Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2012 г. N 05АП-8401/11

г. Владивосток

26 января 2012 г.

Дело N А59-3046/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии: извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Дитер Ирины Федоровны

апелляционное производство N 05АП-8401/2011

на решение от 19.10.2011

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-3046/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Индивидуального предпринимателя Дитер Ирины Федоровны

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

о признании соглашения об использовании площадей N 55 от 14.01.2010 (кроме раздела 6 соглашения) недействительным в силу ничтожности, признании акта приема-передачи от 12.01.2010 недействительным

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Дитер Ирина Федоровна (далее по тексту - ИП Дитер И.Ф., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее по тексту - Общество) о признании соглашения об использовании площадей N 55 от 14.01.2010 (кроме раздела 6 соглашения) недействительным в силу ничтожности, признании акта приема-передачи от 12.01.2010 недействительным.

Решением от 19.10.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на то, что целью заключения соглашения являлось получение в аренду помещения для осуществления коммерческой деятельности, обеспечительный платеж, по сути, представляет собой арендную плату, в то время как у ответчика отсутствовали основания для передачи в пользование помещения. Судом не учтено, что по делу N А59-3100/2010 оспариваемому соглашению дана соответствующая правовая оценка. Считает необоснованным применение к спорным отношениям Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, в оспариваемом соглашении отсутствуют существенные условия, регулирующие инвестиционную деятельность.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу, ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Указывает на то, что Соглашение об использовании площадей является смешанным договором, предметом которого явилось выполнение подрядных работ, использования площадей до даты государственной регистрации права собственности на центр, предварительный договор о заключении основного договора аренды, и вступление в силу с даты государственной регистрации права собственности на центр условий краткосрочного договора аренды. Обращает внимание на то, что истец фактически использовал имущество, осуществлял коммерческую деятельность и получал доходы от использования имущества ответчика. Обеспечительный платеж, по мнению ответчика, является обеспечением обязательств истца на выполнение работ по ремонту помещения.

Ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, ответчик полагает, что отсутствие у арендодателя в момент заключения договора аренды недвижимости права собственности на имущество, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Рассмотрение дела откладывалось с 14.12.2011 до 13 часов 00 минут 19.01.2012.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании ст. 18 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 11 часов 15 минут 26.01.2012. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, участники процесса не явились.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 14.01.2010 между ИП Дитер И.Ф. и ООО "Бриллиант" подписано Соглашение об использовании площадей N 55 ориентировочной площадью 64 кв.м., расположенных на 3-м уровне (отметка 7.500) торгово-развлекательного комплекса по адресу: ул. 2-я Центральная, 1 "Б", п/р Хомутово, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область (далее по тексту - Центр).

Предметом указанного Соглашения является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, их коммерческого использования до заключения договора аренды и его государственной регистрации (п. 2.1 Соглашения).

В соответствии с п. 2.2. соглашения в целях обеспечения юридической и фактической возможности аренды площадей, дополнительного обустройства, оборудования и особой внутренней отделки площадей ООО "Бриллиант", именуемое как арендодатель, приняло на себя обязательство предоставить предпринимателю (арендатору) возможность использовать площади для выполнения отделочных работ, перечень и объем которых согласовывается с Обществом, до государственной регистрации права собственности Общества на Центр, после даты государственной регистрации права собственности Общества на Центр передать площади в аренду предпринимателю на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных п. 7.1. соглашения, а также стороны приняли на себя обязательство заключить долгосрочный договор аренды площадей не позднее 15 дней с даты получения Обществом свидетельства о праве собственности на Центр.

В разделах 4, 5 Соглашения сторонами согласован порядок и условия выполнения ответчиком отделочных работ в передаваемом ему помещении.

В п. 4.1 Соглашения ответчик обязался осуществить работы в передаваемом истцу помещении и предоставить помещение истцу в состоянии, пригодном для осуществления отделочных работ.

По смыслу п. 4.4.1 Соглашения проводимые истцом в помещении отделочные работы должны осуществляться в соответствии с утвержденными ответчиком строительными планами, проектами и спецификациями.

В п. 5.3.1 Соглашения установлено, что расходы, связанные с производством и согласованием работ арендатора, ложатся на арендатора (истца) в полном объеме и не возмещаются арендодателем (ответчиком).

Согласно п. 5.5.2 Соглашения завершение работ арендатора и приемка их арендодателем оформляется актом приема-передачи работ.

Срок выполнения работ арендатором согласован в п. 5.5.1 соглашения - в течение 7 дней с даты фактической передачи площадей арендатору для проведения работ арендатора.

Разделом 6 Соглашения сторонами согласованы условия использования помещения с момента официального открытия Центра до вступления в силу краткосрочного договора аренды.

При этом п. 6.1.3. Соглашения установлено, что с момента регистрации права собственности истца на помещения вступает в силу краткосрочный договор аренды.

Пунктами 6.5. и 6.7. Соглашения установлен размер платы за пользование ответчиком помещением, а также обязанность ответчика по внесению сервисного сбора.

