Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2013 г. N Ф03-3396/13 по делу N А59-3818/2012

г. Хабаровск

02 августа 2013 г.

А59-3818/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко

Судей: Л.Б. Шариповой, С.Н. Новиковой

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон": Павленко Е.А., представитель по доверенности от 01.04.2013 N б/н

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области: представитель не явился

от участника Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчикова Вячеслава Владимировича: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон"

на решение от 30.01.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013

по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Л.А. Бессчасная, в суде апелляционной инстанции - судьи Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева, Е.Н. Номоконова

По иску Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

об оспаривании решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589

третье лицо: участник Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчиков Вячеслав Владимирович

Общество с ограниченной ответственностью "Ламанон" (ОГРН 1036500621178, г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 56а-17; далее по тексту - Общество, ООО "Ламанон") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065; г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее по тексту - Управление, Росреестр, УФРС по Сахалинской области, регистрирующий орган) от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Определением суда от 11.10.2012 удовлетворено ходатайство Рябчикова Вячеслава Владимировича, участника ООО "Ламанон", об участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - третье лицо, Рябчиков В.В.).

Решением суда от 30.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, в удовлетворении требований Общества отказано.

ООО "Ламанон" обратилось с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также их противоречие сложившейся судебной практике, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции.

В обоснование жалобы Общество указало на техническую ошибку в договоре аренды, первоначально представленном на государственную регистрацию. По мнению заявителя жалобы допущенная ошибка устранена им путем направления регистратору договора с тем же номером, от той же даты, между теми же лицами, относительно того же объекта аренды, но в другой редакции. Кроме того, ООО "Ламанон" полагает, что судами при рассмотрении настоящего дела не учтена специфика заключения договора аренды части недвижимого имущества.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества поддержала доводы кассационной жалобы, дав по ним соответствующие пояснения.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили. Управление в представленном отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие ней, возражало против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просило оставить обжалуемые судебное решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-01-10/2003-918 зарегистрировано право собственности ООО "Ламанон" на нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, д. 44-А., - кафе общей площадью 354,1 кв.м., на поэтажном плане NN 1-35, с кадастровым N 65:01:07:02:001:0014:64:401:001:001416020:0001:20006.

Осуществляя свои полномочия собственника, Общество в лице генерального директора Калинина С.Н., заключило договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 с Обществом с ограниченной ответственностью "Багратион" (далее - ООО "Багратион"), лице генерального директора Медведева П.А.

В соответствии с пунктами 1.1 названного договора ООО "Ламанон" обязалось передать ООО "Багратион" за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А - первый этаж под размещение ресторана. Общая площадь передаваемых помещений определена в 352,5 кв.м. (в том числе, торговая площадь 87,9 кв.м.). Срок договора аренды определен с 11.05.2012 по 10.05.2017.

По условиям договора передача помещений, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А, общей площадью 352,5 кв.м. арендодателем и принятие их арендатором осуществлена по акту приема-передачи от 11.05.2012. При осмотре помещений установлено удовлетворительное состояние передаваемых объектов и отсутствие претензий у сторон.

В связи с заключением договора сроком более 1 года, 07.06.2012 Калинин С.Н., действующий от имени ООО "Ламанон" на основании протокола внеочередного общего собрания участников от 06.11.2009 N 2, обратился в Росреестр с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, обременение на кафе, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, д. 44-А, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область.

В силу статьи 13 Закона о регистрации прав одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Руководствуясь данной нормой, УФРС по Сахалинской области Уведомлением от 06.07.2013 N 01/018/2012-589 сообщило Обществу о приостановлении регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав") на срок до 06.08.2012.

В целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, 17.07.2012 Обществом представлены дополнительные документы, в частности, заявление от 17.07.2012 N 01/008/2012-478; Устав ООО "Багратион"; новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012; письмо от 17.07.2012 N 043 и трудовой договор с Генеральным директором от 06.11.2009.

По результатам рассмотрения представленных ООО "Ламанон" документов, а также в связи с тем, что причины, явившиеся основанием для приостановления регистрационных действий, не были устранены, Росреестр направил в адрес Общества Сообщение об отказе в государственной регистрации от 06.08.2012 N 01/018/2012-589.

Полагая отказ Управления в регистрации договора аренды недвижимого имущества от 11.05.2012 N Л/01/2012 противоречащим требованиям действующего законодательства, нарушающим права ООО "Ламанон", последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что действия регистрирующего органа соответствовали законодательству и не нарушили прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а документы, представленные Обществом на государственную регистрацию прав, не соответствовали установленным законодательством требованиям.

