Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 августа 2013 г. N Ф03-3349/13 по делу N А51-19372/2012

г. Хабаровск

16 августа 2013 г.

А51-19372/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: А.А.Шведова

Судей: Т.Н.Карпушиной, М.М.Саранцевой

при участии:

от ООО "Градис": Апонюк Ольга Александровна - представитель по доверенности б/н от 03.12.2012

от ООО "Алексс": Брежнева Марина Владимировна - представитель по доверенности б/н от 12.04.2013

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алексс"

на решение от 28.02.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013

по делу N А51-19372/2012

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи: Т.А.Аппакова, Н.А.Скрипка, С.М.Синицына

По иску общества с ограниченной ответственностью "Градис"

к обществу с ограниченной ответственностью "Алексс"

о взыскании 340 146 руб. 95 коп., об истребовании имущества

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Градис" (ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690005, Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, 193, далее - ООО "Градис", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Алексс" (ОГРН 1022502270878, место нахождения: 690048, Приморский край, г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, далее - ООО "Алексс", ответчик) об обязании освободить и передать истцу по акту приема-передачи занимаемые ответчиком по договору от 04.02.1999 N 4/284 нежилые помещения общей площадью 713,10 кв.м, расположенные по адресу: г.Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 42; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 650 042 руб. 25 коп., пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 3 421 348 руб. 25 коп.

Решением от 28.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013, удовлетворены исковые требования в части взыскания с ответчика 3 650 042 руб. - основного долга, 245 342 руб. 20 коп. - пени, на ответчика возложена обязанность освободить спорные помещения и передать их истцу. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано в связи с уменьшением размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), о применении которой заявил ответчик.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Алексс" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 28.02.2013 и постановление от 28.05.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявитель указал на то, что ООО "Алексс" владеет нежилым помещением общей площадью 575,1 кв.м, расположенным на первом этаже здания по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, на праве аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2001 серия 25 АА N 016759. Полагает, что суды не исследовали технические характеристики объекта недвижимости, являющегося объектом договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП. Считает, что истец приобрел нежилые помещения площадью 713,10 кв.м по незаконным основаниям.

ООО "Градис" в отзыве считает доводы кассационной жалобы необоснованными, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё. Представитель ООО "Алексс" представил суду кассационной инстанции подлинник свидетельства о государственной регистрации права аренды от 06.03.2001 серия 25 АА N 016759, который после обозрения возвращен представителю ответчика.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.02.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Алексс" (арендатор) заключен договор N 4/284 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостока, дом 42, общей площадью 1 035 кв.м для использования под магазин.

Согласно пункту 1.3 договора аренды, срок действия договора составляет с 03.02.1999 по 31.12.2000.

В пункте 3.1 договора аренды стороны согласовали размер арендной платы, который составил 24 666 руб. 12 коп.

При этом в пункте 6.3 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.

12.04.1999 подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. 06.03.2001 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство от 06.03.2001 серии 25 АА N 016753.

Соглашением от 01.12.2000 изменен период действия договора аренды, который составил с 03.02.1999 по 31.12.2009, площадь арендуемого помещения уменьшена до 574,1 кв.м, арендная плата установлена в размере 25 879 руб. 50 коп.

Соглашением от 30.04.2003 площадь арендуемого помещения увеличена до 713,10 кв.м (в том числе 686,6 кв.м основная площадь, 26,5 кв.м места общего пользования), арендная плата установлена в размере 72 491 руб. 29 коп.

За период с 2003 года по 2009 год стороны подписывали дополнительные соглашения к основному договору, согласно которым изменялась арендная плата.

Дополнительным соглашением от 23.09.2003 арендная плата уменьшена до 39 345 руб. 73 коп.; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 руб. 38 коп., с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 руб. 70 коп., с 22.06.2005 в размере 342 355 руб. 70 коп.; от 04.04.2006 арендная плата установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 руб. 62 коп., с 10.06.2006 в размере 342 355 руб. 70 коп.; от 21.05.2009 арендная плата установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 руб. 44 коп.

26.12.2005 между муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (продавец), действующим на основании договора поручения от 22.07.2005 N 003, и ООО "Градис" (покупатель), на основании протокола от 22.12.2005 N 25/2 об итогах аукциона, заключен договор купли-продажи недвижимости N 194-КП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилые помещения, общей площадью 713,10 кв.м, в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 3,4,6,8-10,18,19,20,22,23,30 (III); 1-24, этажи: подвальный, 1; назначение складское, торговое, существующие ограничения (обременения) права: аренда до 31.12.2009, расположенное по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42.

