Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 июля 2013 г. N Ф03-2679/13 по делу N А16-1197/2012

г. Хабаровск

22 июля 2013 г.

А16-1197/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Барбатова А.Н., Саранцевой М.М.

при участии

от истца: Телков О.А., конкурсный управляющий, Еремеева И.И., представитель по доверенности от 10.01.2013;

от ответчиков: ТСЖ "Строитель" - Мильштейн Е.А., представитель по доверенности от 24.12.2010 N 27-ХК 0045906; МО "Смидовичский муниципальный район Еврейской автономной области" - Окунев А.Ю., представитель по доверенности от 20.06.2013 N 15;

от третьих лиц: представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" (ОГРН 1057900125920)

на решение от 13.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013

по делу N А16-1197/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Шишкин Н.Н., в апелляционном суде судьи: Шевц А.В., Карасев В.Ф., Дроздова В.Г.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" (ОГРН 1057900125920)

к товариществу собственников жилья "Строитель", МО "Смидовичский муниципальный район Еврейской автономной области"

третьи лица: Управление Росреестра по Еврейской автономной области, Акционерный коммерческий банк "Град-Банк" (открытое акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью "Техстройсервис"

о признании недействительным договора аренды и его государственной регистрации, отмене регистрации прекращения обременения земельного участка, признании недействительным разрешения на строительство

Общество с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" (ОГРН 1057900125920, место нахождения: 680007, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Ладожская, 27-100) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к товариществу собственников жилья "Строитель" (ОГРН 1107907000915, место нахождения: 679150, Еврейская автономная область, Смидовичский район, п.Приамурский, ул.Вокзальная, 36, офис 49) (далее - ТСЖ "Строитель", товарищество), муниципальному образованию "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области в лице администрации Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1027900634695, место нахождения: 679150, Еврейская автономная область, Смидовичский район, п.Смидовичи, ул.Октябрьская, 8) (далее - администрация) о признании недействительным договора от 21.12.2010N 10117 аренды земельного участка площадью 6 738 кв.м с кадастровым номером 79:06:3300019:0033, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, п.Приамурский, ул.Вокзальная, 34, заключенного между администрацией и товариществом и его государственной регистрации; об отмене государственной регистрации прекращения обременения земельного участка и о восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору аренды земельного участка от 21.07.2008 N 08091, заключенному между истцом и администрацией; о признании недействительным разрешения на строительство N RU-79505103, выданного 27.12.2010 администрацией ТСЖ "Строитель".

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (место нахождения: 679016, Еврейская автономная область, г.Биробиджан, проспект 60-лет СССР, 22) (далее - управление Росреестра), Акционерный коммерческий банк "Град-Банк" (открытое акционерное общество) (место нахождения: 680000, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Муравьева-Амурского, 44, офис 316) (далее - банк), общество с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" (место нахождения: 680547, Хабаровский край, Хабаровский район, с.Мичуринское, ул.Центральная, 3).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе истец просит вынесенные по делу судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы полагает, что в силу Закона об инвестиционной деятельности он обладает правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства независимо от наличия или отсутствия государственной регистрации данного права, а, следовательно, имеет право на аренду спорного земельного участка. Учитывая данное обстоятельство, возобновление ранее заключенного договора аренды земельного участка на неопределенный срок, а также тот факт, что истец, являясь застройщиком, осуществлял строительство жилого дома, общество полагает ошибочным вывод суда об отсутствии у него материально-правового интереса в заявленном иске. Кроме того, считает, что в отсутствие ходатайства ответчика о пропуске срока исковой давности, апелляционный суд неправомерно применил срок исковой давности по требованию о признании недействительным разрешения на строительство. Указывает на незаконность выдачи товариществу указанного разрешения как нарушающего права первоначального застройщика и положений пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ответчиков просили суд в ее удовлетворении отказать, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.

Третьи лица, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит правовых оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 20.09.2006 между администрацией (заказчик) и обществом (застройщик) был заключен контракт о достройке пятиэтажного жилого дома N 34, находящегося по ул.Вокзальная, в поселке Приамурский Смидовичского района Еврейской автономной области, по условиям которого стороны объединили свои вклады для достройки жилого дома со сроком его сдачи не позднее 01.04.2008. Вкладом заказчика являлся фундамент указанного пятиэтажного жилого дома незавершенного строительством, находящегося в муниципальной собственности, вкладом застройщика - выполнение функций застройщика, включая осуществление работ по подготовке проектно-сметной документации, выполнение функций генерального подрядчика, осуществление работ по благоустройству, сдачи объектов. Срок действия контракта определен с момента его подписания до составления акта приемки законченного строительством объекта государственной комиссией.

