Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 мая 2013 г. N Ф03-1657/13 по делу N А51-18270/2012

г. Хабаровск

20 мая 2013 г.

А51-18270/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко

Судей: С.Н. Новиковой, Г.А. Камалиевой

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота": Лозебной А.Н., представитель по доверенности от 06.05.2013 N 12-с

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Норкина А.Ю., представитель по доверенности от 27.03.2013 N 12-150

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013

по делу N А51-18270/2012

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.К. Калягин, в суде апелляционной инстанции- судьи С.Б. Култышев, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка

По исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании незаконными действий

третьи лица: Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ОГРН 1032502276971, г. Владивосток, Океанский пр-т, 10а, оф. 210; далее - ООО "ИК "Восточные ворота", Общество) обратилось с требованиями о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление, Росреестр, регистрационный орган), оформленных сообщением N 01/120/2012-100 от 06.08.2012, выразившихся в отказе заявителю в государственной регистрации соглашения заявителя и Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 16.03.2012 о внесении изменений в заключенный заявителем и Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

Апелляционным судом произведена замена третьего лица - Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент).

Решением суда от 13.11.2012 в удовлетворении предъявленных требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013 судебный акт арбитражного суда первой инстанции отменен. Действия Росреестра по отказу в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940 признаны незаконными, как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации). При этом указано на немедленное исполнение судебного акта в данной части. На Управление возложена обязанность зарегистрировать соглашение от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда от 13.11.2012.

Росреестр в кассационной жалобе, а его представитель в судебном заседании, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, настаивали на ее удовлетворении.

Общество в представленном отзыве, а его представитель в заседании суда кассационной инстанции, отклонили доводы кассационной жалобы, указывая на их несостоятельность, просили оставить оспариваемый судебный акт без изменения, указав на его законность и обоснованность.

Департамент, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание кассационного суда не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9 %, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2011 серии 25-АБ N 613545.

Между Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940 (далее - договор от 21.12.2011). По условиям указанного договора Департамент передал заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 13:0274 площадью 4821 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2, (установлено относительно ориентира земельный участок, расположенного в границах участка) (далее - спорный земельный участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9 % и его дальнейшей эксплуатации. Договор от 21.12.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Распоряжением Департамента N 310 от 28.02.2012 "О разрешенном использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Героев Варяга, 2/2" разрешенное использование спорного земельного участка приведено в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны застройки многоэтажными жилыми домами, в составе основных видов разрешенного использования земельного участка: "многоквартирные жилые дома".

ООО "ИК "Восточные ворота" и Департамент дополнительным соглашением от 16.03.2012 внесли изменения в договор от 21.12.2011. Стороны согласовали условие о том, что пункт 1.1 договора от 21.12.2011 в части установления условия договора от 21.12.2011 о виде разрешенного использования спорного земельного участка вместо слов "для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9 % и его дальнейшей эксплуатации" следует читать: "вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома".

Общество обратилось 09.06.2012 в Росреестр с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011.

На основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации сообщением от 06.08.2012 N 01/120/2012-100 Управление отказало Обществу в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012.

ООО "ИК "Восточные ворота", полагая незаконным отказ регистрирующего органа, обжаловало его в арбитражном суде.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 в силу его противоречия статье 30.1 Земельного кодекса российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как данным соглашением заявитель и заинтересованное лицо изменили вид разрешенного использования спорного земельного участка на вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, при отсутствии доказательств проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка для жилищного строительства в соответствии с требованиями статьи 30.1 ЗК РФ.

Арбитражный суд первой инстанции верно квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как отношения в связи государственной регистрацией изменений договора аренды земельного участка.

Суд учел, что на основании Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462 (далее - Правила), на территории Владивостокского городского округа введена система регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах Владивостокского городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.

Представленными в дело материалами дела подтверждено расположение спорного земельного участка в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, с кодовым обозначением Ж-3. Пунктом 1 статьи 25 Правил предусмотрено, что указанная зона застройки многоэтажными жилыми домами определена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны. Также судом первой инстанции установлено обстоятельство предоставления спорного земельного участка обществу на основании договора от 21.12.2011 в аренду без проведения аукциона, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, повторно рассмотрев дело, апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции.