Переход права собственности зарегистрирован 18.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ООО "Градис" выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АБ N 720017 на нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 713,1 кв.м., номера на поэтажном плане 1 этаж (1-24); подвал (3,4,6,8,9,10,18,19,20,22,23,30), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку,42.

26.03.2012 истец направил в адрес ответчика письмо N 29-у, в котором уведомил о смене собственника арендуемых помещений, а также указал реквизиты, по которым необходимо производить оплату арендных платежей, а также письмо N 29-р, в котором уведомил об отказе от договора аренды от 04.02.1999, указав, что днем расторжения данного договора следует считать день окончания трехмесячного срока с момента получения данного уведомления.

03.07.2012 истец обратился к ответчику с претензией, в которой сообщил о сложившейся задолженности по арендной плате и предложил в срок до 09.07.2012 уплатить образовавшуюся задолженность, а также подписать акты сверки взаиморасчетов.

09.07.2012 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил о том, что он как субъект малого предпринимательства обладает преимущественным правом на оформление в собственность арендуемого нежилого помещения, предложил заключить договор аренды, на основании которого будет оплачивать арендную плату по ставке, действующей между ООО "Алексс" и УМИГА г.Владивостока в рамках договора аренды N 4/284, в размере 25 879 руб. 50 коп.

09.01.2013 составлен комиссионный акт в составе представителей истца, которым установлено, что в помещении, расположенном по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.42, торговую деятельность осуществляет ООО "Алексс".

Поскольку нежилые помещения ответчиком не возвращены истцу по истечении трех месяцев с момента уведомления об отказе от договора аренды, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования и руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 617, 621 ГК РФ, а также условиями договора аренды (в редакции дополнительных соглашений), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судами приняты во внимание обстоятельства, установленные судебными актами Арбитражного суда Приморского края по делам N А51-5706/2011 (об отказе администрации г.Владивостока в удовлетворении иска о признании недействительными торгов в форме аукциона, состоявшихся 22.12.2005; договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП; применении последствий недействительности сделки), N А51-9221/2012 (об отказе ООО "Алекс" в удовлетворении иска о перерегистрации права собственности на помещение по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42).

Апелляционным судом обоснованно отклонен довод заявителя жалобы о том, что расчет задолженности следует производить исходя из размера арендной платы, определенного в дополнительном соглашении от 21.05.2009, поскольку согласно пункту 1.1 соглашения от 21.05.2009 арендная плата в размере 141 205 руб. 44 коп. установлена на период с 13.05.2009 по 31.12.2009, соответственно, по истечении указанного периода арендная плата подлежала внесению в размере, установленном дополнительным соглашением от 21.05.2009 (имелось в виду дополнительное соглашение от 04.04.2006).

При проверке расчета задолженности по арендной плате, судами установлено, что изменение размера арендной платы являлось следствием изменения базовых ставок и коэффициентов арендной платы за нежилые объекты, вносимые решениями Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152; от 30.01.2003 N 165, от 30.01.2003 N 166; от 23.09.2004 N 17, от 27.12.2004 N 41, от 31.05.2005 N 69, постановлением главы администрации г. Владивостока от 18.12.2002 N 2469.

При этом отклоняя довод заявителя жалобы о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений, которыми изменялся размер арендной платы на основании нормативно-правовых актов, установивших методику расчёта арендных платежей и коэффициентов, её составляющих, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, что также соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Владение ответчиком нежилым помещением общей площадью 575,1 кв.м, расположенным на первом этаже здания по адресу: г.Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 42, на праве аренды, само по себе не лишает права собственника помещения по истечении срока аренды отказаться от договора и потребовать освобождения арендатором этих помещений.

Доводы о незаконности приобретения истцом помещений площадью 713,10 кв.м подлежат отклонению, поскольку эти доводы исследовались судами при рассмотрении дел N А51-5706/2011, N А51-9221/2012 и оснований для признании недействительными торгов в форме аукциона, состоявшихся 22.12.2005, а также договора купли-продажи от 26.12.2005 N 194-КП, не установлено.

Иным доводам жалобы судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки выводов судов, у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.

С учетом изложенного решение от 28.02.2013 и постановление апелляционного суда от 28.05.2013, принятые с правильным применением норм материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.02.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 по делу N А51-19372/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.А.Шведов

Судьи

Т.Н.Карпушина М.М.Саранцева