Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 06АП-3995/11

г. Хабаровск

27 сентября 2011 г.

N 06АП-3995/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И. В.

судей Тихоненко А. А., Волковой М.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина": Комогорцев Евгений Евгеньевич - представитель по доверенности от 21.07.2011 N 80-юр;

от Открытого акционерного общества "Российские железные дороги": Татарников Денис Александрович - представитель по доверенности от 19.11.2011 N 671

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина"

на решение от 06 июля 2011 года

по делу N А73-4859/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Паниной А.А.

по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина"

к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"

о признании договора недействительности и применении последствий недействительности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина" ОГРН 1073808013201, ИНН 38081151341 адрес (место нахождения): 664011, г. Иркутск, ул. Горького, 42 (далее - ООО "Дом Плетюхина", истец) обратилось в арбитражный суд Хабаровского края с иском к Открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, адрес (место нахождения): 107174, г. Москва, ул. Новая Басманная, 2 (далее - ОАО "РЖД", ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи N НЮ 1521 от 03.09.2010 и применении последствий недействительности - возвратить истцу уплаченные денежные средства в размере 21 100 000 руб., возвратить ответчику объект незавершенного строительства - жилой дом инв. N 29527 литер А, этажность 10, условный номер 27-27-01/053/2005-645, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Слободская, Литер А.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.07.2011 с учетом определения от 15.07.2011 об исправлении описки в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 06.07.2011 и удовлетворить иск. В обоснование доводов жалобы указывает на не полное выяснение обстоятельств дела, не соответствие выводов суда, фактическим обстоятельствам, неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в соответствии с представленным отзывом и выступлением полагал доводы жалобы необоснованными, а обжалуемый судебный акт соответствующим нормам закона и верно установленным обстоятельствам дела.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N НЮ 1521 от 03.09.2011 истец купил у ответчика объект незавершенного строительства - жилой дом инв. N 29527 лит. А, этажность 10, условный номер 27-27-01/053/2005-645, расположенный в г. Хабаровске по ул. Слободской, лит. А и оплатил 21 100 000 руб. (платежные поручения N 00988 от 18.08.2010, N 01040 от 13.09.2010). В свою очередь, ответчик передал объект истцу по акту от 16.09.2010.

В соответствии с договором купли-продажи (пункт 2.1) характеристика земельного участка, занимаемого объектом: площадь 9 151, 4 кв. м, кадастровый номер 27:23:050203:0073, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для окончания строительства жилого дома, расположение примерно в 114 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Павловича, 1а. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды земельного участка N 1683 от 24.09.2002 (пункт 2.2).

К покупателю переходят права и обязанности продавца по договору аренды участка в отношении всего участка (пункта 2.3).

На основании договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности на объект, о чем 19.10.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 27-АВ 502045.

После регистрации права собственности истец письменно (письмо N 135 от 25.11.2010) обратился в Минимущество Хабаровского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 1683 от 24.09.2002 в части наименования арендатора, на которое получен отказ.

Минимущество края сообщило, что указанный истцом договор N 1683 от 24.09.2002 заключен в отношении земельного участка площадью 11 516, 2 кв. м., сторонами не регистрировалось соглашение об изменении условий договора об уменьшении площади земельного участка до 9 151, 4 кв. м., в связи с чем договор аренды является незаключенным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю сообщило истцу (письмо от 12.11.2010 N 18-11/10387), что запись о регистрации договора аренды N 1683 от 24.09.2002 в отношении земельного участка 11 516,2 кв.м. с кадастровым номером 27:23:05 02 03:0003 прекращена в 2006 году на основании заявления о снятии обременения по истечению срока договора аренды.

Ссылаясь на невозможность оформить право аренды в соответствии с договором купли-продажи и полагая, что ответчик как продавец ввел истца как покупателя в заблуждение относительно прав на земельный участок, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В рассматриваемом случае как правомерно указано судом, предметом сделки является объект незавершенного строительства, а не земельный участок. Ответчик не являлся собственником земельного участка, в связи с чем, истец не мог заблуждаться относительно качеств недвижимости.

Ссылка истца на требования статьи 554 ГК РФ о необходимости указания в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, в рассматриваемом случае не влечет недействительность оспариваемой сделки.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАВС от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.05.2011 по делу N А73-2206/2011, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора установлено, что земельный участок площадью 11 516, 2 кв.м с кадастровым номером 27:23:050203:4 в настоящее время не существует как объект гражданских прав в связи с внесением 08.12.2005 в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании из него двух земельных участков площадью 9 151, 4 кв.м с кадастровым номером 27:23:050203:73 и площадью 2 370, 65 кв.м с кадастровым номером 27:23:050203:74. В связи с этим договор аренды N 1683 от 24.09.2002 признан прекращенным ввиду отсутствия объекта аренды.

Следовательно, прекращение договора аренды и регистрация права собственности на объект за покупателем в силу указанных выше норм права и приведенного толкования ВАС РФ не влияет на право истца пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды.

Истец не представил доказательств обращения за оформлением прав на земельный участок площадью 9 151,4 кв.м.

На основании изложенных обстоятельств вывод суда об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по указанному истцом основанию правомерен.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому жалоба отклоняется.

Судебные расходы подлежат отнесению на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.07.2011 по делу N А73-4859/2011 с учетом определения от 15.07.2011 об исправлении опечатки оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

А.А. Тихоненко М.О. Волкова