Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2012 г. N 06АП-141/12

г. Хабаровск

15 февраля 2012 г.

Дело N А73-12396/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Морозовой К. П.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Тандем": Корчагин П.Г, представитель по доверенности от 18.10.2011, Корчагин П.Ю., директор;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю - Управление Росреестра по Хабаровскому краю: Пак В.С., представитель по доверенности от 26.12.2011;

от третьего лица Товарищества собственников жилья "Калинка": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тандем" на решение от 27.12.2011 по делу N А73-12396/2011 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Чаковой Т.И.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тандем"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю - Управление Росреестра по Хабаровскому краю

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 1/71-а от 10.01.2011 оформленного уведомлением N 01/099/2011-084 от 26.09.2011 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 1/71-а от 10.01.2011

третьи лица Товарищество собственников жилья "Калинка"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тандем" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 1/71-а от 10.01.2011, выраженного в уведомлении от 26.09.2011 N 01/099/2011-084, а также об обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Отказ в государственной регистрации договора аренды мотивирован тем, что заявителем не представлен кадастровый паспорт земельного участка; договор аренды заключен от имени ТСЖ "Калинка", а не собственниками многоквартирного дома; в представленных на регистрацию документах имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами в части вида использования земельного участка.

Оспаривая законность принятого решения, общество ссылается на статью 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), часть 4 статьи 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). По мнению заявителя, на государственную регистрацию договора аренды представлен полный пакет документов, а потому отказ регистрирующего органа является незаконным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечено ТСЖ "Калинка", которое выразило аналогичную заявителю позицию и просило признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды.

Решением арбитражного суда от 27 декабря 2011 года ООО "Тандем" в удовлетворении требований отказано.

Принимая решение, суд первой инстанции согласился с тем, что оспариваемый отказ по основаниям, связанным с полномочиями арендодателя на подписание договора аренды и представлением кадастрового паспорта, противоречит Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

В части противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, касающихся вида разрешенного использования земельного участка, отказ в регистрации договора аренды суд признал законным.

Не оспаривая выводы суда относительно первых двух оснований для отказа в государственной регистрации, ООО "Тандем" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вид разрешенного использования земельного участка к вещному праву, подлежащему государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не относится, в связи с чем, обществу незаконно отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Представители общества в судебном заседании на удовлетворении апелляционной жалобы настаивали. Ссылались на то, что вид разрешенного использования земельного участка в договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правилам землепользования и застройки на территории в городе Хабаровске, утвержденным решением Хабаровской городской Думы 22.05.2002 N 211(далее - Правила землепользования).

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда соответствующим действующему законодательству.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Возможность обжаловать в суд отказ в государственной регистрации соответствующего органа предусмотрена пунктом 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), и 198 АПК РФ.

В силу положений статей 200, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, необходимо установить совокупность обстоятельств, свидетельствующих как о несоответствии оспариваемого акта, решения или действий (бездействия) закону, так и нарушение этим актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на регистрирующий орган.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок в многоквартирном доме с кадастровым номером 27:23:030120:117, площадью 5 019 кв.м, расположенного относительно ориентира - жилое здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: г.Хабаровск, ул.Калинина, 71а. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями под офис.

Согласно протоколу от 23.09.2010 годового отчетного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу, которые одновременно являются участниками ТСЖ "Калинка", принято решение заключить договор аренды с ООО "Тандем" на часть находящегося в общей долевой собственности земельного участка площадью 1 907 кв.м с разрешенным использованием под строительство многоквартирного дома с жилыми и офисными помещениями.

Договор от 10.01.2011 N 1/71 аренды части земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:117 площадью 1 907 кв.м. заключен между ТСЖ "Калинка" (арендодатель) и ООО "Тандем" (арендатор) на срок до 31.12.2017.

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен под освоение в целях строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис и подземную автостоянку, в соответствии с видами разрешенного использования участка и проектно-сметной документацией.

