Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 февраля 2013 г. N Ф03-1863/12 по делу N А73-7681/2011

г. Хабаровск

25 февраля 2013 г.

А73-7681/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: И.А.Тарасова

Судей: С.Н.Новиковой, С.А.Логвиненко

при участии:

от индивидуального предпринимателя Закирова А.Ф.: Гладков А.С., представитель по доверенности от 10.03.2010 N 27-01/223429;

от индивидуального предпринимателя Савченко А.И.: Гладков А.С., представитель по доверенности 10.03.2010 N 27-01/223429; Савченко А.И., паспорт

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Каун О.А., представитель по доверенности от 04.02.2013 N 1022/02-12;

от администрации г.Хабаровска: Каун О.А., представитель по доверенности от 31.08.2011 N 1.1.26-102

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012

по делу N А73-7681/2011 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.М.Левинталь, в суде апелляционной инстанции судьи: М.О.Волкова, И.В.Иноземцев, А.А.Тихоненко

По иску индивидуальных предпринимателей Закирова Александра Федоровича, Савченко Алексея Ивановича

к администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка

Индивидуальные предприниматели Закиров Александр Федорович (ОГРНИП 309272235000010; далее - ИП Закиров А.Ф.), Савченко Алексей Иванович (ОГРНИП 308272431200057; далее - ИП Савченко А.И.) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700305978, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.К.Маркса, 66; далее - администрация), Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.К.Маркса, 66; далее - ДМС г. Хабаровска) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка под находящимся в собственности объектом незавершенного строительства.

Решением от 14.10.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 решение суда первой инстанции отменено, иск предпринимателей удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.07.2012 постановление апелляционного суда отменено, с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 решение отменено. Суд обязал ДМС г.Хабаровска заключить с предпринимателем Савченко А.И., Закировым А.Ф. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:011108:234 по цене 404 934, 69 руб.

В кассационной жалобе ДМС г.Хабаровска просит отменить постановление от 22.11.2012 как несоответствующее нормам права. Заявитель полагает, что поскольку отсутствует кадастровая стоимость земельного участка, следовательно, невозможно определить его выкупную стоимость. Не согласен с расчетом суда по стоимости земельного участка. Настаивает, что выкупная стоимость земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства должна соответствовать его рыночной стоимости; ссылается на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2011 ВАС - 13307/11. Кроме того не согласен со взысканием судебных расходов в сумме 31 000 руб., составляющих оплату судебной экспертизы и государственной пошлины, поскольку как указано в постановлении апелляционной инстанции жалобы предпринимателей Савченко А.И., Закирова А.Ф. удовлетворены частично.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав по ним пояснения.

Представитель индивидуальных предпринимателей Закирова А.Ф., Савченко А.И., а также предприниматель Савченко А.И. возражали относительно доводов жалобы, считая судебный акт законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность постановления от 22.11.2012, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит изменению в части установления выкупной стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, предпринимателем Закировым А.Ф. по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 05.11.2004 приобретен объект незавершенного строительства площадью застройки 1 325, 2 кв.м, расположенный по ул. Трехгорная, 48 в г.Хабаровске. Право собственности на указанный объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 27А 174189.

Впоследующем, на основании договора купли-продажи от 20.10.2008 доля в праве общей долевой собственности - _ зарегистрирована за Савченко А.И., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 27-АВ 255151.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края в рамках дела N А73-3181/2010 признано незаконным решение администрации г. Хабаровска об отказе в предоставлении земельного участка площадью 1539,5 кв. м с кадастровым номером 27:23:011108:234 в собственность за плату ИП Закирову А.Ф., ИП Савченко А.И.; суд обязал администрацию г. Хабаровска предоставить указанный земельный участок в собственность за плату ИП Закирову А.Ф., ИП Савченко А.И.

В данном случае выкуп земельного участка с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела Арбитражного суда Хабаровского края N А73-3181/2010, обоснован п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Обстоятельства, установленные в рамках названного дела в силу ст.69 АПК РФ имеют преюдициальное значение по данному делу.

По делу спорным является вопрос о стоимости земельного участка, подлежащего выкупу. При этом истцом расчет выкупной стоимости земельного участка определен в сумме 195 148, 94 руб. Исходя из 2, 5 % максимального удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 27:23:011108, составляющего 5070, 45 руб. за 1 кв.м (5070,45 х 1539,5 кв.м х 2,5%). В свою очередь, администрация г.Хабаровска полагает, что до определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка в установленном порядке невозможно определить его выкупную стоимость; по настоящему спору полагает возможным установить стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Апелляционная инстанция, определяя размер выкупной стоимости исходила из следующего.

Установлено, что спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу абз.3 п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Хабаровского края от 29.11.2006 N78 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "город Хабаровск", Закона Хабаровского края от 27.06.2007 N125 "О наделении органов местного самоуправления городского округа "город Хабаровск" отдельными государственными полномочиями Хабаровского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "город Хабаровск" соответствующими полномочия наделены органы местного самоуправления. Полномочия ДМС г.Хабаровска на заключение договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены пунктом 22 Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, утвержденного решением Хабаровского городской Думы от 24.01.2006 N194.

