Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 декабря 2012 г. N Ф03-4993/12 по делу N А59-1345/2012

г. Хабаровск

12 декабря 2012 г.

А59-1345/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: С.Е. Лобаря

Судей: Л.Б. Шариповой, С.Н. Новиковой

при участии:

представители лиц, участвующих в деле, не явились

рассмотрел кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ИЗРАЗЕЦ", общества с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛОЧНИК XXI"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012

по делу N А59-1345/2012

Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи С.М. Синицына, А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев

По иску индивидуального предпринимателя Ким Ен Хо

к обществу с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛОЧНИК XXI", обществу с ограниченной ответственностью "ИЗРАЗЕЦ"

третье лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России"

о признании права собственности, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

В судебном заседании 04.12.2012 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15 час. 50 мин. 10.12.2012.

В порядке статьи 18 АПК РФ судья Е.В. Зимин в связи с назначением на должность заместителя председателя Арбитражного суда Хабаровского края заменен на судью С.Н. Новикову. Рассмотрение дела после перерыва начато сначала.

Индивидуальный предприниматель Ким Ен Хо (далее - ИП Ким Ен Хо, предприниматель; ОГРНИП 304650107900245) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛОЧНИК XXI" (далее - ООО "ОТДЕЛОЧНИК XXI"; ОГРН 1026500533179, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43), обществу с ограниченной ответственностью "ИЗРАЗЕЦ" (далее - ООО "ИЗРАЗЕЦ"; ОГРН 1026500533180, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43):

- о признании права общей долевой собственности в отношении наружного крыльца, расположенного с южной стороны здания N 43 по ул. Хабаровской в г. Южно-Сахалинске, с размером доли истца в праве собственности в размере 14,494%;

- о признании договора возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011 недействительным;

- о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с каждого из ответчиков по 2 800 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что предприниматель на основании договора приобрел право собственности на нежилые помещения площадью 428,8 кв. м. в здании, расположенном по адресу:

г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43. Ответчики как собственники помещений в этом здании заключили с истцом договор возмездного пользования наружным крыльцом (с южной стороны здания) от 01.08.2010, который является недействительным, поскольку указанное имущество является общей долевой собственностью всех собственников нежилых помещений указанного здания, которым незаконно распоряжались ответчики. Иск обоснован ссылкой на статьи 6 (п. 1), 168, 246, 249, 289, 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", банк; ОГРН 1027700132195, место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19).

Решением арбитражного суда от 01.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 решение арбитражного суда от 01.06.2012 отменено, иск удовлетворен полностью.

В кассационных жалобах ООО "ОТДЕЛОЧНИК XXI", ООО "ИЗРАЗЕЦ" просят отменить постановление апелляционного суда от 10.08.2012 как незаконное, оставить в силе решение арбитражного суда от 01.06.2012.

В обоснование жалоб заявители ссылаются на ошибочность вывода апелляционного суда о том, что на спорное крыльцо распространяется режим общей долевой собственности, мотивированного тем, что оно является вспомогательным элементом здания и используется собственниками помещений для входа в здание. При этом, ссылаясь на статью 12 (п. 9) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), указывают на то, что здание перестало существовать как объект недвижимости с момента перехода права собственности на вновь выделенные части здания (нежилые помещения в нем) третьему лицу в 2000 году. Считают, что положения статьи 135 ГК РФ не применяются к данным правоотношениям, поскольку истец приобрел на основании договора дарения не здание целиком (главная вещь), а конкретные нежилые помещения в нем. Полагают, что истец не имеет права собственности на спорное крыльцо, как не имели его и предыдущие собственники помещений. Ссылаются на необоснованность вывода апелляционного суда о недоказанности факта наличия перегородки, которая препятствует доступу работников банка со стороны южного крыльца в принадлежащие ему помещения, расположенные на первом этаже. При этом указывают на то, что этот факт подтвержден устными и письменными пояснениями банка (ст. 64 АПК РФ); а так же на отсутствие доказательств, подтверждающих возможность использования южного крыльца для прохода к помещениям, принадлежащим другим участникам дела. Ссылаются на неправильное применение апелляционным судом статей 128, 130, 131, 223 ГК РФ и на ошибочность в этой связи вывода апелляционного суда о наличии у спорного крыльца статуса объекта недвижимости. Считают, что вывод апелляционного суда о порядке расчета доли собственности (в случае ее признания) не основан на нормах права, ссылаясь на необоснованное исключение из расчета площади общего имущества здания. При этом ссылаются на необходимость применения в расчете общей площади здания, указанной в техническом паспорте, в силу чего доля составит 14,1 кв. м. Со ссылкой на необоснованное неприменение апелляционным судом статей 246, 247 ГК РФ указывают на то, что договор возмездного пользования крыльцом от 01.08.2011 по сути является формой соглашения собственников о порядке пользования имуществом. Считают, что в спорном случае воля сторон об определении порядка пользования имуществом выражена совокупностью договоров: договора пользования наружным крыльцом от 01.08.2010 (переоформлен договор предыдущего собственника) и договора аренды наружного крыльца от 01.01.2007.

