Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 июня 2012 г. N Ф03-1767/12 по делу N А73-12396/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 января 2013 г. N Ф03-5673/12

г. Хабаровск

29 июня 2012 г.

А73-12396/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лобаря С.Е.

Судей: Новиковой С.Н., Зимина Е.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Тандем": Корчагин Р.Г., представитель по доверенности от 18.10.2011 N 17; Корчагин П.Ю., директор;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: Пак В.С., представитель по доверенности от 26.12.2011 N 38;

от товарищества собственников жилья "Калинка": Прокопьев А.А., представитель по доверенности от 12.12.2011 б/н;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012

по делу N А73-12396/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи Е.В. Гричановская, Е.И. Сапрыкина, Е.А. Швец

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тандем"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

третье лицо: товарищество собственников жилья "Калинка"

о признании незаконным отказа

Общество с ограниченной ответственностью "Тандем" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 1042700170116, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74) (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 10.01.2011 N 1/71-А, выраженного в уведомлении от 26.09.2011 N 01/099/2011-084, а также об обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Калинка".

Решением от 27.12.2011 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 решение отменено, признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 10.01.2011 N 1/71-А, выраженный в уведомлении от 26.09.2011 N 01/099/2011- 084. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды в предусмотренном законе порядке.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Хабаровскому краю просит отменить постановление от 15.02.2012, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель не согласен с выводом суда о незаконности отказа в государственной регистрации договора аренды. Полагает, что заявителем в нарушение ФЗ N 122-ФЗ к документам, поданным на государственную регистрацию, не приложен оформленный в установленном порядке кадастровый паспорт на часть земельного участка площадью 1907 кв. м., являющейся, в свою очередь, частью земельного участка площадью 5019 кв. м. с кадастровым номером 27:23:030120:117. Ссылается, что лист 2 кадастрового паспорта, в котором стороны самостоятельно указали границы части земельного участка, сдаваемого в аренду, не соответствует п. 2 ст. 26 ФЗ N 122-ФЗ. Полагает, что разрешенное использование земельного участка, указанное в договоре аренды - под освоение в целях строительства многоквартирного дома под офис и подземную автостоянку, не соответствует разрешенному использованию земельного участка, установленному в кадастровом паспорте - для использования под многоквартирный дом. Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой отсутствует, в установленном порядке не принималось.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Управления, ТСЖ "Калинка" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Тандем", возражая относительно доводов жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым отменить его в соответствии с п. 3 ч.1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Тандем" на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка от 10.01.2011 N 1/71-А, заключенный между ТСЖ "Калинка" (арендодатель) и ООО "Тандем" (арендатор).

Управление Росреестра по Хабаровскому краю письмом от 26.09.2011 N 01/099/2011-084 сообщило об отказе в государственной регистрации договора, поскольку отсутствуют данные о предмете договора, а именно части земельного участка, являющейся предметом договора аренды, как объекте земельных отношений согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ.

ООО "Тандем", ссылаясь на то, что отказ регистрирующего органа по указанным основаниям, не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

10.01.2011 между ТСЖ "Калинка" (арендодатель) и ООО "Тандем" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/71-А, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117, а именно площадью 1907 кв. м., расположенного относительно ориентира жилое здание, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Калинина, 71А, под освоение в целях строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис и подземную автостоянку в соответствии с видом разрешенного использования и проектно-сметной документацией, на срок до 31.12.2017 г. Границы земельного участка, подлежащего передаче в аренду, обозначены в Приложении N 1 к договору.

Пунктом 12 договора определены его Приложения, в том числе протокол общего собрания от 23.09.2010; Приложение N 1. Характеристики земельного участка, Приложение N 2. График выполнения работ; Приложение N 3. Форма отчетности арендатора; Приложение N 4. Порядок расчета и оплаты арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 28.07.2011 к договору стороны определили редакцию п. 1.2 договора в части его использования: участок предоставлен под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.

Установлено, что земельный участок площадью 1907 кв. м. является частью земельного участка площадью 5019 кв. м. с кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, включающий 50 квартир, а также нежилые функциональные помещения.

ТСЖ "Калинка" 18.09.2003 зарегистрировано в качестве юридического лица, что подтверждается соответствующим свидетельством. Согласно Уставу товарищества последнее создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД по ул. Калинина, 71А.

