Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2012 г. N 05АП-5899/12

г. Владивосток

10 августа 2012 г.

Дело N А59-1345/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Лисовской

при участии

от истца, третьего лица: не явились,

от ответчиков: от ООО "Отделочник ХХ1": Швец С.М. по доверенности от 15.05.2012, Сухомлинова Г.М. - директор, приказ N 5 от 18.04.2010, протокол N1 от 19.04.2007;

от ООО "Изразец": Швец С.М. по доверенности от 02.07.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Ким Ен Хо

апелляционное производство N 05АП-5899/2012,

на решение от 01.06.2012

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-1345/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Ким Ен Хо

к ООО "Отделочник XXI", ООО "Изразец"

третье лицо: ОАО "Сбербанк России"

о признании права общей долевой собственности, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ким Ен Хо обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Отделочник ХХI" (далее - ООО "Отделочник XXI"), обществу с ограниченной ответственностью "Изразец" (далее - ООО "Изразец"):

- о признании права общей долевой собственности в отношении наружного крыльца, расположенного с южной стороны здания N 43 по ул.Хабаровской в г. Южно-Сахалинске, с размером доли истца в праве собственности в размере 14,494%,

- о признании договора возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011 недействительным,

- о применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания с каждого из ответчиков по 2 800 рублей.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО "Сбербанк России".

Решением от 01.06.2012 Арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что вывод суда о том, что спорное крыльцо предназначено для обслуживания только помещений истца не соответствует представленным доказательствам; право собственности у ООО "Отделочник XXI" на крыльцо отсутствует, договор о передаче от ООО "Изразец" Сухомлиновой Г.М. 50% спорного крыльца является ничтожной сделкой; вывод суда о том, что ответчики являются собственниками спорного крыльца, не соответствует материалам дела и выводу о том, что крыльцо является вспомогательным сооружением; право собственности ответчиков нарушает право истца пользоваться принадлежащими ему помещениями; договор возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011 является ничтожным.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Отделочник XXI" с доводами жалобы не согласилось, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что ОАО "Сбербанк России" использует центральное, а не расположенное с юга спорное крыльцо; после отчуждения единственным собственником здания, которым на 1998 год являлось ООО "Изразец", нежилых помещений, спорное крыльцо никому из лиц, приобретших эти нежилые помещения не отчуждалось, _ доля в праве на крыльцо была выделена в натуре и получена сначала Сухомлиновой Г.М. от ООО "Изразец", впоследствии передана в уставный капитал ООО "Отделочник XXI"; оспариваемый договор является действительным и определяет порядок пользования общим имуществом участников долевой собственности.

Аналогичные доводы содержатся в письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Изразец".

Из поступивших от истца письменных объяснений на доводы, изложенные в отзывах ответчиков, следует, что факт использования спорного крыльца в некоторые промежутки времени только Ким Ен Хо, по его мнению, не влияет на режим общего имущества собственников общей долевой собственности, распространяющийся на крыльцо; считает, что крыльцо является принадлежностью помещений истца; указал, что договор, определяющий право пользования общим имуществом должен быть заключен между всеми собственниками помещений в здании.

Представители истца, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представители ответчиков доводы апелляционной жалобы оспорили, настаивали на правовой позиции, изложенной в отзывах на жалобу.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

Из материалов дела следует, что помещения в здании N 43 по ул.Хабаровской в г.Южно-Сахалинске находятся в собственности следующих лиц:

- Ким Ен Хо является собственником нежилых помещений площадью 428, 8 кв. м,

- ООО "Отделочник XXI" является собственником нежилых помещений площадью 940,8 кв.м и 195,2 кв.м,

- ООО "Изразец является собственником нежилых помещений площадью 1338,4 кв. м,

- ОАО "Сбербанк России" является собственником нежилых помещений площадью 255,2 кв. м,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав от 29.03.2012 N 01/06/2012-553-556.

01.08.2010 года (по утверждению истца 01.08.2011) между Ким Ен Хо, ООО "Изразец" и ООО "Отделочник XXI" заключен договор возмездного пользования наружным крыльцом, согласно которому ответчики предоставили Ким Ен Хо за плату право единоличного пользования наружным крыльцом с южной стороны здания, расположенного по вышеуказанному адресу.

Из содержания пунктов 1.2, 2.1 договора следует, что Ким Ен Хо обязался уплачивать за право пользование крыльцом плату в размере 800 рублей в месяц в равных долях ООО "Отделочник XXI" и ООО "Изразец" (т.е. по 400 рублей в месяц каждому).

Полагая, что поскольку спорное крыльцо находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в здании по ул. Хабаровская, 43 г.Южно-Сахалинске, договор безвозмездного пользования от 01.08.2010 является ничтожным, Ким Ен Хо обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Понятие общего имущества здания разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума N 64, согласно которому к нему относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно положениям вышеуказанных норм, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании во всех случаях в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). Данный вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п.3 Постановления N 64.