А именно: спорное крыльцо находится в исключительном пользовании истца по решению и в интересах всех собственников здания и банка, являющегося арендатором нежилых помещений второго этажа, принадлежащих предпринимателю. За исключительное право пользования истец выплачивал ответчикам компенсацию за предоставленные им неудобства в виде существенного снижения арендной платы за сдаваемые ими в аренду помещения, составляющие более 80% в здании, вызванного неудобством пользования арендуемыми помещениями - использование запасного выхода. При этом истец находится в привилегированном положении, так как арендатор его помещений (2 этаж) - банк единолично использует южное крыльцо для прохода к этим помещениям. Считают указанную компенсацию разумной, справедливой и обоснованной, ссылаясь также на то, что в нее включены расходы по содержанию южного крыльца, которое возложено на ответчиков по договору возмездного пользования наружным крыльцом. Ссылаются на то, что крыльцо расположено на принадлежащем ответчикам на праве собственности земельном участке. Указывают на неприменение статьи 304 ГК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Считают недоказанным факт нарушения ответчиками прав истца.

В отзыве на кассационные жалобы ИП Ким Ен Хо выразил несогласие с изложенными в них доводами, считает обжалуемое постановление апелляционного суда законным и обоснованным, а кассационные жалобы - не подлежащими удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как установлено судом в соответствии с материалами дела, собственниками нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 43, являются следующие лица:

- Ким Ен Хо (площадью 428,8 кв. м.);

- ООО "ОТДЕЛОЧНИК XXI" (площадью 940,8 кв. м. и 195,2 кв. м.);

- ООО "ИЗРАЗЕЦ" (площадью 1338,4 кв. м.);

- ОАО "Сбербанк России" (площадью 255,2 кв. м.).

Право собственности указанных лиц зарегистрировано в установленном порядке.

При этом ООО "ОТДЕЛОЧНИК XXI", ООО "ИЗРАЗЕЦ" заключили с ИП Ким Ен Хо договор возмездного пользования наружным крыльцом (с южной стороны здания) от 01.08.2010.

В соответствии с этим договором указанные общества как собственники наружного крыльца площадью 3,2 кв. м. (по 1,6 кв. м. каждому обществу) с южной стороны здания предоставляют предпринимателю право единоличного пользования этим крыльцом за плату - 250 руб. за один квадратный метр в месяц, которая осуществляется ежемесячно на расчетные счета каждого общества (п. п. 1.1, 1.2, 1.4, 2.1 договора).

ИП Ким Ен Хо, ссылаясь на то, что спорное крыльцо является общей долевой собственностью, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия у спорного крыльца статуса общего имущества собственников помещений указанного здания.

В обоснование своего вывода суд сослался на то, что ООО "ОТДЕЛОЧНИК XXI", ООО "ИЗРАЗЕЦ" являются сособственниками спорного крыльца с 2007 года и это право ими не было утрачено в дальнейшем при переходе права собственности на часть нежилых помещений к иным лицам.

Кроме того, суд сослался на то, что это крыльцо по своему предназначению и конструктивной особенности не может быть отнесено к общему имуществу, поскольку является вспомогательным сооружением, которое технически обеспечивает возможность воспользоваться входом в здание, в связи с чем право собственности на такое сооружение может принадлежать лицу, создавшему это имущество, или лицу, являющемуся собственником по иным основаниям.

При этом суд указал на то, что входом в здание через южное крыльцо пользуется только истец, соблюдая существующий до него порядок использования крыльца.

