Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2012 г. N 06АП-5313/11

г. Хабаровск

29 февраля 2012 г.

Дело N А73-7681/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.

судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А. В.

при участии в заседании:

от ИП Закирова А.Ф., ИП Савченко А.И.: Гладкова А.С., представителя по доверенности от 10.03.2010;

от Администрации города Хабаровска: Воронковой Е.Н., представителя по доверенности от 04.08.2011 N 1.1.26-90;

от Департамента муниципальной собственности г.Хабаровска: Воронковой Е.Н., представителя по доверенности от 10.01.2012 N 5/02-13,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Закирова Александра Федоровича, Савченко Алексея Ивановича на решение от 14.10.2011 по делу N А73-7681/2011 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Левинталь О.М.

по иску индивидуальных предпринимателей Закирова Александра Федоровича, Савченко Алексея Ивановича

к Администрацит города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности г.Хабаровска

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Закиров Александр Федорович (ОГРНИП 309272235000010) (далее - ИП Закиров А.Ф.), Савченко Алексей Иванович (ОГРНИП 308272431200057) (далее - Савченко А.И.) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края к Администрации г.Хабаровска (ОГРН 1032700305978) (далее - Администрация), Департаменту муниципальной собственности г.Хабаровска (ОГРН 1032700332587) (далее - ДМС г.Хабаровска) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка под находящимся в собственности объектом незавершенного строительства.

Решением от 14.10.2011 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе ИП Закиров А.Ф. и ИП Савченко А.И. просят отменить судебный акт и принять новый - об удовлетворении иска, ссылаясь на противоречие вывода суда об отсутствии права на выкуп земельного участка ранее принятым судебным решениям, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора.

Кроме того, считают неверным вывод суда об отсутствии права на льготный порядок определения выкупной цены земельного участка в связи с внесенными Федеральным законом от 27.12.2009 N 342-ФЗ изменениями.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы жалобы, заявив ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Заявленное ходатайство поддержано представителем ответчиков.

Определением апелляционного суда от 15.12.2011 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 26.01.2012 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы апелляционной жалобы. Просил отменить решение суда, приняв по делу новый судебный акт, которым обязать ДМС г.Хабаровска заключить с истцами договор купли-продажи земельного участка. С учетом поступившего заключения эксперта, выкупная цена земельного участка составит 80 708,30 рублей, что составляет 2,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Департамента муниципальной собственности согласилась с доводами апелляционной жалобы, не оспаривая применение в расчете выкупной цены 2,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Администрации указала на полномочия ДМС г.Хабаровска на заключение договоров купли-продажи земельных участков, в связи с чем в иске к Администрации города следует отказать.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав пояснения сторон, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, индивидуальные предприниматели Закиров А.Ф. и Савченко А.И. являются собственниками по _ доли каждый объекта незавершенного строительства, площадью застройки 1 325,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Трехгорная, 48, на земельном участке площадью 1 539,5 кв.м с кадастровым номером 27:23:011108:234, который использовался на основании договора аренды от 21.11.2007.

28.12.2009 ИП Закиров А.Ф. и ИП Савченко А.И. обратились в адрес Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска с совместным заявлением о предоставлении на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ земельного участка площадью 1 539,5 кв.м под объектом незавершенного строительства в собственность за плату.

Письмом от 18.01.2010 г. N 01-54/211 Администрация города Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования отказала предпринимателям в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.05.2010 по делу N А73-3181/2010, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010, отказ в предоставлении земельного участка признан незаконным, суд обязал Администрацию г.Хабаровска предоставить заявителям земельный участок в собственность за плату.

Во исполнение решения арбитражного суда Администрацией города Хабаровска вынесено Постановление N 2468 от 29.07.2010 "О предоставлении индивидуальным предпринимателям Закирову А.Ф. и Савченко А.И. земельного участка под объект незавершенного строительства в Краснофлотском районе", которым постановлено предоставить заявителям земельный участок в долевую собственность за плату после расторжения договора аренды N 1561 от 21.11.2007. Договор аренды расторгнут 30.12.2010.