В разделе 7 Соглашения (п. 7.1.1.) стороны согласовали, что с момента регистрации права собственности истца на нежилые помещения площади объявляются и считаются переданными ответчику в аренду на условиях краткосрочного договора аренды, срок которого согласно п. 7.1.3. Соглашения установлен до регистрации договора аренды, но не может превышать 364 дня.

В п. 7.2.1. Соглашения стороны предусмотрели, что после регистрации права собственности арендодателя на Центр стороны обязуются заключить и зарегистрировать Договор аренды.

В соответствии с п. 4.5.1 соглашений арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж, эквивалентный сумме фиксированной арендной платы за 1 месяц аренды, который засчитывается за последний месяц аренды по долгосрочному договору аренды.

12.11.2009 ООО "Бриллиант" получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Торгово-развлекательный комплекс", 1 очередь: основное здание - 1, 2, 3, 4 этажи (кроме фитнес-центра в осях 9/1-13 и У-И на отм. 0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.

На основании указанного разрешения 24.05.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации за обществом права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4 номера на поэтажном плане 1 этаж - 1-162, 2 этаж - 1-121, 3 этаж - 1-213, 4 этаж - 1-160, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б.

Ссылаясь на ничтожность соглашения ввиду отсутствия у ООО "Бриллиант" права распоряжения помещениями Центра на момент его подписания, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое соглашение является смешанным договором, содержащим также условия, характерные для инвестиционных договоров; отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика при оценке законности сделки не имеет правового значения, учитывая, что право собственности ООО "Бриллиант" в дальнейшем было зарегистрировано.

Однако данные выводы сделаны судом первой инстанции без учета следующих обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Вместе с тем п. 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик вправе был распорядиться спорным имуществом, в том числе передать его в пользование истцу, только после государственной регистрации права собственности на Центр.

Доводы ответчика о том, что оспариваемое Соглашение имеет характер предварительного договора, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Проанализировав условия оспариваемого Соглашения и приложений к нему, судом установлено, что они не соответствуют ст. 429 ГК РФ. Данное Соглашение определяет условия о фактической передаче имущества до заключения долгосрочного договора аренды, о его использовании и внесении платы за это использование.

Спорное Соглашение не содержит элементов инвестиционного договора, поскольку не направлено на создание объекта недвижимости. Не имеет оно и элементов договора подряда, поскольку работы арендатора подлежат выполнению за счет арендатора, не по заданию арендодателя, а только по согласованию с ним.

Подлежит отклонению ссылка ответчика на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 как основанная на ошибочном его толковании. Как следует из этого постановления, в нем отсутствуют положения, дающие право распространять его действие на правоотношения, вытекающие из договора аренды.

Таким образом, поскольку ответчик распорядился площадями до момента государственной регистрации права собственности на Центр, апелляционная коллегия приходит к выводу о ничтожности соглашения в силу ст. 168 ГК РФ.

Более того, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ для настоящего дела решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.10.2010 по делу N А59-3100/2010 установлено обстоятельство ничтожности оспариваемого Соглашения в части установления в нем условий о передаче предпринимателю в пользование помещения и установления платы за пользование таким помещением до вступления в силу договора краткосрочной аренды (раздел 6 Соглашения) ввиду отсутствия на момент его заключения у истца права распоряжаться спорным помещением.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Однако из содержания Соглашения видно, что условия Соглашения взаимообусловлены, имеют единую цель. Размер арендной платы, срок аренды и иные условия напрямую связаны с осуществлением арендатором деятельности по чистовой отделке площадей, пользования площадями со дня открытия площадей или открытия Центра до момента государственной регистрации права собственности ответчика на него. Доказательств, опровергающих указанные выводы, ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о ничтожности Соглашений в целом.

Истцом заявлены исковые требования о признании недействительным в силу ничтожности соглашения об использовании площадей N 55 от 14.01.2010 в части разделов 1-5, 7-10.

Таким образом, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В то же время согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Ввиду вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о возможности признания недействительным Соглашения об использовании площадей N 55 от 14.01.2010 в полном объеме.

Истцом также заявлено о признании недействительным акта приема-передачи от 12.01.2010.

Однако акт приема-передачи в данном случае не является сделкой, он подтверждает лишь фактическую передачу имущества и является документом, свидетельствующим об исполнении условий сделки, в связи с чем не может быть признан недействительным по основаниям, указанным истцом.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о признании недействительным акта приема-передачи от 12.01.2010 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.10.2011 по делу N А59-3046/2011 изменить.

Признать Соглашение об использовании площадей N 55 от 14.01.2010 между Обществом с ограниченной ответственностью "Бриллиант" и Индивидуальным предпринимателем Дитер Ириной Федоровной недействительным.

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя Дитер Ирины Федоровны о признании недействительным акта приема-передачи от 12.01.2010 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" в пользу Индивидуального предпринимателя Дитер Ирины Федоровны 6000 (Шесть тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев