Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2012 г. N 05АП-3317/12

г. Владивосток

17 мая 2012 г.

Дело N А51-2130/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 15 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Т.А. Аппаковой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: адвокат Гомзарь А.В., доверенность от 18.01.2012, Гугин А.В., доверенность N 1 от 10.01.2012,

от ответчика: Щербак Н.А., доверенность от 13.02.2011, Бурмистрова Е.А., доверенность от 11.07.2011, Щербак Ю.И. лично, свидетельство от 04.01.1996 N 2433,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Владойл-Транзит"

апелляционное производство N 05АП-3317/2012

на решение от 27.02.2012

судьи Н.В. Перязевой

по делу N А51-2130/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску ООО "Владойл-Транзит"

к индивидуальному предпринимателю Щербаку Юрию Ивановичу

о взыскании 9 071 742 рублей 52 копеек

встречному иску

индивидуального предпринимателя Щербака Юрия Ивановича

к ООО "Владойл-Транзит"

о признании договора аренды незаключенным

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит" (далее - ООО "Владойл-Транзит") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербаку Юрию Ивановичу (далее - Щербак Ю.И.) о взыскании 9 071 742 рублей 52 копеек, в том числе 4 251 888 рублей задолженности по арендным платежам по договору аренды N 27/12 за период с января по декабрь 2010, 4 219 998 рублей 84 копеек пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 28.12.2009 по 27.12.2010, 514 040 рублей 72 копеек задолженности за потребленную электроэнергию, вывоз ТБО, воду и телефон, 85 814 рублей 96 копеек пени за просрочку оплаты коммунальных платежей за период с 01.02.2010 по 31.12.2010.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2011 судом принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Щербака Ю.И. к ООО "Владойл-Транзит" о признании договора аренды имущества N 27/12 от 27.12.2009 незаключенным на основании ст.ст.432, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением от 27.02.2012 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Владойл-Транзит", удовлетворил заявленные Щербаком Ю. И. встречные исковые требования, признал договор аренды имущества N 27/12 от 27.12.2009 незаключенным.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Владойл-Транзит" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что судом сделан необоснованный вывод об отсутствии в договоре аренды признаков, идентифицирующих объект аренды, считает, что имеющееся в договоре описание объекта недвижимости не противоречит принципам свободы договора; право собственности арендодателя на спорный объект подтверждено соответствующим свидетельством и актом ввода объекта в эксплуатацию; указывает, что исправления в договоре, факт наличия которых установлен справкой ЭКЦ УВД по Приморскому краю от 26.05.2011 исходят не со стороны ООО "Владойл-Транзит"; факт пользования Щербаком Ю.И. имуществом ООО "Владойл-Транзит" подтверждается выпиской из ЕГРИП, выданной ИФНС по Ленинскому району г. Владивостока, первичной документацией ЗАО "Сфера Ко.Лтд", рекламного агентства, объяснительными Баштовой Е.А., Андрющено В.Г., Пенязь.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что, площадь передаваемого по спорному договору объекта недвижимого имущества, расположенного по ул. Волгоградская, 19а в г.Владивостоке, меньше общей площади расположенного по указанному адресу недвижимого имущества (двухэтажного административного здания и сооружения - автозаправочной станции), в связи с чем определенно установить нахождение 82,71 кв.м арендованных помещений, исходя из условий спорного договора аренды невозможно. Площадь передаваемых в аренду помещений по ул.Фрунзе, 74а в г.Артеме (212,56 кв.м), напротив, превышает площадь принадлежащего ООО "Владойл-Транзит" объекта. Кроме того, ООО "Владойл-Транзит", по мнению Щербака Ю.И., не подтвердило право собственности на СТО по обоим объектам. Поскольку к договору не были приложены технические документы, схемы, позволяющие однозначно определить местоположение сдаваемых в аренду объектов, предмет аренды спорного договора является несогласованным. Кроме того, арендатору не были переданы документы по эксплуатации оборудования. Наличие в договоре неоговоренных исправлений, подтвержденных справкой ЭКЦ УВД по Приморскому краю от 26.05.2011, свидетельствует о незаключенности договора. Показания Баштовой Е.А., Андрющено В.Г., Пенязь, на которые ссылается ООО "Владойл-Транзит", являются недопустимыми, первичная документация указанных истцом по первоначальному иску компаний не соответствует требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании представители ООО "Владойл-Транзит" поддержали доводы апелляционной жалобы, Щербак Ю.И. и его представители жалобу оспорили, настаивали на своей правовой позиции, изложенной в представленном для приобщения к материалам дела отзыве на жалобу.

Представители Щербака Ю.И. заявили ходатайство о приобщении к материалам дела аудиторского соглашения.

Представитель ООО "Владойл-Транзит" возражает по ходатайству.

Коллегия, руководствуясь ст.ст.159, 184, 185, ч.2 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев заявленное ходатайство, посчитала, что причины невозможности предоставления аудиторского соглашения в суд первой инстанции не являются уважительными, ходатайство об отложении судебного заседания для представления дополнительных доказательств ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось, в связи с чем коллегия определила отказать в удовлетворении ходатайства Щербака Ю.И.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы сторон, апелляционной коллегией установлено следующее.