Оформление договора о предоставлении земельного участка в собственность приостановлено в связи с необходимостью получения дополнительной информации о кадастровой стоимости земельного участка, необходимой для расчета выкупной цены земельного участка (письмо ДМС г. Хабаровска N 11946/15-06 от 08.12.2010).

Письмом от 13.05.2011 N 4471/15-06 ДМС г.Хабаровска сообщил о приостановлении оформления договора о предоставлении земельного участка в собственность в связи с отсутствием у ДМС полномочий по определению кадастровой стоимости земельных участков, которые в настоящее время возложены на органы кадастрового учета.

Рассчитав самостоятельно кадастровую стоимость спорного земельного участка, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ, правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

Выводы суда являются неверными, исходя из следующего.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регулирует статья 36 Земельного кодекса РФ.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридическое лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно статье 29 Земельного кодекса РФ, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего кодекса.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Указанная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, которая подлежала применению к настоящему спору, поскольку объект незавершенного строительства приобретен Закировым А.Ф. в собственность по договору купли-продажи муниципальной собственности от 05.11.2004 по результатам открытых аукционных торгов (протокол N 173 от 29.10.2004).

В силу части 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.05.2010 по делу N А73-3181/2010, отказ Администрации города Хабаровска в предоставлении истцам земельного участка под незавершенным объектом строительства признан незаконным.

Данный судебный акт на основании части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным, в частности, требование к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет.

В отношении спорного земельного участка кадастровый учет проведен.

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса РФ, в месячный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, в силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, является обязательным.

Аналогичная позиция отражена также в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Полномочия ДМС г.Хабаровска на заключение договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены пунктом 2.2 Положения о Департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденного Решением Хабаровской городской Думы N 194 от 24.01.2006.

Согласно Положению "О порядке предоставления (переоформления) и передачи земельных участков в городе Хабаровске", утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 18.06.2002 N 220 полномочия продавца при предоставлении (переоформлении) земельных участков в собственность от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет департамент муниципальной собственности на основании правовых актов администрации города.

Принимая во внимание наличие постановления Администрации г. Хабаровска от 29.07.2010 N 2468, изложенное свидетельствует о полномочиях ДМС г.Хабаровска на заключение спорного договора, в связи с чем надлежащим ответчиком по настоящему спору является Департамент муниципальной собственности.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО "Центр оценки", рыночная стоимость испрашиваемого земельного участка составляет 3 228 332 рубля.

Оценив данное заключение по критериям относимости и достаточности, апелляционный суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.

Право истцов на льготный порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" (Федеральным законом от 22.11.2011 N 427-ФЗ такой порядок продлен до 1 июля 2012 года).

Таким образом, применяя положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ, выкупная цена земельного участка составит 80 708,30 рублей (3 228 332 рубля * 2,5% = 80 708,30 рублей).

Принимая во внимание положения статьи 36 Земельного кодекса РФ, правовая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.05.2010 по делу N А73-3181/2010, а также заключение судебной экспертизы, апелляционный суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы, в связи с изложенным, признаются обоснованными.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене.

На основании положений статьи 110 АПК РФ с ДМС г.Хабаровска в пользу ИП Савченко А.И. подлежат взысканию судебные расходы в сумме 16 000 рублей, составляющие государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в размере 6 000 рублей и расходы по оплате экспертизы в сумме 10 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14.10.2011 по делу N А73-7681/2011 отменить.

Обязать Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587) заключить с индивидуальными предпринимателями Закировым Александром Федоровичем (ОГРНИП 309272235000010) и Савченко Алексеем Ивановичем (ОГРНИП 308272431200057) договор купли-продажи земельного участка площадью 1 539,5 кв.м. с кадастровым номером 27:23:011108:234, расположенного по адресу: город Хабаровск, Краснофлотский район, улица Трехгорная, 48 (участок находится примерно в 47,9 м. по направлению на восток от ориентира - жилое здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: город Хабаровск улица Трехгорная, 52), по цене - 80 708,30 рублей.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587) в пользу индивидуального предпринимателя Савченко Алексея Ивановича (ОГРНИП 308272431200057) судебные расходы в сумме 16 000 рублей.

В удовлетворении требований к Администрации города Хабаровска - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова А.А. Тихоненко