Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 июля 2013 г. N Ф03-2864/13 по делу N А51-23475/2012

г. Хабаровск

22 июля 2013 г.

А51-23475/2012

Резолютивная часть постановления от 16 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Барбатова А.Н., Саранцевой М.М.

при участии

без явки представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

на решение от 12.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013

по делу N А51-23475/2012 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционном суде судьи: Синицына С.М., Ветошкевич, А.В., Култышев С.Б.

По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Славянский хлеб"

о выселении из нежилых помещений

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 109254004424, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Пологая, 21) (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Славянский хлеб" (ОГРН 1022501283705, место нахождения: 690109, Приморский край, г.Владивосток, ул.Нейбута, 43А) (далее - общество) о выселении из нежилых помещений N 32-39 площадью 160,8 кв.м защитного сооружения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Нейбута, 43, лит. А, N II.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности.

В кассационной жалобе управление Росимущества просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить и принять решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права об исковой давности. Полагает, что ввиду наличия сложившихся между сторонами фактических арендных отношений, судом неверно определено начало течения срока исковой давности с января 2005 года. При этом обращает внимание судебной коллегии на то, что о нарушении своего права истец узнал лишь 22.08.2012, то есть после отказа ответчика освободить спорное помещение.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако участия в судебном заседании не приняли.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между управлением Росимущества (арендодатель) и ООО "Славянский хлеб" (арендатор) был подписан договор N 173/29/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, по условиям которого обществу во временное пользование передано недвижимое имущество площадью 171 кв.м, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Нейбута, 43, лит.А, для использования под минипекарню (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2009 N 25).

Срок договора аренды согласован сторонами с 01.01.2005 по 31.12.2009.

До подписания указанного договора в 2005 году общество пользовалось спорным помещением для размещения минипекарни с 1997 года на основании договоров аренды, в том числе: N 649/97 сроком действия с 01.03.1997 по 31.12.1999, N 12/00 сроком действия с 01.10.1999 по 31.12.1999, N 29/12/00 сроком действия с 01.01.2000 по 31.12.2004.

Полагая, что при отсутствии государственной регистрации указанный договор аренды является незаключенным, в связи с чем ответчик без правовых оснований занимает спорное помещение, управление Росимущества обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали на пропуск срока исковой давности по виндикационным требованиям.

При этом суды исходили из того, что в нарушение пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) спорный договор не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, его нельзя признать заключенным.

Установив, что общество предпринимало меры для регистрации договора аренды, однако ее осуществление напрямую зависело от действий самого истца как арендодателя по изготовлению технической документации на нежилые помещения, а также по подаче заявления о регистрации ранее возникшего права федеральной собственности на переданное в аренду имущество, суды пришли к выводу о том, что об отсутствии государственной регистрации договора аренды, а, следовательно, его незаключенности арендодатель мог и должен был знать с января 2005 года.

Между тем судами не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 06.09.2011 N 4905/11. Также, после принятия обжалуемого постановления апелляционного суда на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013 опубликовано Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так, в пункте 14 данного Постановления разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, рассматривая настоящий спор, суд счел договор аренды незаключенным, а, следовательно, не порождающим правовых последствий, именно ввиду отсутствия государственной регистрации сделки. В этой связи квалифицировав требования истца как истребование имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд определил начало течения срока исковой давности с момента подписания договора, признав что именно с этой даты собственник должен был узнать об отсутствии у ответчика права аренды.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящимся с толкованием, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (с учетом дополнений от 25.01.2013), которое в силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" подлежит применению с даты его опубликования и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это Постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду, с учетом изложенного следует установить факт наличия или отсутствия между сторонами договорных отношений и, руководствуясь пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разрешить настоящий спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, с учетом существа заявленных требований, доводов и возражений участвующих в деле лиц.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А51-23475/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

А.Н. Барбатов М.М. Саранцева