Таким образом, судом обоснованно сделан вывод о наличии полномочий у ДМС г.Хабаровска по заключению спорного договора.

Установлено, что земельный участок площадью 1 539, 5 кв.м, занятый объектом незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровым номер 27:23:011108:234. По данным кадастрового паспорта разрешенное использование земельного участка: под объект незавершенного строительства; паспорт сведений о кадастровой стоимости земельного участка, не имеет.

Письмом ФБУ "Кадастровая палата" по Хабаровскому краю от 06.09.2011 N ГБ/2.9-1659 подтверждено отсутствие сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0011108:234. указано на невозможность рассчитать кадастровую стоимость, поскольку вид разрешенного использования - под объект незавершенного строительства не соответствует типовому перечню видов разрешенного использования, утвержденному приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельного участка занятого объектом незавершенного строительства отсутствуют, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п.3 ст.66 ЗК РФ для расчета соответствующей стоимости земельного участка принял во внимание заключение от 16.10.2012 N 730-12 эксперта ООО "Дальневосточная оценочная компания" (определение 6ААС от 28.09.2012). Согласно названному заключению рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2009 составила 2 571 000 руб. Спор в отношении порядка определения рыночной стоимости спорного земельного участка отсутствует.

Установлено, что земельный участок, в отношении которого возник спор сформирован по отмостке объекта незавершенного строительства, участок является неделимым; после приватизации объекта незавершенного строительства использовался на условиях аренды, договор от 21.11.2007 N 1561, цель использования - под объект незавершенного строительства.

Как указано выше, объект незавершенного строительства приобретен предпринимателем Закировым А.Ф. в порядке приватизации муниципального имущества (договор от 16.12.2011), впоследующем по договору купли-продажи от 20.10.2008 часть объекта продана им гр. Савченко А.И.; доля в праве собственности на объект незавершенного строительства каждого предпринимателя составила _.

Таким образом, на момент обращения предпринимателей Закирова А.Ф., Савченко А.И. с заявлением о выкупе земельного участка предприниматель Закиров А.Ф. не являлся единственным собственником объекта незавершенного строительства.

Возможность выкупа собственниками объекта незавершенного строительства установлена, в случаях, прямо указанных в законе, в частности при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Данная позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N8985/08. В этой связи соответствующим правом на выкуп земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ, п.2 ст.3 ФЗ N137-ФЗ обладает предприниматель Закиров А.Ф.

Поскольку предприниматель Савченко А.И. приобрел часть объекта незавершенного строительства по сделке купли-продажи от 20.10.2008 (продавец - предприниматель Закиров А.Ф.) у него отсутствует право на приобретение земельного участка по льготной цене в силу п.1 ст.2 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Действующее законодательство не устанавливает специальных правил для определения цены земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства для собственника, получившего объект не в порядке приватизации. В этой связи, при определении выкупной цены земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, следует руководствоваться его рыночной стоимостью.

При установленном расчет выкупной стоимости земельного участка подлежит определению с учетом долей каждого собственника в объекте незавершенного строительства и, действующих в отношении них норм права, а именно: для предпринимателя Закирова А.Ф. стоимость его доли составляет 64 275 руб. (2, 5% от рыночной стоимости земельного участка); для предпринимателя Савченко А.И. стоимость его доли составляет 1 285 500 руб. (_ рыночной стоимости земельного участка). Всего выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:011108:237 составляет 1 349 775 руб.

При изложенном, постановление апелляционной инстанции в части установления стоимости земельного участка подлежит изменению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе, по экспертизе правомерно отнесены судом апелляционной инстанции на ответчика исходя из правил ст.110 АПК РФ.

Судом принято во внимание, что экспертизы назначались для установления рыночной стоимости земельного участка подлежащего выкупу, при том, что соответствующий расчет, контррасчет по иску ответчиком не представлен; не приведено правовое основание невозможности самостоятельно произвести расчет стоимости земельного участка с учетом правил ст.66 ЗК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по делу N А73-7681/2011 Арбитражного суда Хабаровского края в части обязания Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска заключить с индивидуальным предпринимателем Закировым А.Ф., Савченко А.И. договор купли-продажи земельного участка площадью 1 539, 5 к.в.м с кадастровым номером 27:23:011108:234, расположенного по ул.Трехгорная, 48 Краснофлотского района г.Хабаровска (участок находится примерно в 47, 9 м по направлению на восток от ориентира - жилое здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: г.Хабаровск, ул.Трехгорная, 52) по цене 404 934, 69 руб. изменить.

Обязать Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска заключить с индивидуальным предпринимателем Закировым А.Ф., Савченко А.И. договор купли-продажи земельного участка площадью 1 539, 5 к.в.м с кадастровым номером 27:23:011108:234, расположенного по ул.Трехгорная, 48 Краснофлотского района г.Хабаровска (участок находится примерно в 47, 9 м по направлению на восток от ориентира - жилое здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: г.Хабаровск, ул.Трехгорная, 52) по цене 1 349 775 руб.

В остальном постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.А.Тарасов

Судьи

С.Н.Новикова С.А.Логвиненко