Кроме того, суд сослался на то, что право собственности ответчиков на это крыльцо не нарушает прав истца на принадлежащие ему в здании помещения.

Отменяя решение арбитражного суда и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из ошибочности вывода арбитражного суда первой инстанции об отсутствии у спорного крыльца статуса общего имущества.

Так, апелляционный суд установил, что в соответствии с техническим паспортом здания вход в него со стороны южного крыльца ведет как на второй этаж здания к помещениям, собственником которых является истец, так и на первый этаж к помещениям, принадлежащим банку на праве собственности.

При этом апелляционный суд, установив отсутствие оснований считать, что это крыльцо имеет самостоятельное назначение и возможность самостоятельного функционального использования, пришел к выводу о том, что южное крыльцо используется исключительно как вход в здание и предназначено для обслуживания здания в целом (а не для отдельных его помещений).

Данный вывод апелляционного суда обоснован тем, что в силу положений статьи 135 ГК РФ спорное крыльцо является вспомогательным элементом здания, используется собственниками помещений для входа в здание, в связи с чем на него распространяется режим общей долевой собственности.

Довод ответчиков, аналогичный доводам кассационных жалоб, о том, что в связи с установленными в здании перегородками спорное крыльцо не предназначено для использования его иными лицами (кроме истца), апелляционный суд отклонил, указав на то, что наличие в данном случае несогласованной перепланировки помещений, на которою указывают ответчики, не имеет правового значения для определения правового режима спорного имущества, поскольку изначально это имущество функционально было предназначено для доступа и прохода в помещения как первого, так и вышерасположенных этажей. При этом фактическая установка перегородки, препятствующей доступу работников ОАО "Сбербанк России" в принадлежащие ему нежилые помещения первого этажа со стороны южного крыльца, материалами дела не подтверждена, доказательства того, когда и кем была осуществлена перегородка отсутствуют, равно как и доказательства произведенной в соответствии с действующим законодательством перепланировки (реконструкции) первого этажа указанного здания.

При этом апелляционный суд указал на то, что факт использования либо неиспользования спорного крыльца иными лицами (кроме Ким Ен Хо) в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку правовой режим крыльца как имущества, находящегося в общей долевой собственности всех собственников нежилых помещений в названном здании, не может быть поставлен в зависимость от указанного обстоятельства. Установление подобной перегородки (если это имело место) не влечет автоматического прекращения права общей долевой собственности.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчики являются сособственниками южного крыльца, в связи с чем оно не может иметь статус общего имущества, апелляционный суд также признал ошибочным исходя из следующего.

Согласно статье 209 ГК РФ право собственности устанавливается в отношении конкретного объекта прав, к которому в силу статей 128, 130 ГК РФ относится недвижимое имущество.

В силу положений статей 1, 7 Закона о государственной регистрации недвижимое имущество как объект гражданских прав имеет уникальные характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Данные характеристики отражаются в составе сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости.

В соответствии со статьями 131 (п. 1) и 223 (п. 2) ГК РФ право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента его регистрации.

Как установил апелляционный суд в соответствии с материалами дела, указанное здание в процессе неоднократной смены собственников находящихся в нем нежилых помещений не было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества (аналогично нежилым помещениям). Доказательства того, что в отношении южного крыльца в ЕГРП внесена соответствующая запись, что право собственности на него зарегистрировано за ответчиками, отсутствуют.

В этой связи апелляционный суд вышеуказанный вывод арбитражного суда первой инстанции признал несоответствующим нормам гражданского и жилищного законодательства.

Довод ответчиков, аналогичный доводам кассационных жалоб, о том, что истец не приобрел право собственности на спорное крыльцо на основании договора дарения нежилого помещения от 13.08.2011, заключенного с Ким Бо И (даритель), апелляционный суд отклонил, руководствуясь статьей 37 (п. п. 1-4) ЖК РФ и исходя из того, что истцу как собственнику нежилых помещений в указанном здании принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, к числу которого относится южное крыльцо. Переход права общей долевой собственности на общее имущество к истцу произошел в силу прямого указания закона одновременно с переходом права собственности на нежилые помещения на основании договора дарения.

