Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 января 2012 г. N Ф03-6973/11 по делу N А51-11539/2010

г. Хабаровск

30 января 2012 г.

А51-11539/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: О.В.Цирулик

Судей: О.Г. Красковской, С.И.Гребенщикова

при участии

от заявителя: Каленская С.Д., представитель по доверенности N 25АА0002043 от 13.07.2010:

от ответчика: Круглов А.А., представитель по доверенности N 4 от 13.01.2012

рассмотрел кассационную жалобу администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

на решение от 08.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011

по делу N А51-11539/2010

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А.Фокина, в апелляционном суде - судьи Г.А.Симонова, О.Ю.Еремеева, Е.Л.Сидорович

По заявлению индивидуального предпринимателя Теребилова Михаила Александровича

к администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон"

об оспаривании ненормативного правового акта и отчета об оценке

Индивидуальный предприниматель Теребилов Михаил Александрович обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным пункта 1.1 постановления администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее - администрация) от 28.05.2010 N 425-па об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилых помещений магазина, расположенного по адресу: г.Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 11) площадью 132 кв.м в сумме 881 356 руб., а также о признании недействительным отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (ОГРН 1092537004328; 690063, Приморский край, г.Владивосток, ул.Поселковая 2-я, 91; далее - ООО "Эталон") от 21.04.2010 N 026 в части определения рыночной стоимости данного объекта (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Заявление обосновано тем, что величина рыночной стоимости объектов является недостоверной, поскольку отчет об оценке от 21.04.2010 не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.1997 N 254, 255, 256 (далее - Федеральные стандарты оценки). В связи с этим отчет незаконно утвержден администрацией и положен в основу определения рыночной стоимости выкупаемых заявителем объектов в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением от 30.11.2010 производство по делу в отношении требования к ООО "Эталон" о признании недействительным отчета от 21.04.2010 N 026 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено. Требование о признании недействительным постановления администрации от 28.05.2010 N 425-па в части пункта 1.1 об установлении рыночной стоимости помещений магазина удовлетворено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.07.2011 решение от 30.11.2010 и постановление от 22.03.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением от 08.08.2011 (с учетом определения об исправлении опечатки от той же даты) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается, что отчет от 21.04.2010 N 026 не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки. В связи с этим названный отчет является недействительным наряду с постановлением администрации от 28.05.2010 N 425-па в оспариваемой части установления по итогам проведенной оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в силу статьи 201 АПК РФ.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что, оценив достоверность отчета об оценке без проведения соответствующей экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, суды пришли к неверным выводам о его несоответствии закону. Сведения о стоимости муниципальных объектов недвижимости и анализ их продаж в 2009 году показывает соответствие данных о величине рыночной стоимости спорного объекта, приведенной в отчете, среднерыночной стоимости аналогичного имущества. Поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Теребилов М.А. выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает судебные акты принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители заявителя и администрации поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и в отзыве на нее. Представитель ООО "Эталон", извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда не явился.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании данного акта недействительным.

Суды установили, что 28.05.2010 администрация издала постановление N 425-па о предоставлении предпринимателю Теребилову М.А. преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 11, а именно: нежилых помещений магазина N 1-10 площадью 132,0 кв.м.

Рыночная стоимость отчуждаемого объекта указана в пункте 1.1 постановления - 881 356 руб. и определена администрацией на основании отчета об оценке от 21.04.2010 N 026, выполненного ООО "Эталон".

В соответствии со статьей 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

По общему правилу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исходя из буквального смысла данной нормы права, величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества.

Оценив представленный отчет ООО "Эталон" от 21.04.2010, суды пришли к выводу о недостоверности установленной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта оценки, поскольку она определена с нарушением законодательства.

Суды установили, что рыночная стоимость отчуждаемых заявителю помещений определена сравнительным подходом, при этом рыночная стоимость этого объекта без НДС сопоставлена со стоимостью объектов по информации о сделках и предложениях с ними с учетом НДС. В отчете не указаны критерии выбора объектов-аналогов, единиц сравнения, не приведено описание таких объектов, обоснование шкалы корректировок и объяснения условий их возможного изменения. В отчете не обоснован вывод оценщика о необходимости рассматривать рынки недвижимости других населенных пунктов (г.Дальнереченск, пгт. Кавалерово), как сопоставимые с г.Дальнегорском для целей оценки объекта; не указаны критерии, по которым рынки данных населенных пунктов признаны сопоставимыми. Не раскрыты критерии квалификации физического состояния оцениваемых объектов, имеются расхождения в оценке физического состояния и стоимости одного и того же объекта-аналога.

Ввиду установления названных недостатков, суды пришли к выводу о том, что информация, использованная оценщиком при определении величины рыночной стоимости объекта оценки, не соответствует принципам достоверности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, как того требуют Федеральные стандарты оценки. Вследствие этого результаты оценки, отраженные в отчете от 21.04.2010, признаны судами недостоверными и не согласующимися с требованиями законодательства в области оценочной деятельности.

Установив факт недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суды верно применили статью 201 АПК РФ и признали недействительным постановление от 28.05.2010 N 425-па в части пункта 1.1 об установлении рыночной стоимости этого объекта как противоречащее в этой части закону и нарушающее права и законные интересы заявителя.

Довод заявителя жалобы о том, что факт недостоверности величины рыночной стоимости, определенной оценщиком, принимая во внимание необходимость владения специальными познаниями, не мог быть установлен судами без проведения экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, кассационной инстанцией отклоняется. Вопрос о назначении экспертизы обсуждался судами, которые пришли к выводу о возможности самостоятельной проверки отчета на предмет достоверности без дополнительных средств доказывания. Оснований сомневаться в правильности выводов судов, сделанных по итогам исследования отчета от 21.04.2010, у кассационной инстанции не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на фактическую достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта, установленной в постановлении от 28.05.2010, не может быть принята во внимание. Кассационная инстанция учитывает, что достоверность величины рыночной стоимости объекта для целей его отчуждения в порядке Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ может быть подтверждена лишь соответствующим отчетом оценщика, который в данном случае признан судами порочным.

Нормы материального и процессуального права применены судебными инстанциями правильно, в связи с чем решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 по делу N А51-11539/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В.Цирулик

Судьи

О.Г.Красковская С.И.Гребенщиков