Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 сентября 2012 г. N Ф03-3726/12 по делу N А51-2130/2011

г. Хабаровск

11 сентября 2012 г.

А51-2130/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.Е.Лобаря

Судей: И.А.Тарасова, С.Н.Новиковой

при участии:

от ИП Щербака Ю.И.: Бурмистров А.А. - представитель по доверенности от 15.08.2012 N 25АА0743055;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит"

на решение от 27.02.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2012

по делу N А51-2130/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Н.В.Перязева, в суде апелляционной инстанции - судьи С.М.Синицына, Т.А.Аппакова, С.Б.Култышев

По иску ООО "Владойл-Транзит"

к индивидуальному предпринимателю Щербаку Юрию Ивановичу

о взыскании 9 071 742, 52 руб.

по встречному иску индивидуального предпринимателя Щербака Юрия Ивановича

к ООО "Владойл-Транзит"

о признании договора аренды незаключенным

Общество с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит" (ОГРН 1022502124281, место нахождения: 690000, Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 19А; далее - ООО "Владойл-Транзит") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербаку Юрию Ивановичу (далее - Щербак Ю.И.) о взыскании 9 071 742 рублей 52 копеек, в том числе 4 251 888 рублей задолженности по арендным платежам по договору аренды N 27/12 за период с января по декабрь 2010, 4 219 998 рублей 84 копеек пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 28.12.2009 по 27.12.2010, 514 040 рублей 72 копеек задолженности за потребленную электроэнергию, вывоз ТБО, воду и телефон, 85 814 рублей 96 копеек пени за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.02.2010 по 31.12.2010.

Определением суда от 12.07.2011 судом принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Щербака Ю.И. к ООО "Владойл-Транзит" о признании договора аренды имущества N 27/12 от 27.12.2009 незаключенным на основании ст.ст.432, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением суда от 27.02.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2012, отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Владойл-Транзит", удовлетворены заявленные Щербаком Ю.И. встречные исковые требования - договор аренды имущества N 27/12 от 27.12.2009 признан незаключенным со ссылкой на отсутствие в нем согласованного условия о предмете аренды.

Законность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по заявлению ООО "Владойл-Транзит", где он оспаривает доводы суда об отсутствии согласования сторонами предмета аренды, при этом отмечая фактическое использование ответчиком арендованного имущества.

ИП Щербак Ю.И. доводы кассационной жалобы отклонил по мотивам, изложенным в отзыве.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, 27.12.2009 между ООО "Владойл-Транзит" (арендодатель) и Щербаком Ю.И. (арендатор) был подписан договор аренды имущества N 27/12, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял следующее имущество: 1) СТО (замена масел) по адресу: г.Владивосток, ул.Волгоградская, 19а, обшей площадью 82,71 кв.м в составе: помещение администратора - 3,45 кв.м. (оборудовано: компьютерный стол - 1 шт., кресло - 1 шт., стеллаж - 3 шт., книжный шкаф - 1 шт.); бокс - 55,1 кв.м. (оборудован: компрессор - 1 шт.); склад - 8,63 кв.м.; раздевалка - 7,34 кв.м. (оборудована: 3-х секционный шкаф для спецодежды - 1 шт.); комната для клиентов - 6,8 кв.м. (оборудована - угловой диван - 2 шт., стулья - 6 шт., стол журнальный - 1 шт., диспенсер - 1 шт., вешалка - 1 шт., мойка - 1 шт., стойка барная - 1 шт.); туалет - 1,39 кв.м.; 2) СТО (замена масла) по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а, общей площадью 212,56 кв.м. в составе: бокс N 1 - 53,28 кв.м. (оборудован: компрессор - 1 шт., компьютерный стол - 1 шт., кресло - 1 шт., масляный радиатор - 1 шт., кондиционер - 1 -шт.); бокс N 2 - 34,89 кв.м., бокс N 3 - 89,1 кв.м. (рабочий верстак - 1 шт, шкаф металлический - 1 шт., заточный станок - 1 шт., шиномонтажный станок - 1 шт., балансировочный столик - 1 шт.); склад - 15 кв.м., комната для клиентов - 20,29 кв.м. (оборудована: обеденный стол - 2 шт., стулья - 8 шт., журнальный стол - 1 шт., угловой диван - 1 шт., магнитофон - 1 шт., картины с подсветкой - 3 шт., стеллаж - 1 шт., шкаф - 1 шт., барная стойка - 1 шт., кондиционер - 1 шт., телевизор - 1 шт., чайник - 1 шт., холодильная камера - 1 шт., жалюзи - 3 шт.); туалет (укомплектован: унитаз - 1 шт., мойка для мытья рук - 1 шт.).

Срок действия договора установлен сторонами с 27.12.2009 по 25.12.2010 (п. 2.6 договора).