Удовлетворяя требования истца о признании за ним доли в спорном имуществе в размере 14,494%, апелляционный суд признал обоснованным представленный им расчет этой доли, отклонив довод ответчиков, аналогичный доводу кассационных жалоб, о неверном исчислении цифрового значения указанной доли.

При этом апелляционный суд исходил из того, что истец при составлении расчета правомерно исходил из соотношения площади принадлежащих ему нежилых помещений к площади всего здания (за исключением площадей общего имущества здания - мест общего пользования). Правильность указанной формулы, как указал апелляционный суд, подтверждается сведениями, содержащимися техническом паспорте здания, расположенного по вышеуказанному адресу, и в выписках из ЕГРП в отношении объектов (нежилых помещений), расположенных в данном здании, из которых следует, что площади общего имущества здания (мест общего пользования) не включены в общую площадь здания, в площади его частей (нежилых помещений, принадлежащих всем собственникам здания).

Удовлетворяя на основании статьи 168 ГК РФ требования о признании недействительным (ничтожным) договора возмездного пользования наружным крыльцом (с южной стороны здания) от 01.08.2010, расцененного апелляционным судом как договор аренды, апелляционный суд исходил из несоответствия его статье 608 ГК РФ.

Согласно данной статье право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, к числу которых, как установил апелляционный суд, ответчики, заключившие договор с истцом, не относятся.

При этом апелляционный суд исходил из доказанности того, что спорное крыльцо (предмет договора аренды) является общей долевой собственностью собственников нежилых помещений в указанном здании, режим пользования и распоряжения которым установлен статьями 246, 247 ГК РФ - по соглашению всех ее участников, наличие которого апелляционным судом не установлено.

Довод ответчиков, аналогичный доводу кассационных жалоб, о сложившемся порядке пользования общим имуществом здания, апелляционный суд отклонил, указав на недоказанность принятия всеми собственниками помещений в здании решения о передаче истцу права единоличного пользования спорным крыльцом.

Несостоятельна в этой связи ссылка заявителей кассационных жалоб на неправильное толкование апелляционным судом статей 246, 247 ГК РФ и на то, что это крыльцо находится в исключительном пользовании истца по решению и в интересах всех собственников нежилых помещений здания и за это исключительное право истец должен выплачивать компенсацию ответчикам.

Как правильно указал апелляционный суд, отклоняя довод ответчиков, предусмотренная статьей 247 ГК РФ компенсация по своей сути является возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении полномочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Однако в данном случае доказательства несения ООО "ОТДЕЛОЧНИК XXI" и ООО "ИЗРАЗЕЦ каких-либо расходов на содержание южного крыльца, как и доказательства наличия оснований для получения компенсации, предусмотренной статьей 247 ГК РФ, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

Напротив, как установил апелляционный суд, из пояснений самих ответчиков следует, что истец, пользуясь спорным крыльцом с южной стороны здания, не использует центральное крыльцо и крыльцо с северной стороны здания.

При этом апелляционный суд указал на то, что ответчики не лишены права ставить вопрос о выплате им компенсации путем подачи самостоятельного иска с приложением обосновывающих такое право доказательств, тогда как в настоящем деле такие требования путем подачи встречного иска не заявлялись.

Ссылка заявителей кассационных жалоб на неприменение апелляционным судом правовой позиции, изложенной в пункте 9 (абз. 2) Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, не принимается кассационным судом, поскольку данные разъяснения со ссылкой на применение статьи 304 ГК РФ касаются вопроса защиты прав собственников помещений в здании, владеющих общим имуществом, право индивидуальной собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, что в настоящем споре не имеет места.

Удовлетворяя на основании статей 166, 167 ГК РФ требования о применении последствий недействительности (ничтожности) спорной сделки в виде возврата истцу уплаченных по договору денежных средств, апелляционный суд исходил из доказанности того, что истцом в пользу каждого из ответчиков во исполнение недействительного договора возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011 было уплачено по 2 800 руб.

Выводы апелляционного суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права.

Доводы кассационных жалоб отклоняются кассационным судом, поскольку были предметом исследования апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку и фактически направлены на переоценку установленных апелляционным судом обстоятельств, что в кассационной инстанции недопустимо в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 по делу N А59-1345/2012 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е. Лобарь

Судьи

Л.Б. Шарипова С.Н. Новикова