Согласно части 5 статьи 131 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), части 5 статьи 2, части 3 статьи 20 Закона о регистрации прав заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены статьей 20 Закона о регистрации прав.

В соответствии с положениями абзацев 3, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о такой регистрации обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации прав для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из обжалуемых актов следует, что документы, представленные Обществом на государственную регистрацию, не отвечали установленным Законом требованиям.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

По правилам статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Из положений пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 18.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

На основании подпункта 1 пункта 3 указанной нормы единоличный исполнительный орган общества наделен полномочиями действовать без доверенности от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.

При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации прав лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормой пункта 3 статьи 26 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Из материалов дела видно, что в ходе правовой экспертизы представленных документом регистрирующим органом было установлено, что на государственную регистрацию был подан договор аренды, предметом которого являлось помещение 1-го этажа здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А, площадью 352,5 кв.м, а согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь указанного объекта составляет 354,1 кв.м. При этом кадастровый паспорт на арендуемое помещение не представлен.

Учитывая разницу площади объектов недвижимости, Общество должно было представить кадастровый паспорт на арендуемую часть помещения, а при необходимости изменения предмета договора надлежало руководствоваться положениями гражданского законодательства, регламентирующими внесение изменений в договор.

Установив, что после приостановления государственной регистрации Общество кадастровый паспорт арендуемого помещения площадью 354,1 кв.м также не представило, а представило в числе дополнительных документов новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, заключенный между теми же лицами, что и первоначально представленный на регистрацию договор аренды. Предметом вновь представленного договора указан следующий объект: первый этаж под размещение ресторана, общей площадью 354,1 кв.м, в том числе, торговая площадь 87,9 кв.м. Общая площадь передаваемых помещений 354,1 кв.м. Нумерация кабинетов и размеры площадей даются согласно поэтажному плану, утвержденному ФГУП "Ростехинвентаризация". В то же время заявлений о прекращении регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 на помещение площадью 352,5 кв.м. Общество не делало.

По смыслу норм статей 333.16, 333.33 Налогового кодекса (далее - НК РФ), статьи 11 Закона о регистрации прав государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является самостоятельным юридически значимым действием, за осуществление которого уплачивается государственная пошлина.

В этой связи в рамках регистрационных действий, проводимых в отношении одного договора, осуществить регистрацию иного договора не представляется возможным.

Следовательно, государственная регистрация договора аренды, поданного в УФРС по Сахалинской области 17.07.2012, предполагает отказ заявителя от регистрационных действий в отношении договора аренды, ранее представленного в регистрирующий орган 07.06.2012.

Вместе с тем, иные документы, позволяющие идентифицировать предмет аренды общей площадью 352,5 кв.м. по договору (в частности, кадастровый паспорт), ООО "Ламанон" на государственную регистрацию представлены не были, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Не представлено и документов в соответствии с вышеприведенными нормами права для государственной регистрации аренды части помещения, в отношении которого в ЕГРП содержатся сведения о зарегистрированных правах арендодателя, либо документов о внесении в договор аренды, необходимых изменений в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, проанализировав содержание спорных договоров аренды и документов, поданных на государственную регистрацию прав, а также исследовав в совокупности представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали, что в силу Закона о регистрации прав Управление не имело возможности произвести регистрацию другого договора без прекращения регистрационных действий по представленному ранее договору в отношении одного и того же объекта недвижимости, учитывая, что заявителем не устранены препятствия послужившие основанием для приостановки регистрационных действий касающиеся внесения изменений в первоначально представленный на регистрацию договор, не исполнены требования о представлении кадастрового паспорта передаваемой в аренду части помещения, учитывая наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В связи с отсутствием оснований для государственной регистрации договора аренды, предметом которого являлось помещение площадью 352,5 кв.м., УФРС по Сахалинской области при принятии решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 соблюдены требования действующего законодательства, что исключает возможность нарушения прав и законных интересов Общества.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит правильными выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ООО "Ламанон".

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, при этом, доводы не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Следовательно, решение суда от 30.01.2013, постановление от 16.04.2013 подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Обществом платежным поручением от 13.06.2013 N 158 уплачена государственная пошлина за подачу кассационной жалобы в сумме 2000 руб., следовательно, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату Обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом подлинник платежного поручения от 13.06.2013 N 158 остается в материалах настоящего дела.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.01.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной по платежному поручению от 13.06.2013 N 158 государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.А. Логвиненко

Судьи

Л.Б. Шарипова С.Н. Новикова