Проанализировав представленный в дело технический паспорт здания, в отношении спорного крыльца апелляционный суд выявил, что вход со стороны южного крыльца ведет как на второй этаж здания к помещениям, принадлежащим истцу, так и в помещения первого этажа, принадлежащие ОАО "Сбербанк России". При этом основания признания спорного объекта имеющим самостоятельное назначение и возможность его самостоятельного функционального использования кроме как входа в здание отсутствуют, в связи с чем коллегия пришла к выводу о том, что южное крыльцо необходимо не только для обслуживания отдельных помещений, а для обслуживания здания в целом.

Согласно статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Таким образом, определяя правовой режим спорного крыльца, расположенного с южной стороны здания N 43 по ул.Хабаровской в г. Южно-Сахалинске, судебная коллегия пришла к мнению, что оно с учетом ст.135 ГК РФ является вспомогательным элементом здания, используется собственниками помещений для входа в здание, в связи с чем на него распространяется режим общей долевой собственности. Данный вывод сделан с учетом вышеназванных норм права и основан на представленных в материалы дела доказательствах.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия не принимает во внимание довод ответчиков о том, что в связи с установленными перегородками спорное крыльцо не предназначено для его использования иными лицами, кроме Ким Ен Хо.

Кроме того, наличие в данном случае несогласованной перепланировки помещений, на которую указывают ответчики, не имеет правового значения для определения правового режима спорного имущества, учитывая, что изначально это имущество функционально было предназначено для доступа и прохода в помещения как первого, так и вышерасположенных этажей. При этом фактическая установка перегородки, препятствующей доступу работников ОАО "Сбербанк России" в принадлежащие ОАО "Сбербанк России" нежилые помещения первого этажа со стороны южного крыльца, материалами дела не подтверждена, доказательства того, когда и кем была осуществлена перегородка отсутствуют, равно как и доказательства произведенной в соответствии с действующим законодательством перепланировки (реконструкции) первого этажа здания по N 43 по ул.Хабаровской в г. Южно-Сахалинске.

Вместе с тем, факт использования либо неиспользования спорного крыльца иными лицами, кроме Ким Ен Хо, в рассматриваемом случае также не имеет правового значения, поскольку правовой режим крыльца как имущества, находящегося в общей долевой собственности всех владельцев нежилых помещений в названном здании, не может быть поставлен в зависимость от указанного обстоятельства. Установление подобной перегородки (если оно имело место) не влечет автоматического прекращения права общей долевой собственности.

Согласно статье 209 ГК РФ право собственности устанавливается в отношении конкретного объекта прав, к которому в силу статей 128, 130 ГК РФ относится и недвижимое имущество.

В силу положений статей 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество как объект гражданских прав имеет уникальные характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Данные характеристики отражаются в составе сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента его регистрации.

Учитывая названные нормы права, помимо вышеизложенных оснований отнесения спорного крыльца к общему имуществу здания свидетельствует тот факт, что данный объект в процессе неоднократной смены собственников находящихся в нем нежилых помещений не был сформирован как самостоятельный объект недвижимого имущества (аналогично нежилым помещениям), доказательств, свидетельствующих о том, что в отношении южного крыльца в ЕГРП внесена соответствующая запись, зарегистрировано право собственности за ответчиками, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество не относится к общему имуществу собственников помещений, так как крыльцо находится в общей собственности ООО "Изразец" и ООО "Отделочник XXI", нельзя признать соответствующими нормам гражданского и жилищного законодательства, регулирующих по аналогии спорные правоотношения по поводу общего имущества собственников нежилого здания.

Согласно нормам п.п.1 - 4 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Учитывая, что спорное крыльцо является общим имуществом здания, истцу, как собственнику помещений в этом здании, принадлежит доля в праве общей собственности на все общее имущество, в том числе, спорное крыльцо, в силу закона, независимо от государственной регистрации этого права.

В связи с этим апелляционная коллегия отклоняет довод ответчиков о том, что Ким Ен Хо не приобрел права собственности на спорное крыльцо на основании договора дарения конкретных нежилых помещений. Переход права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе спорное крыльцо, произошел к Ким Ен Хо в силу прямого указания закона одновременно с переходом права собственности на нежилые помещения, переданные истцу по договору дарения.

Произведя элементарные арифметические действия по расчету принадлежащей Ким Ен Хо доли в праве общей долевой собственности на наружное крыльцо, расположенное с южной стороны здания N 43 по ул.Хабаровской в г. Южно-Сахалинске, коллегия пришла к выводу о том, что ее размер составляет 14,494%, что соответствует заявленным исковым требованиям.

Довод ответчиков, о том, что цифровое значение доли в праве исчислено истцом неверно, является необоснованным, поскольку истец при расчете правомерно исходил из соотношения площади принадлежащих ему нежилых помещений к площади всего здания (за исключением площадей общего имущества здания - мест общего пользования). Правильность указанной формулы подтверждается сведениями, содержащимися в техническом паспорте здания, расположенного по вышеуказанному адресу, и в выписках из ЕГРП в отношении объектов (нежилых помещений), расположенных в данном здании, из которых следует, что площади общего имущества здания (мест общего пользования) не включены в общую площадь здания, в площади его частей (нежилых помещений, принадлежащих всем сособственникам здания N 43).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает обоснованным и подлежащим удовлетворению заявленное Ким Ен Хо требование о признании за ним 14,494% в праве общей долевой собственной на спорное крыльцо.