ООО "Владойл-Транзит" на праве собственности принадлежит недвижимое имущество:

- сооружение автозаправочная станция (инвентарный номер: 05:401:002:000217780:0001) в составе: одноэтажное здание (лит.А) общей площадью 213,3 кв.м; навес (лит. Г1) высотой 3,5 м; резервуар для хранения топлива (лит. Г2, Г3, Г4, Г5, Г6) объемом 125 куб.м, резервуар для аварийного слива топлива (лит.Г7) объемом 10 куб.м, заправочный островок (лит. Г8, Г9) объемом 0,2 куб.м. по адресу: г.Владивосток, ул.Волгоградская, 19а;

- двухэтажное здание административное с двухэтажной пристройкой общей площадью 348,9 кв.м. (лит.Б, Б1-пристройка), инвентарный номер: 05:401:002:000217780:0002, по адресу: г.Владивосток, ул.Волгоградская, 19а;

- автозаправочная станция в составе: одноэтажное здание (лит.А) площадью 202,5 кв.м; навес (лит.Г1) площадью 206 кв.м; четыре емкости (лит.Г5-Г8) объемом 20 куб.м каждая; емкость (лит.Г9) объемом 10 куб.м, пять септиков (лит.Г10-Г14) глубиной заложения 3 м. каждый, по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 25-АА N 684943 от 06.03.2006, серия N 25-АА N 684944 от 06.03.2006, серия 25-АА N 179723 от 02.07.2002 соответственно.

27.12.2009 между ООО "Владойл-Транзит" (арендодатель) и Щербаком Ю.И. (арендатор) был подписан договор аренды имущества N 27/12, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял следующее имущество:

1) СТО (замена масел) по адресу: г.Владивосток, ул.Волгоградская, 19а, обшей площадью 82,71 кв.м в составе: помещение администратора - 3,45 кв.м. (оборудовано: компьютерный стол - 1 шт., кресло - 1 шт., стеллаж - 3 шт., книжный шкаф - 1 шт.); бокс - 55,1 кв.м. (оборудован: компрессор - 1 шт.); склад - 8,63 кв.м.; раздевалка - 7,34 кв.м. (оборудована: 3-х секционный шкаф для спецодежды - 1 шт.); комната для клиентов - 6,8 кв.м. (оборудована - угловой диван - 2 шт., стулья - 6 шт., стол журнальный - 1 шт., диспенсер - 1 шт., вешалка - 1 шт., мойка - 1 шт., стойка барная - 1 шт.); туалет - 1,39 кв.м.;

2) СТО (замена масла) по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а, общей площадью 212,56 кв.м. в составе: бокс N 1 - 53,28 кв.м. (оборудован: компрессор - 1 шт., компьютерный стол - 1 шт., кресло - 1 шт., масляный радиатор - 1 шт., кондиционер - 1 -шт.); бокс N 2 - 34,89 кв.м., бокс N 3 - 89,1 кв.м. (рабочий верстак - 1 шт, шкаф металлический - 1 шт., заточный станок - 1 шт., шиномонтажный станок - 1 шт., балансировочный столик - 1 шт.); склад - 15 кв.м., комната для клиентов - 20,29 кв.м. (оборудована: обеденный стол - 2 шт., стулья - 8 шт., журнальный стол - 1 шт., угловой диван - 1 шт., магнитофон - 1 шт., картины с подсветкой - 3 шт., стеллаж - 1 шт., шкаф - 1 шт., барная стойка - 1 шт., кондиционер - 1 шт., телевизор - 1 шт., чайник - 1 шт., холодильная камера - 1 шт., жалюзи - 3 шт.); туалет (укомплектован: унитаз - 1 шт., мойка для мытья рук - 1 шт.).

Срок действия договора установлен сторонами с 27.12.2009 по 25.12.2010 (п. 2.6 договора).

Вышеперечисленное имущество передано арендатору по акту приема-передачи помещений от 27.12.2009.

В соответствии с п.3.1, 3.2, 3.4 договора стороны согласовали размер, порядок внесения арендной платы и пеню на случай допущенной просрочки платежа. Кроме того, установили обязанность арендатора по оплате услуг электроэнергии, водоснабжения, вывоза ТБО, и т.п. а также штраф за несвоевременную оплату (п.4.4. договора).

Ненадлежащее, по мнению ООО "Владойл-Транзит" исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы, а также коммунальных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Щербак Ю.И., не согласившись с заявленными требованиями, подал встречный иск о признании незаключенным договора N 27/12 от 27.12.2009, указав в обоснование заявленных требований, что указанный договор сфальсифицирован - в договоре и акте приема-передачи к нему имеются изменения первоначального содержания, а именно даты заключения договора и составления акта приема-передачи имущества; наличие в договоре неоговоренных сторонами исправлений, а также отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество, влекут признание такого договора незаключенным в силу положений ст. 432, 607, 611 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.ст.266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в ч.3 ст.607 ГК РФ, согласно которому в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При оценке доказательств, представленных сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что содержание договора аренды от N 27/12 от 27.12.2009 и приложенных к нему документов не позволяет установить конкретное имущество, являющееся предметом данного обязательства.