На основании постановления главы администрации от 13.10.2006 N 1380 между администрацией (арендодатель) и ООО "Техстройсервис" (арендатор) 13.10.2006 заключен договор аренды земельного участка сроком с 13.10.2006 по 01.04.2008 площадью 6 738 кв.м, расположенного по адресу: п.Приамурский, ул.Вокзальная, 34, на котором находится фундамент. Данная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 26.07.2007.

На основании постановления главы администрации от 21.07.2008 N 876 между администрацией (арендодатель) и ООО "Техстройсервис" (арендатор) 21.07.2008 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 79:06:3300019:0033, площадью 6 738 кв. м, находящегося по адресу: п.Приамурский, ул.Вокзальная, 34, на котором расположен объект незавершенного строительства сроком с 21.07.2008 по 31.12.2009, при этом момент прекращения названной сделки определен "по истечении срока, указанного в договоре" (государственная регистрация произведена 31.07.2008).

18.12.2006 обществу выдано разрешение на строительство N 252 объекта капитального строительства "Пятиэтажный жилой дом с мансардой", расположенного по вышеуказанному адресу, сроком действия - до окончания строительства; 14.11.2007 - на строительство объекта капитального строительства "5-и этажный жилой дом, состоящий из 2-х блок-секций с цокольным этажом", по этому же адресу на срок до 31.12.2008.

Согласно протоколу от 18.10.2010 N 1 общим собранием лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые и нежилые помещения в строящемся доме по ул.Вокзальная, 34, принято решение о создании ТСЖ "Строитель". На общем собрании товарищами 02.11.2010 принято решение о смене застройщика - ООО "Техстройсервис" на застройщика ТСЖ "Строитель", ввиду неисполнения истцом условий договоров долевого участия в строительстве (протокол от 02.11.2010 N 2).

В соответствии с постановлением администрации от 21.12.2010 N 3492 между ответчиками 21.12.2010 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 79:06:3300019:0033, площадью 6 738 кв.м, находящегося по адресу: п.Приамурский, ул.Вокзальная, 34; государственная регистрация данной сделки осуществлена 10.02.2011.

Отделом архитектуры и градостроительства администрации 27.12.2010 товариществу выдано разрешение N RU-79505103-250 на строительство 70-и квартирного жилого дома в п.Приамурский, ул.Вокзальная, 34, сроком действия до 27.12.2012.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.09.2010 по делу N А73-6522/2009 истец признан несостоятельным (банкротом) с введением процедуры банкротства -конкурсного производства.

Полагая, что заключение договора аренды на спорный земельный участок между администрацией и товариществом, а также выдача последнему разрешения на строительство объекта, строительство которого осуществлялось истцом, противоречат закону и нарушают права истца по распоряжению объектом, возведенным за его счет, а также нарушают права залогового кредитора, ООО "Техстройсервис" (ОГРН 1057900125920) в лице конкурсного управляющего обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска в части требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 21.12.2010, об отмене государственной регистрации прекращения обременения земельного участка и о восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору об аренде земельного участка от 21.07.2008 N 08091, заключенному истцом с администрацией, суды, руководствуясь статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 166, статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходили из того, что общество, не доказало наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, а также не указало каким образом реализация избранного способа судебной защиты приведет к восстановлению нарушенных прав и интересов общества.

Как установлено судами, истец стороной договора аренды от 21.12.2010 не является. Согласно вступившим в законную силу судебным актам по делам N А16-365/2012, N А16-1141/2012, имеющим для рассмотрения настоящего спора преюдициальное значение, на спорном земельном участке силами истца возведен объект незавершенного строительства - дом N 34 по ул.Вокзальной в п.Приамурский, с учетом частично произведенной товарищами достройки, являющейся общей долевой собственностью истца и ответчика - администрации, при этом соглашение о разделе которого между обществом и администрацией отсутствует.

Дав оценку условиям договора аренды земельного участка от 21.07.2008, заключенному между обществом и администрацией, в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о прекращении действия данной сделки по истечении предусмотренного в ней срока.

Так в соответствии с пунктами 1.1 и 12.3 сделки срок ее действия установлен с 21.07.2008 по 31.12.2009, с истечением указанного срока действие договора прекращается. Пунктами 12.5 - 12.6 договора аренды определено, что по истечении срока действия данной сделки арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, если арендатор письменно не уведомил арендодателя о желании заключить такой договор за 30 календарных дней до истечения срока действия.

Отклоняя утверждение истца о возобновлении договора аренды земельного участка от 21.07.2008 на неопределенный срок, суды верно указали, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к установленным правоотношениям сторон неприменимы, ввиду наличия в договоре условия о необходимости заключения нового договора по истечении срока его действия.