Рассмотрев требования о признании договора возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания с каждого из ответчиков по 2 800 рублей, апелляционная коллегия также находит их обоснованными на основании следующего.

Проанализировав оспариваемый договор возмездного пользования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он фактически является договором аренды.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие тот факт, что на момент заключения оспариваемого договора и передачи объекта недвижимости в пользование истцу ответчики являлись собственниками переданного в аренду крыльца.

Коллегией установлено, что спорное крыльцо является общей долевой собственностью собственников нежилых помещений в здании по вышеуказанному адресу.

Поскольку ответчики не являются единоличными собственниками крыльца, переданного истцу в аренду по договору от 01.08.2011, спорное крыльцо является общим имуществом собственников помещений в данном здании, в том числе арендатора оспариваемому договору, данная сделка в соответствии со ст.168 ГК РФ является ничтожной как не соответствующая требованиям вышеуказанных норм права.

Мотивированный наличием сложившегося порядка пользования общим имуществом здания довод ответчиков о правомерности заключения оспариваемого договора отклоняется апелляционной коллегией, как противоречащий нормам жилищного и гражданского законодательства.

В силу статей 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 36, подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Учитывая положения статей 246, 247 ГК РФ, оспариваемый договор должен был заключаться всеми собственниками нежилых помещений в вышеназванном здании.

Между тем, доказательств принятия всеми собственниками помещений в здании решения о передаче истцу права единоличного пользования спорным крыльцом в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость.

Апелляционной коллегией установлено, что Ким Ен Хо во исполнение обязательства по договору возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011 были уплачены ООО "Отделочник XXI" и ООО "Изразец" денежные средства по 2 800 рублей каждому, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, квитанциями, чеками, счетами и пояснениями самих ответчиков.

Учитывая доказанность факта получения ответчиками по признанному недействительным (ничтожным) договору возмездного пользования от 01.08.2011 денежных средств, апелляционная коллегия считает возможным применение в данном случае к сторонам реституции в виде возврата в пользу Ким Ен Хо по 2 800 рублей от каждого из ответчиков.

Является необоснованным довод ответчиков со ссылкой на ст.247 ГК РФ о получении ими от истца компенсации за исключительное право последнего на использование крыльца.

В силу пункта 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенной статьи само по себе фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образует достаточную совокупность оснований для уплаты фактическим пользователем другому сособственнику денежных средств за использование части общего имущества.

Требование участника долевой собственности о выплате соответствующей компенсации за пользование его частью общего имущества может быть заявлено при условии невозможности осуществления своих полномочий по владению и пользованию этим имуществом.

Компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении полномочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Между тем, доказательств несения ООО "Отделочник XXI" и ООО "Изразец" каких-либо расходов на содержание южного крыльца, как и оснований для получения компенсации, предусмотренной ст.247 ГК РФ, в материалы дела в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, как следует из пояснений самих ответчиков, истец, пользуясь спорным крыльцом с южной стороны здания, не использует центральное крыльцо и крыльцо с северной стороны здания.

Коллегия учитывает, что ответчики не лишены права ставить вопрос о выплате им компенсации путем подачи самостоятельного иска с приложением обосновывающих такое право доказательств. В настоящем деле такие требования путем подачи встречного иска не заявлялись.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд находит необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных Ким Ен Хо исковых требованиях.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 01.06.2012 по делу N А59-1345/2012 отменить.

Признать право общей долевой собственности Ким Ен Хо на наружное крыльцо, расположенное с южной стороны здания N 43 по ул.Хабаровской в г.Южно-Сахалинске, с размером доли в праве 14,494 процента.

Признать недействительным договор возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011, заключенный между Ким Ен Хо, обществом с ограниченной ответственностью "Отделочник XXI" и обществом с ограниченной ответственностью "Изразец".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Отделочник XXI" в пользу индивидуального предпринимателя Ким Ен Хо 7800 (семь тысяч восемьсот) рублей, в том числе 2800 (две тысячи восемьсот) рублей, полученных по договору возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011, 4000 (четыре тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 1000 (одну тысячу) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Изразец" в пользу индивидуального предпринимателя Ким Ен Хо 7800 (семь тысяч восемьсот) рублей, в том числе 2800 (две тысячи восемьсот) рублей, полученных по договору возмездного пользования наружным крыльцом от 01.08.2011, 4000 (четыре тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 1000 (одну тысячу) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Вернуть индивидуальному предпринимателю Ким Ен Хо из федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по иску, излишне уплаченной платежным поручением N 1424 от 03.04.2012 на сумму 10000 (десять тысяч) рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев