Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 мая 2012 г. N Ф03-1499/12 по делу N А59-3046/2011

г. Хабаровск

14 мая 2012 г.

А59-3046/2011

Резолютивная часть постановления от 10 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Карпушиной Т.Н., Саранцевой М.М.

при участии

от истца: представитель не явился

от ответчика: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012

по делу N А59-3046/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Пустовалова Т.П., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Скрипка Н.А., Култышев С.Б.

По иску индивидуального предпринимателя Дитер Ирины Федоровны

к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

о признании недействительными соглашения об использовании площадей и акта приема-передачи

Индивидуальный предприниматель Дитер Ирина Федоровна (далее - предприниматель; ОГРНИП 306650104100124, место жительства: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант", ОГРН 1026500535489, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, 108) о признании недействительными соглашения от 14.01.2010 N 55 об использовании площадей, расположенных в строящемся торгово-развлекательном комплексе, и акта приема-передачи от 12.01.2010.

Иск обоснован тем, что, поскольку на момент заключения указанного соглашения у ответчика отсутствовало право распоряжения имуществом, то данное соглашение не соответствует требованиям статей 606, 608, 611 ГК РФ и является недействительным в силу его ничтожности. Кроме того, во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Сахалинской области от 14.10.2010 по делу N А59-3100/2010 сделан вывод о ничтожности соглашения от 14.01.2010 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и установлении платы за пользование помещением до вступления в силу договора краткосрочной аренды (раздел 6 соглашения от 14.01.2010 N 55). В связи с этим заявленные требования подлежат удовлетворению на основании статей 12, 166, 168 ГК РФ.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.10.2011 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что соглашение от 14.01.2010 N 55 является смешанным договором, содержащим условия, характерные, в том числе, для инвестиционного договора, поэтому отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения не имеет правового значения при оценке законности сделки. Тем более, что в дальнейшем право собственности ООО "Бриллиант" на помещения в торгово-развлекательном комплексе было зарегистрировано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 решение от 19.10.2011 изменено: соглашение от 14.01.2010 N 55 признано недействительным. В удовлетворении иска в части признания недействительным акта приема-передачи от 12.01.2010 отказано.

Постановление мотивировано тем, что ответчик вправе был распорядиться спорным имуществом только после государственной регистрации права собственности на помещения торгового центра, в связи с чем соглашение от 14.01.2010 N 55 является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ. В удовлетворении иска о признании недействительным акта приема-передачи от 12.01.2010 отказано на том основании, что акт приема-передачи не является сделкой как таковой, а лишь подтверждает фактическую передачу имущества и свидетельствует об исполнении условий соглашения.

В кассационной жалобе ООО "Бриллиант" просит постановление от 26.01.2012 отменить и производство по делу прекратить.

В обоснование жалобы приведены доводы об ошибочности выводов апелляционного суда о том, что на момент заключения соглашения от 14.01.2010 торговый центр являлся вновь созданным объектом, а указанное соглашение не носит инвестиционный характер и не содержит элементов предварительного договора. По мнению заявителя кассационной жалобы, целью соглашения является подготовка помещения к аренде и заключение долгосрочного договора аренды после государственной регистрации права собственности. Кроме того, ООО "Бриллиант" указывает на неприменение апелляционным судом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и ссылается на несоответствие постановления апелляционного суда требованиям части 2 статьи 271 АПК РФ.

Предприниматель Дитер И.Ф. отзыв на кассационную жалобу не представила.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность постановления апелляционного суда от 26.01.2012, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами, 14.01.2010 между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и предпринимателем Дитер И.Ф. (арендатор) заключено соглашение N 55 об использовании площадей в строящемся торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-ая Центральная, 1Б.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения от 14.01.2010 N 55 предметом указанного соглашения является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, коммерческое использование предпринимателем площадей до государственной регистрации аренды и заключения договора аренды.

Согласно пункту 2.2. соглашения ООО "Бриллиант" обязуется предоставить предпринимателю (арендатору) возможность использовать площади для выполнения работ арендатора в соответствии с соглашением, передать площади арендатору на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных пунктом 7.1 соглашения, и заключить договор аренды.

Арендатор обязуется принять площади для производства работ арендатора, произвести работы арендатора, использовать площади для целей аренды, принять площади на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные соглашением и договором аренды.

В разделах 4, 5 соглашения от 14.01.2010 N 55 сторонами согласован порядок и условия выполнения отделочных работ в переданных помещениях.

Раздел 6 указанного соглашения устанавливает условия пользования помещениями за плату в период с даты открытия торгового центра или начала коммерческого использования помещений до даты вступления в силу краткосрочного договора аренды.

Кроме того, согласно пункту 4.5.1 соглашения арендатор в рамках соглашения выплачивает арендодателю обеспечительный платеж, эквивалентный сумме фиксированной арендной платы за 2 месяца аренды, который засчитывается за первый и последний месяц аренды по долгосрочному договору аренды.

Обеспечительный платеж выплачивается арендатором в следующем порядке: первый взнос в размере фиксированной арендной платы за один месяц аренды выплачивается в течение 10 дней со дня подписания соглашения, второй взнос в размере фиксированной арендной платы за один месяц аренды - в срок до 01.03.2009.

По акту приема-передачи от 12.01.2010 ООО "Бриллиант" передало предпринимателю указанные в соглашении площади.

Считая, что соглашение от 14.01.2010 N 55 и акт от 12.01.2010 не соответствуют требованиям действующего законодательства, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое соглашение является смешанным договором, содержащим, в том числе, условия, характерные для инвестиционного договора, поэтому отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Бриллиант" на переданные предпринимателю помещения не имеет правового значения при оценке законности соглашения. Право собственности ООО "Бриллиант" на эти помещения в дальнейшем было зарегистрировано 24.05.2010.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования истца в части признания недействительным соглашения от 14.01.2010 N 55, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд установил, что соглашение от 14.01.2010 N 55 не содержит элементов инвестиционного договора и договора подряда, а его условия не соответствуют требованиям статьи 429 ГК РФ о предварительном договоре.

Апелляционный суд признал, что стороны фактически заключили соглашение, предусматривающее обязательства истца и ответчика в отношении недвижимого имущества, собственником которого ООО "Бриллиант" на дату заключения соглашения не являлось.

Учитывая, что право собственности ООО "Бриллиант" на передаваемые предпринимателю помещения возникло после подписания соглашения об использовании площадей от 14.01.2010 N 55, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения данного соглашения у истца отсутствовало право распоряжаться спорными помещениями.

Кроме того, апелляционный суд установил, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.10.2010 по делу N А59-3100/2010 установлена ничтожность соглашения от 14.01.2010 N 55 в части определения в нем условий о передаче предпринимателю в пользование помещения и установления платы за пользование им до вступления в силу договора краткосрочной аренды (раздел 6 названного соглашения) ввиду отсутствия у истца на момент заключения соглашения права распоряжаться спорным помещением.

Установив, что условия соглашения взаимообусловлены, имеют единую цель, размер арендной платы, срок аренды и иные условия напрямую связаны с осуществлением предпринимателем деятельности по чистовой отделке площадей, пользовании площадями со дня открытия площадей или открытия центра до момента государственной регистрации права собственности ответчика на него, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 180 ГК РФ пришел к правильному выводу о недействительности соглашения в целом.

На основании части 2 статьи 69 АПК РФ апелляционный суд также обоснованно сослался на преюдициальное значение для настоящего спора решения арбитражного суда от 14.10.2010 по делу N А59-3100/2010.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно удовлетворил иск предпринимателя Дитер И.Ф. в части признания соглашения от 14.01.2010 N 55 недействительным.

Доводов относительно незаконности постановления в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным акта приема-передачи от 12.01.2010 кассационная жалоба не содержит.

Доводы кассационной жалобы о необоснованности и ошибочности выводов апелляционного суда судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы основаны на неправильном толковании норм права и по существу сводятся к несогласию с той оценкой, которая дана судом апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам. Между тем переоценка доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, в суде кассационной инстанции нормами главы 35 АПК РФ не допускается.

Ссылка ООО "Бриллиант" на то, что в данном случае подлежит применению аналогия права, а апелляционный суд необоснованно не применил Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", отклоняется как основанная на ошибочном толковании названного Постановления, поскольку в нем отсутствуют положения, дающие право распространять его действие на правоотношения, вытекающие из договора аренды.

Довод ООО "Бриллиант" о несоответствии постановления апелляционного суда требованиям части 2 статьи 271 АПК РФ материалами дела не подтверждается.

Нарушения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов, либо являются безусловным основанием для их отмены, судом апелляционной инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах постановление от 26.01.2012, которым решение от 19.10.2011 изменено, не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по делу N А59-3046/2011 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю.Лесненко

Судьи

Т.Н.Карпушина М.М.Саранцева