В порядке пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации ООО "Тандем" 12.07.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10.01.2011 N 1/71а.

Управление Росреестра сначала 22.07.2011 приостановило государственную регистрацию договора аренды, а затем уведомлением от 26.09.2011 N 01/099/2011-084 отказало заявителю в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Регистрирующим органом такое решение принято в связи с непредставлением заявителем кадастрового паспорта на земельный участок, заключением договора аренды со стороны арендодателя от имени ТСЖ "Калинка", а не от имени собственников недвижимого имущества, а также в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными в реестре правами на данный земельный участок.

Оспаривая законность отказа в государственной регистрации договора аренды по приведенным регистрирующим органом основаниям, нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ) (пункт 1 статьи 26).

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (пункт 2 статьи 26).

Статьей 13 Закона о государственной регистрации установлен порядок проведения государственной регистрации прав, включающий, в том числе проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с абзацами 4, 10, 11 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Решая вопрос о законности решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, коллегия судей приходит к следующему.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Полномочия товарищества собственников жилья на заключение от имени собственников помещений в доме договоров и совершение сделок вытекают из положений статей 135, 137 ЖК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Таким образом, товарищество собственников жилья с согласия членов товарищества и иных собственников помещений в многоквартирном доме, обладает рядом вещных прав в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе в отношении прилегающего к такому дому выделенного земельного участка.

Как следует из обстоятельств дела, решением общего собрания собственников многоквартирного дома полномочия по заключению договора аренды делегированы председателю правления товарищества собственников жилья (протокол от 23.09.2010).

Кадастровый паспорт на земельный участок с указанием части его, сдаваемой в аренду, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 26 Закона о регистрации и пунктом 12 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, предоставлен в регистрирующий орган до принятия решения об отказе, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию от 02.08.2011.

Указанной распиской также подтверждается представление заявителем дополнительного соглашения от 28.07.2011 N 1 к договору аренды части земельного участка от 10.01.2011 N 1/71.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия судей выводы суда о незаконности отказа в государственной регистрации права по указанным основаниям считает соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В отношении отказа регистрирующего органа по основанию, связанному с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами в части вида использования земельного участка, коллегия судей руководствуется следующим.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу этой же статьи любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно пункту 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Пунктом 1.1.4 статьи 10 Правил землепользования в территориальной зоне общественного ядра исторического центра города Ц-1ОИ установлен вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения (при условии конструктивного разделения жилого и иного использования с устройством отдельных входов и обеспечением нормативных требований к организации подъездов, загрузки, автостоянок).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право общей долевой собственности на спорный земельный участок зарегистрировано с видом разрешенного использования под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями под офис.

Предоставление части прилегающего к такому дому, ранее выделенного земельного участка под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями под офис соответствует пункту 1.1.4 статьи 10 Правил землепользования.

При этом регистрация заявителем договора аренды земельного участка не порождает безусловного права на получение разрешения на строительство нового объекта.

Не ограничено при этом и право собственника (арендодателя) на изменение вида разрешенного использования земельного участка с учетом правил и норм действующего градостроительного и земельного законодательства.

Следовательно, обществом представлены все необходимые документы для государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, отказ регистрирующего органа по приведенным им основаниям, не может быть признан законным и соответствующим положениям статьи 20 Закона о регистрации.

С учетом изложенного, а также пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ на регистрирующий орган возлагается обязанность осуществить государственную регистрацию договора аренды в предусмотренном законом порядке.

Поскольку апелляционная жалоба и требование о признании незаконным отказа регистрирующего органа заявлены обоснованно, обжалуемое решение суда первой инстанции следует отменить.

Судебные расходы по уплате апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27.12.2011 по делу N А73-12396/2011 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 1/71-а от 10.01.2011, выраженного в уведомлении от 26.09.2011 N 01/099/2011- 084.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды в предусмотренном законе порядке.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тандем" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Тандем" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей по платежному поручению от 11.01.2012 N 1 за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.А. Швец