Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 августа 2012 г. N Ф03-3423/12 по делу N А16-886/2011

г. Хабаровск

15 августа 2012 г.

А16-886/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.Е. Лобаря

Судей: И.А. Тарасова, Е.В. Зимина

при участии:

от истца: Шевченко Л.А. - представитель по доверенности от 19.09.2011 N 79ЕА0031216;

от ответчика: Перель Т.Я. - гл.специалист-эксперт по доверенности от 30.12.2011 N 2165;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Сухаревой Ксении Юрьевны

на решение от 23.01.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012

по делу N А16-886/2011 Арбитражного суда Еврейской автономной области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.В. Кривощеков, в суде апелляционной инстанции - судьи М.О. Волкова, И.В. Иноземцев, А.В. Шевц

По иску индивидуального предпринимателя Сухаревой Ксении Юрьевны

к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области

о взыскании неосновательного обогащения в сумме 570 292, 10 руб.

Индивидуальный предприниматель Сухарева Ксения Юрьевна (далее - ИП Сухарева К.Ю., ОГРНИП 304790118900064) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском о взыскании с мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - мэрия; ОГРН 1057900040912, место нахождения: 679000, г. Биробиджан, ул. Ленина, 29) 570 292, 10 руб. неосновательного обогащения.

Впоследствии истец увеличила исковые требования на 108 179, 70 руб. в связи с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения.

Решением суда от 23.01.2012 в удовлетворении иска отказано в полном объеме, со ссылкой на то, что изменение арендной платы представляло собой исполнение согласованного сторонами условия расторгнутых договоров аренды.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 решение от 23.01.2012 изменено в части государственной пошлины. Суд указал, что требование о взыскание процентов при отсутствии первоначального заявления о взыскании процентов не является увеличением исковых требований, а может быть заявлено самостоятельно, в связи с чем ошибочно принятое судом первой инстанции в качестве уточнения иска увеличение исковых требований на сумму процентов не подлежало оплате государственной пошлиной. В удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 570 292, 10 руб. отказано.

Не согласившись с решением от 23.01.2012, постановлением апелляционного суда от 03.05.2012, предприниматель обратилась в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как принятые с нарушением норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что изменение арендной платы в одностороннем порядке без составления расчета и направления его арендатору не соответствует условиям договоров аренды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании пояснения сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного считает, что они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как установлено судом из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и ИП Сухаревой К.Ю. (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 19.12.2003 N 869 и от 02.08.2005 N 576.

Согласно пункту 3.1 спорных договоров арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (приложение N 1).

Размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, решений городской Думы.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора при изменении поправочных коэффициентов для расчета арендной платы арендодатель обязан уведомить об этом через средства массовой информации.

Согласно приложению N 1 к договору N 869 арендная плата составляет 5 058,25 руб. в месяц (установлена решением городской Думы от 26.12.2003 N 623) и приложению N 1 к договору N 576 - 1 812,64 руб.

Договоры прошли государственную регистрацию и расторгнуты сторонами в установленном порядке 01.10.2011.

Полагая, что применение при расчете арендной платы поправочных коэффициентов является необоснованным, истец обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Ставки арендной платы за объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны договора аренды таких земельных участков обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

При рассмотрении дела судами установлено, что решениями городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 05.05.2008 N 737, от 30.04.2009 N 29, опубликованными в муниципальной информационной газете "МИГ" от 29.05.2008 N 22, от 21.05.2009 N 19, соответственно, определены размеры коэффициентов, учитывающих виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, используемые при расчете арендной платы по договору.

В этой связи, принимая во внимание положения пунктов 3.1 и 5.2.4 договоров аренды от 19.12.2003 N 869 и от 02.08.2005 N 576, предоставляющих право арендатору изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, арбитражные суды пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Между тем судами не учтено, что исходя из системного толкования статей 22, 65 ЗК РФ, статей 421, 422, 452, 614 ГК РФ при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной платы также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.

Поскольку согласованная сторонами методика становится условием договора аренды о размере арендной платы, изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение методики прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, определенном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

В связи с чем сам факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления методики расчета арендной платы и его составляющих, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий, не влечет права арендодателя на применение новых условий и перерасчет арендной платы без согласования с арендатором.

В приложениях N 1 к спорным договорам предусмотрен расчет арендной платы, определенный на основании решения городской Думы от 24.11.2005 N 279 "Об утверждении методики расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "Город Биробиджан", представляющий собой произведение площади земельного участка, базовой ставки арендной платы и поправочного коэффициента по видам использования земель и категориям арендаторов.

Названное решение городской Думы от 24.11.2005 N 279 отменено решением городской Думы от 05.05.2008 N 739.

Впоследствии Законом Еврейской автономной области от 05.12.2007 N 269-ОЗ (далее - Закон ЕАО от 05.12.2007 N 269-ОЗ) установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2008 году, в котором предусмотрена методика расчета арендной платы по формуле: А=V x К, где: А - арендная плата за земельный участок (рублей в год); V - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К - коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке.

Размеры коэффициентов, учитывающих виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, на очередной год устанавливаются представительными органами муниципальных районов и городского округа Еврейской автономной области, при этом размер коэффициента не может быть равным нулю (пункт 1 статьи 1 Закона ЕАО от 05.12.2007 N 269-ОЗ).

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 05.05.2008 N 737 определен размер названного коэффициента.

В дальнейшем порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утверждены Законом ЕАО от 24.12.2008 N 502-ОЗ, которым указана формула расчета, аналогичная вышеприведенной (А=V x К). При этом размер коэффициента, учитывающего виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, предусмотрен решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 30.04.2009 N 29.

Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы, составленных арендодателем на основании названных нормативных актов, следует, что арендная плата определена как произведение площади земельного участка, кадастровой стоимости и коэффициента, учитывающего виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках.

Таким образом, в данном случае изменение размера арендной платы обусловлено не только изменением размера коэффициентов, определяемых нормативными актами органа местного самоуправления, на что сослались суды первой и апелляционной инстанций, а использованием иных составляющих расчета (вместо базовой ставки арендной платы установлена кадастровая стоимость земельного участка), то есть изменением в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.

Поскольку при заключении договоров аренды от 19.12.2003 N 869 и от 02.08.2005 N 576 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем, а изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Содержащиеся в пунктах 3.1 и 5.2.4 договоров аренды от 19.12.2003 N 869 и от 02.08.2005 N 576 условия о том, что размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, решений городской думы и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договоров определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий данных договоров аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве составляющих расчета (базовая ставка и коэффициент), и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных элементов.

Поскольку положения договоров аренды от 19.12.2003 N 869 и от 02.08.2005 N 576 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Законодательным собранием Еврейской автономной области Законов от 05.12.2007 N 269-ОЗ от 24.12.2008 N 502-ОЗ, городской Думой муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области решений от 05.05.2008 N 737, от 30.04.2009 N 29 не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

При таких обстоятельствах выводы судов о правомерности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем сделаны с нарушением норм материального права, без надлежащего анализа условий спорного договора об арендной плате в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ.

Поэтому принятые судебные акты на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует с учетом изложенного проанализировать условия договоров аренда от 19.12.2003 N 869 и от 02.08.2005 N 576, дать надлежащую правовую оценку обоснованности представленного ответчиком расчета размера арендной платы, после чего разрешить по существу данный спор.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.01.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А16-886/2011 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е. Лобарь

Судьи

И.А. Тарасов Е.В. Зимин