В материалах дела представлен кадастровый паспорт на земельный участок площадью 5019 кв. м. (выписка из государственного кадастра недвижимости), в котором отражено разрешенное использование участка: под многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями под офис. Кадастровый паспорт данных о частях земельного участка, в том числе части земельного участка площадью 1907 кв. м., не имеет.

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок площадью 5019 кв. м. с кадастровым номером 27:23:0030120:117 зарегистрировано право общей долевой собственности, правообладателями которого являются участники общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ранее указанный земельный участок предоставлялся в аренду застройщику - ООО "Востокстройинвест" для строительства жилого дома. По окончании строительства дома сформированный для его строительства земельный участок площадью 5019 кв. м. в силу ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", ч. 1 ст. 36 ЖК РФ перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок площадью 5019 кв. м. с кадастровым номером 27:23:0301206117 используется собственниками помещений МКД в целях его эксплуатации; на момент оформления договора от 10.01.2011 N 1/71-А и подачи его на государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка данных о частях земельного участка не имел.

При разрешении спора суд первой инстанции, установив противоречия по фактически разрешенному использованию земельного участка: использование участка под многоквартирный дом, и разрешенному использованию, определенному договором - для строительства, с учетом правил п. 3 ст. 9, ст.ст. 13, 17, п. 1 ст. 18, ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признал отказ Росреестра в регистрации спорного договора законным.

Апелляционная инстанция, отменяя решения и удовлетворяя заявленные требования, исходила из того, что ТСЖ с согласия его членов и иных собственников помещений в МКД вправе заключать договор аренды земельного участка. Суд принял в качестве надлежащего доказательства о части земельного участка, подлежащего передаче по договору аренды, кадастровый паспорт, предоставленный в регистрирующий орган. При этом судом с учетом п. 1.1.4 ст. 10 Правил землепользования в Территориальной зоне общественного ядра исторического центра г. Хабаровска отклонены выводы суда в части противоречий по разрешенному использованию земельного участка.

Между тем выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета следующего.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законом пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как указано выше, земельный участок площадью 5019 кв. м. с кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится МКД, является общим имуществом в МКД, находится в общей долевой собственности собственников помещений (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Установлено, что с целью совместного управления и обеспечения эксплуатации МКД домовладельцы дома N 71А по ул. Калинина в г. Хабаровске создали ТСЖ "Калинка".

Права ТСЖ определены ст. 137 ЖК РФ, в которой, в том числе установлено право ТСЖ, в случае если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В данном случае сделка - договор аренды земельного участка совершена ТСЖ "Калинка" с целью предоставления части общего имущества - земельного участка под строиельство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис.

Фактически сделка направлена на уменьшение общего имущества.

Судом апелляционной инстанции данный вопрос не исследован, как и не установлена возможность ТСЖ выступать стороной по таким сделкам (ст. 607 ГК РФ). Выяснение указанных обстоятельств связано с квалификацией договора как законной сделки, в отношении которой может быть проведена государственная регистрация.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, обязывая регистрирующий орган зарегистрировать спорную сделку, не проверил соблюдение требований к границам земельного участка, занятого МКД, с элементами озеленения и благоустройства, установленных ст.ст. 11.9, 33 ЗК РФ, п. 6 ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ, а именно достаточности оставшейся части земельного участка для обеспечения и эксплуатации МКД в пределах установленных регламентов.

Далее в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды, ссылаясь на наличие кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 27:23:0301206117, Приложения N 1 к договору, в котором отражена схема земельного участка, в том числе части земельного участка, подлежащего передаче в аренду с указанием характерных точек границ каждой части земельного участка, признали условие об объекте аренды согласованным.

Между тем, как установлено выше, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117 данных о частях земельного участка не имеет. Кроме того, суды не проверили возможность аренды части земельного участка, при том, что его часть передается для других целей, чем определено фактическим видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 27:23:0301206117. Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на Правила землепользования в Территориальной зоне общественного ядра исторического центра Ц-10И, вместе с тем не учел, что вид разрешенного использования конкретного земельного участка может быть изменен уполномоченным лицом с соблюдением требований, регламентирующих кадастровый учет и кадастровую оценку.

При изложенном постановление апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении следует проверить сделку на предмет ее соответствия требованиям вышеназванного законодательства, выяснить значимые для дела обстоятельства и с учетом их оценки разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 по делу N А73-12396/2011 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е. Лобарь

Судьи

С.Н. Новикова Е.В. Зимин