Учитывая, что продолжение использования арендатором объекта аренды по истечении срока аренды не является основанием для возобновления или продления договора с учетом указанных условий договора, суды пришли к правильному выводу об отсутствии двух договоров аренды, одновременно действующих в отношении спорного земельного участка.

Довод заявителя жалобы о том, что заключением между администрацией и товариществом договора аренды от 21.12.2010 было нарушено право общества на владение земельным участком, обладающим статусом арендатора в отношении данного имущества на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды, судом кассационной инстанции не принимается во внимание как противоречащий установленным судами обстоятельствам, а также основанный на неправильном толковании норм материального права.

Признавая утверждение истца о наличии на спорном земельном участке принадлежащих ему на праве собственности объектов незавершенного строительства, что в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации влечет исключительное право на приобретение права аренды данного участка, суды сослались на отсутствие документального подтверждения данного обстоятельства (право собственности бывших товарищей на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью, не зарегистрировано в установленном законом порядке).

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 1043 Кодекса имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 Кодекса и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Так как на 21.12.2010 строящееся имущество не являлось готовым объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию, и право собственности на него у истца в установленном порядке не возникло, заключение ответчиками договора аренды земельного участка от 21.12.2010 не противоречит требованиям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о наличии у общества права собственности на долю в строящемся объекте до его государственной регистрации основан на ошибочном толковании статьи 1043 Кодекса, а также пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Ссылка заявителя жалобы на возникновение у него права собственности на объект недвижимости в силу законодательства об инвестировании, отклоняется, поскольку данные законоположения (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Также несостоятельна ссылка истца на неприменение судами статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ в силу которой объект инвестиционной деятельности, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором, поскольку подписанный сторонами договора документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по инвестиционному договору, и распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренное этим документом суду не представлен.

При таких обстоятельствах вывод судов о недоказанности истцом наличия нарушений при заключении ответчиками договора аренды от 21.12.2010 требований закона, касающихся интересов истца соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая, что на день рассмотрения спора истец находится в процедуре банкротства, целью предъявления арбитражным управляющим настоящего иска является удовлетворение требований конкурсных кредиторов, суды также верно сочли, что предоставление земельного участка для достройки незавершенного строительством объекта иному лицу не может свидетельствовать о нарушении прав истца на распоряжение объектом незавершенного строительства, подлежащего оформлению в общую долевую собственность товарищей.

В этой связи довод заявителя жалобы об ошибочности выводов судов о недоказанности наличия у истца материально-правового интереса в признании договора аренды от 21.12.2010 недействительным отклоняется как несостоятельный.

Отклоняя требования о признании недействительным разрешения на строительство от 27.12.2010, суды верно сочли, что данный документ представляет собой ненормативный акт, обжалование которого осуществляется в порядке, предусмотренным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является обоснованным. При этом, исключая из текста судебного решения выводы суда первой инстанции в части рассмотрения требований о признании разрешения на строительство недействительным, апелляционный суд исходил из того, что с настоящим иском ООО "Техстройсервис" обратилось за пределами срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Как установлено апелляционным судом, на момент обращения в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 79-27-09/012/2006/857, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, п.Приамурский, ул.Вокзальная, 34, лит. А (дело N А16-365/2012) -18.04.2012, истцу было достоверно известно о наличии оспариваемого ненормативного акта.

Учитывая, что с настоящим иском общество обратилось 31.10.2012, апелляционный суд пришел к правильному выводу о нарушении предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячного срока подачи заявления. Причины, в силу которых заявление подано 31.10.2012, истцом не приведены. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока с указанием уважительных причин пропуска срока истцом не заявлено.

Довод заявителя жалобы о том, что в отсутствие ходатайства ответчика о пропуске срока исковой давности, суд неправомерно применил срок исковой давности по требованию о признании недействительным разрешения на строительство, несостоятелен. Так в протоколе судебного заседания от 10.12.2012 отражено, что представители ТСЖ "Строитель" ссылались на пропуск обществом срока исковой давности (т.2 л.д.102).

Довод кассационной жалобы о незаконности выданного администрацией товариществу разрешения на строительство не имеет правового значения, поскольку в удовлетворении данного требования апелляционным судом было отказано по мотиву пропуска обществом срока на оспаривание данного ненормативного акта.

Иных доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного дела и опровергающих правильность выводов арбитражных судов, истцом в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.12.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А16-1197/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" (ОГРН 1057900125920) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб., в уплате которой предоставлялась отсрочка.

Арбитражному суду Еврейской автономной области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

А.Н. Барбатов М.М. Саранцева