская, Литер А.

Решением суда от 06.07.2011 (с учетом определения от 15.07.2011 об исправлении описки), оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие оснований для признания сделки недействительной.

Законность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке ст.ст. 274, 284 АПК РФ по жалобе ООО "Дом Плетюхина", считающего их незаконными.

Заявитель полагает, что суд должен был признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной ввиду отсутствия правовой определенности в отношении расположения отчуждаемого по ней объекта.

ОАО "Российские железные дороги" доводы кассационной жалобы отклонило по мотивам, изложенным в своем отзыве.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав в судебном заседании пояснения представителя ответчика, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.09.2011 N НЮ 1521 истец купил у ответчика объект незавершенного строительства - жилой дом инв. N 29527 лит. А, этажность 10, условный номер 27-27-01/053/2005-645, расположенный в г. Хабаровске по ул. Слободской, лит. А и оплатил 21 100 000 руб. (платежные поручения N 00988 от 18.08.2010, N 01040 от 13.09.2010). В свою очередь, ответчик передал объект истцу по акту от 16.09.2010.

В соответствии с договором купли-продажи (пункт 2.1) характеристика земельного участка, занимаемого объектом: площадь 9 151, 4 кв. м, кадастровый номер 27:23:050203:0073, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для окончания строительства жилого дома, расположение примерно в 114 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Павловича, 1а. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды земельного участка N 1683 от 24.09.2002 (пункт 2.2).

К покупателю переходят права и обязанности продавца по договору аренды участка в отношении всего участка (пункта 2.3).

На основании договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности на объект, о чем 19.10.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 27-АВ 502045.

После регистрации права собственности истец письменно (письмо от 25.11.2010 N 135) обратился в Минимущество Хабаровского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.09.2002 N 1683 в части наименования арендатора, на которое получен отказ.

Минимущество края сообщило, что указанный истцом договор от 24.09.2002 N 1683 заключен в отношении земельного участка площадью 11 516, 2 кв. м., сторонами не регистрировалось соглашение об изменении условий договора об уменьшении площади земельного участка до 9 151, 4 кв. м., в связи с чем договор аренды является незаключенным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю сообщило истцу (письмо от 12.11.2010 N 18-11/10387), что запись о регистрации договора аренды N 1683 от 24.09.2002 в отношении земельного участка 11 516,2 кв.м. с кадастровым номером 27:23:05 02 03:0003 прекращена в 2006 году на основании заявления о снятии обременения по истечении срока договора аренды.

Ссылаясь на невозможность оформить право аренды в соответствии с договором купли-продажи и полагая, что ответчик, как продавец, ввел истца, как покупателя в заблуждение относительно прав на земельный участок, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая его, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Как правильно указывалось судами, предметом оспоренной сделки являлся объект незавершенного строительства, а не земельный участок, собственником которого ответчик не являлся.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу указанных норм закона и приведенного толкования Пленума ВАС РФ судами обеих инстанций был сделан обоснованный вывод о том, что прекращение договора аренды и регистрация права собственности за покупателем не влияет на право истца пользования земельным участком, занятым спорным объектом недвижимости и необходимым для его использования на праве аренды.

Доказательств обращения последнего за оформлением прав на вновь созданный земельный участок площадью 9151,4 кв.м. (решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10.05.2011 по делу N А73-2206/2011) суду не было представлено.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ООО "Дом Плетюхина" судом отказано правомерно на основании ст.ст. 166, 178, 552, 554 ГК РФ.

Доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального и процессуального права и основаны на неправильном толковании соответствующих положений закона.

Таким образом, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ

решение от 06.07.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А73-4859/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тарасов

Судьи

Л.Б. Шарипова С.Н.Новикова