Вышеперечисленное имущество передано арендатору по акту приема-передачи помещений от 27.12.2009.

В соответствии с п.3.1, 3.2, 3.4 договора стороны согласовали размер, порядок внесения арендной платы и пеню на случай допущенной просрочки платежа. Кроме того, установили обязанность арендатора по оплате услуг электроэнергии, водоснабжения, вывоза ТБО, и т.п. а также штраф за несвоевременную оплату (п.4.4. договора).

Ненадлежащее, по мнению ООО "Владойл-Транзит", исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы, а также коммунальных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Щербак Ю.И., не согласившись с заявленными требованиями, подал встречный иск о признании незаключенным договора N 27/12 от 27.12.2009, указав в обоснование заявленных требований, что указанный договор сфальсифицирован - в договоре и акте приема-передачи к нему имеются изменения первоначального содержания, а именно даты заключения договора и составления акта приема-передачи имущества; наличие в договоре неоговоренных сторонами исправлений, а также отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество, что влечет признание такого договора незаключенным в силу положений ст. 432, 607, 611 ГК РФ.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в ч.3 ст.607 ГК РФ, согласно которому в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.130 ГК РФ под недвижимой вещью понимается обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками. Следовательно, предметом сделки по передаче недвижимого имущества в аренду может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками.

Как правильно указывалось апелляционным судом, способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

Судом из материалов дела было выявлено, что по ул. Волгоградская, 19а в г.Владивостоке и по ул.Фрунзе, 74а в г.Артеме за ООО "Владойл-Транзит" зарегистрированы объекты недвижимого имущества: сооружение - автозаправочная станция общей площадью 213,3 кв.м, состоящее из здания, навеса, резервуаров для топлива, заправочного островка; двухэтажное административное здание общей площадью 348,90 кв.м; автозаправочная станция общей площадью 202,50 кв.м в составе здания, навеса, емкостей и септиков.

Однако в аренду в соответствии со спорным договором ООО "Владойл-Транзит" предоставляет: - "СТО", расположенное по ул. Волгоградская, 19а в г.Владивостоке площадью 82,71 кв.м, включающее в себя помещение администратора, бокс, раздевалку, комнату для клиентов, туалет, а также описанное в договоре движимое имущество, расположенное в названных помещениях, и - "СТО (замена масла)" по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а, общей площадью 212,56 кв.м, состоящее из боксов N 1 и N 3, склада, комнаты для клиентов, туалета, также с имеющимся в них движимым имуществом.

По признанию суда, в тексте договора аренды от N 27/12 от 27.12.2009 не содержится конкретного описания части принадлежащих арендодателю объектов недвижимого имущества, в отношении которых выражена его воля по передаче их в аренду Щербаку Ю.И. При этом при отсутствии конкретного описания недвижимого имущества в тексте спорного договора к нему не прилагается план либо схема помещения, иные документы, из содержания которых было бы возможно достоверно определить, какие именно помещения из принадлежащих арендодателю, передаются в аренду с указанием их номеров, метража, этажности, иных характеристик.

Кроме того, общая площадь объектов, расположенных по ул.Волгоградская, 19а в г.Владивостоке значительно превышает площадь помещений, переданных в аренду; по указанному адресу имеются два здания - в составе сооружения автозаправочной станции и самостоятельное административное, состоящие из нескольких помещений. В договоре аренды от 27.12.2009 не содержится сведений о месторасположении подлежащих передаче Щербаку Ю.И. помещений в составе одного или обоих зданий арендодателя. Напротив, в отношении объекта, расположенного по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а, площадь передаваемых в аренду помещений превышает площадь объекта, право на который зарегистрировано за ООО "Владойл-Транзит".

Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные доказательства по делу, суды обеих инстанций пришли к выводу о несогласовании сторонами существенных условий договора аренды в отношении его предмета в порядке статей 432, 606, 607 ГК РФ.

При этом суд, оценивая достоверность спорного договора аренды и акта приема-передачи к нему, учел представленную в дело справку N 882/883 от 26.05.2011, выданную экспертно-криминалистическим центром УВД по Приморскому краю.

При таких обстоятельствах удовлетворение встречных требований о признании договора аренды от 27.12.2009 незаключенным произведено судом правомерно, оснований для удовлетворения первоначальных требований, основанных на данном договоре, у суда не имелось.

Доводы заявителя кассационной жалобы об очевидности предмета аренды по спорному договору и об использовании его ответчиком фактически направлены на переоценку указанного вывода суда относительно доказательств по делу, что не входит в компетенцию кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Таким образом, решение от 27.02.2012 и постановление от 17.05.2012 следует признать законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.02.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2012 по делу N А51-2130/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е. Лобарь

Судьи

И.А. Тарасов С.Н. Новикова