Согласно ст.130 ГК РФ под недвижимой вещью понимается обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками. Следовательно, предметом сделки по передаче недвижимого имущества в аренду может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками.

Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

Коллегией установлено, что по ул. Волгоградская, 19а в г.Владивостоке и по ул.Фрунзе, 74а в г.Артеме за ООО "Владойл-Транзит" зарегистрированы объекты недвижимого имущества: сооружение - автозаправочная станция общей площадью 213,3 кв.м, состоящее из здания, навеса, резервуаров для топлива, заправочного островка; двухэтажное административное здание общей площадью 348,90 кв.м; автозаправочная станция общей площадью 202,50 кв.м в составе здания, навеса, емкостей и септиков.

Однако в аренду в соответствии со спорным договором ООО "Владойл-Транзит" предоставляет:

- "СТО", расположенное по ул. Волгоградская, 19а в г.Владивостоке площадью 82,71 кв.м, включающее в себя помещение администратора, бокс, раздевалку, комнату для клиентов, туалет, а также описанное в договоре движимое имущество, расположенное в названных помещениях,

и

- "СТО (замена масла)" по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а, общей площадью 212,56 кв.м, состоящее из боксов N 1 и N 3, склада, комнаты для клиентов, туалета, также с имеющимся в них движимым имуществом.

Между тем, в тексте договора аренды от N 27/12 от 27.12.2009 не содержится конкретного описания части принадлежащих арендодателю объектов недвижимого имущества, в отношении которых выражена его воля по передаче их в аренду Щербаку Ю.И. При этом при отсутствии корректного описания недвижимого имущества в тексте спорного договора к нему не прилагается план либо схема помещения, иные документы, из содержания которых было бы возможно достоверно определить, какие именно помещения из принадлежащих арендодателю, передаются в аренду с указанием их номеров, метража, этажности, иных характеристик. Таким образом, имущество, указанное в п.1.1 спорного договора, в том виде, в каком оно описано сторонами, не может быть объектом гражданских прав.

Кроме того, общая площадь объектов, расположенных по ул.Волгоградская, 19а в г.Владивостоке значительно превышает площадь помещений, переданных в аренду; по указанному адресу имеются два здания - в составе сооружения автозаправочной станции и самостоятельное административное, состоящие из нескольких помещений. В договоре аренды от 27.12.2009 не содержится сведений о месторасположении подлежащих передаче Щербаку Ю.И. помещений в составе одного или обоих зданий арендодателя. Напротив, в отношении объекта, расположенного по адресу: г.Артем, ул.Фрунзе, 74а, площадь передаваемых в аренду помещений превышает площадь объекта, право на который зарегистрировано за ООО "Владойл-Транзит". Довод ООО "Владойл-Транзит" о том, что право на передачу помещений, расположенных по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе, 74а, большей площадью, чем объект недвижимого имущества (автозаправочная станция общей площадью 202,50 кв.м в г.Артеме по ул.Фрунзе, 74а), право собственности на который зарегистрировано за ООО "Владойл-Транзит", подтверждается актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта временного назначения автомобильная мойка от 29.12.2006 (площадью 73 кв.м), апелляционная коллегия не принимает во внимание, поскольку из представленных в материалы дела доказательств невозможно установить, что именно этот временный объект был передан в аренду по спорному договору наряду с объектом недвижимого имущества - автозаправочной станцией общей площадью 202,50 кв.м. Кроме того, суммарная площадь названных объектов значительно превышает площадь объекта, указанного в п.1.1 спорного договора аренды.

Учитывая изложенное, коллегия апелляционного суда не принимает во внимание довод апеллянта о том, что существующее описание предмета аренды стороны соответствует принципам гражданского законодательства о свободе договора.

При таких обстоятельствах в материалах дела отсутствуют доказательства согласования сторонами существенных условий договора аренды, как того требуют нормы статей 606, 607 ГК РФ.

Несогласованность предмета аренды сторонами сделки повлекла за собой обоснованное признание судом договора аренды незаключенным и отказ в удовлетворении требований, основанных на данном договоре.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, учитывая представленную в материалы дела справку N 882/883 от 26.05.2011, выданную Экспертно-криминалистическим центром УВД по Приморскому краю, договор аренды N 27/12 от 27.12.2009 и акт приема-передачи помещений к нему не могут быть признаны достоверными доказательствами, подтверждающими фактическую передачу имущества ответчику.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, обстоятельства, подлежащие доказыванию по настоящему спору, подтвержденными.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст.71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со ст.333.21 Налогового кодекса РФ согласно платежному поручению N 103 от 23.03.2012 на сумму 4000 рублей ООО "Владойл-Транзит" излишне уплачена государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей, которая подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2012 по делу N А51-2130/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит" из федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 103 от 23.03.2012 на общую сумму 4000 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Т.А. Аппакова С.Б. Култышев