Кассационная инстанция рассмотрела доводы жалобы и отклонила их как лишенные правового обоснования.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2,3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права. В силу указанной нормы права одним из причин отказа в государственной регистрации прав могут быть противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как видно из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка послужило изменение вида разрешенного использования названного земельного участка.

Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Земельное законодательство РФ предусматривает особый порядок предоставления земельных участков в целях строительства объектов жилого назначения, регламентированный в статье 30.1 ЗК РФ, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В настоящее время в городе Владивостоке действуют Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462.

Руководствуясь указанными нормами, а также учитывая представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд, сделал правильный вывод о последовательном осуществлении изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка на основании проведенной переписки и согласований между Департаментом, Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 28.02.2012, принятого в пределах полномочий в соответствии с разрешенным видом использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны застройки многоквартирными жилыми домами, согласно положений градостроительного зонирования в составе Правил, схемы функционального зонирования в составе генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 31.01.20120 N 792, постановления администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па.

Как правильно указано в судебном акте апелляционной инстанции, приведенные акты на момент рассмотрения заявления не отменены, не оспорены в установленном порядке, таким образом, данные изменения произведены в соответствии с волей собственника земельного участка.

Принимая во внимание вышеизложенное, коллегия апелляционного суда обосновала, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство согласно правовому смыслу статьи 30 ЗК РФ. Указанный вывод подтверждается представленными в дело документами, поскольку на момент приведения разрешенного вида использования спорного земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте для зоны застройки многоэтажными жилыми домами, как и на момент подписания изменений в договор аренды, земельный участок уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц - право собственности юридического лица на объект недвижимости.

Судом апелляционной инстанции учтено, что Департаментом согласовано внесение изменений в договор от 21.12.2011 в пределах своей компетенции, на основании действующего Распоряжения "О разрешенном использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Героев Варяга, 2/2" от 28.02.2012N 310.

При таких обстоятельствах, правомерно отклонен вывод суда первой инстанции о признании спорного дополнения к договору от 21.12.2011 ничтожным, поскольку отсутствуют основания для оценки в качестве противоречащего положениям статьи 30.1 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

При этом подпунктом 5.1 статьи 24 ЗК РФ отмечается возможность такого предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Апелляционным судом принято во внимание осуществление на спорном участке строительства жилого многоквартирного дома в соответствии с утвержденной исходной строительной и проектной документацией на основании условий инвестиционного договора N 01/12 от 28.07.2011. Согласно данному договору, Молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (инвестор) и заявитель (застройщик) заключили указанный договор в целях возведения жилого дома по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2 с техническими помещениями общего назначения и пользования, на первом этаже указанного жилого дома размещены нежилые помещения Детского клуба.

Таким образом, фактическое использование спорного земельного участка осуществлено при волеизъявлении собственника земельного участка для достижения целей содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, с непосредственным участием жилищно-строительного кооператива. Кроме того, сохранение в рамках возведенного объекта на спорном земельном участке помещений под целевое использование "детский клуб" согласно условиям первоначальной редакции договора N 04-Ю-14940 аренды земельного участка от 21.12.2011. Таким образом, в действиях заявителя отсутствуют признаки недобросовестности, при эффективном использовании земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования согласно характеристикам в территориальной зоне застройки.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд обоснованно посчитал, что отказ Управления от 06.08.2012 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 является основанным на неверном толковании действующего законодательства, в силу чего является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По существу доводы жалобы направлены на переоценку установленных и исследованных арбитражным апелляционным судом обстоятельств дела, что в силу положений главы 35 АПК РФ не отнесено к полномочиям суда кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным арбитражным судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта от 15.02.2013.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2013 по делу N А51-18270/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.А. Логвиненко

Судьи

С.Н. Новикова Г.А. Камалиева