Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 марта 2014 г. N Ф03-278/14 по делу N А04-9034/2012

г. Хабаровск

06 марта 2014 г.

А04-9034/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко

при участии

от истца: Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободный - Зубченко М.В., представитель по доверенности б/н от 09.01.2014

от ответчика: ООО "Гостиница Зея" - Пушкарева М.А., представитель по доверенности б/н от 01.10.2012

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея"

на решение от 03.09.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2013

по делу N А04-9034/2012 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья В.В. Китаев, в суде апелляционной инстанции - судьи В.Ф. Карасев, М.О. Волкова, В.Г. Дроздова

по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного Амурской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея"

о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободный Амурской области (ОГРН 1022800761610, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 14; далее - управление) на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" (ОГРН 1022800759541, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. Карла Маркса, 20; далее - ООО "Гостиница Зея", общество) о расторжении договора аренды от 20.11.2008 N 119 и возврате по акту приема-передачи нежилого помещения общей площадью 2 468,7 кв.м, в том числе подвала - 692,3 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Карла Маркса, 20.

Решением суда от 03.09.2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2013, заявленные требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды от 20.11.2008 N 119 и обязал общество в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу вернуть управлению по акту приема-передачи указанное нежилое помещение.

ООО "Гостиница Зея", не согласившись с названными судебными актами, подало в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, нарушением норм процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель указал на недоказанность в силу требований главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) факта нарушения им обязательств по договору аренды от 20.11.2008 N 119 и привел доводы о том, что акт обследования от 13.11.2012, на котором основан вывод судов о ненадлежащем состоянии арендуемого помещения, составлен без участия представителя ООО "Гостиница Зея", последним не подписывался, соответственно, носит односторонний характер и не свидетельствует об объективности и достоверности указанной в нем информации.

Кроме того, копия этого акта получена обществом 03.12.2012, тогда как требование об устранении нарушений предъявлено в его адрес 14.11.2012.

В жалобе ответчик сослался на то, что направлял в адрес истца протоколы разногласий от 30.11.2012, от 10.12.2012, которые оставлены судами без исследования и оценки. Обратил внимание, что акт проверки помещений от 24.04.2013 также им не подписан. В материалы дела представлены доказательства надлежащего технического состояния помещений (фотографические снимки, письменные согласования с истцом осуществления ремонтных работ на объекте, договоры подряда на производство данных работ).

ООО "Гостиница Зея" считает противоречащим условиям договора аренды (пункты 1.1., 2.2.3.) вывод судов о неустранении ответчиком имеющихся дефектов крыши и фасада здания, учитывая, что арендодатель обязался производить капитальный и текущий ремонт непосредственно арендуемого помещения. Бремя содержания самого же здания, находящегося в муниципальной собственности, в силу статьи 209 ГК РФ обязан нести собственник.

По мнению общества, является неверным указание судов на использование арендованного имущества не по целевому назначению, так как до заключения договора аренды часть имущества передавалась управлением другим субарендаторам, которые до настоящего времени занимают помещения для предпринимательских целей, не связанных с оказанием гостиничных услуг. В нарушение статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения не отражены конкретные договоры субаренды, признанные судом несогласованными.

Вместе с тем, заявитель отметил, что о наличии письменного согласия истца на передачу части помещения в субаренду свидетельствует подпись уполномоченного лица и печать управления на договорах субаренды и, поскольку эти договоры в соответствии со статьей 621 ГК РФ были продлены на неопределенный срок, то это обстоятельство освобождает ответчика от дополнительного их согласования.

В завершение жалобы сделан акцент на то, что истец не представил доказательств, подтверждающих существенность выявленных нарушений договора в порядке статьи 450 ГК РФ.

Управление в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, пояснило, что акт проверки от 13.11.2012 составлен по итогам осмотра арендуемого объекта в присутствии директора общества Романовской Н.А. Утверждение ответчика о том, что договоры субаренды не нуждались в дополнительном согласовании, расценивает как несостоятельное, поскольку условия договора аренды от 20.11.2009 N 119 не применяются к договорам субаренды, заключенным до его подписания. Более того, факт отсутствия согласования таких договоров подтвержден в письме ООО "Гостиница Зея" от 10.12.2012. Просило состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании суда кассационной инстанции 25.02.2014 объявлялся перерыв до 12 часов 50 минут 04.03.2014, информация о котором размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в сети Интернет.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на неё, дав суду соответствующие пояснения. Представитель управления дополнил, что 03.03.2014 вновь произведена проверка арендуемых помещений, в ходе которой установлено отсутствие каких-либо предпринятых мер со стороны ответчика по устранению нарушений условий договора.

Проверив законность обжалуемых решения от 03.09.2013, постановления от 18.11.2013 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 20.11.2008 между управлением (арендодатель) и ООО "Гостиница Зея" (арендатор) заключен договор N 119 (с учетом дополнительного соглашения от 20.07.2012) аренды нежилых помещений общей площадью 2 468,7 кв.м, в том числе подвала - 692,3 кв.м, расположенных по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Карла Маркса, 20, с целью использования под гостиницу.

Срок действия договора распространен на отношения, возникшие с 01.10.2008, и определен сторонами по 31.08.2009 с возможностью дальнейшей пролонгации (пункты 4.1., 4.2. договора).

Разделом 2 договора предусмотрены обязанности арендатора использовать помещения исключительно по прямому назначению (пункт 2.2.1.); содержать помещения в полной исправности и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки (пункт 2.2.2.); производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещений (пункт 2.2.3.); не проводить их реконструкцию, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия арендодателя (пункт 2.2.4.); сдавать арендуемые помещения в субаренду только с письменного согласия арендодателя (пункт 2.4.).

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор использует помещения с существенным нарушением условий договора или не по назначению.

По результатам обследования технического состояния арендуемого имущества комиссией в составе, в том числе начальника управления, в присутствии директора ООО "Гостиница Зея" Романовской Н.А., выявлено, что помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, подвал затоплен, имеются различные повреждения, приводящие к разрушению конструктивных элементов здания, инженерные коммуникации водопровода и канализации, сантехнического и вентиляционного оборудования неисправны, отсутствует ремонт, о чем составлен акт от 13.11.2012 и принято решение о необходимости проведения капитального ремонта инженерных коммуникаций подвала, их замены на первом и втором этажах здания, устранения замечаний в отношении окон, крыши, восстановления фасада.

Согласно акту проверки использования имущества на предмет его целевого назначения от 13.11.2012, составленному начальником и главным специалистом управления в присутствии директора ООО "Гостиница Зея" Романовской Н.А., полученному обществом 03.12.2012, зафиксировано заключение ответчиком договоров субаренды и дополнительных соглашений к ним, а также осуществление реконструкции (перепланировки) на втором этаже здания путем разделения холла на два нежилых помещения, без согласия арендодателя.

14.11.2012 управление направило в адрес общества уведомление N 815, полученное последним 15.11.2012, с требованием устранить в 20-дневный срок с момента его получения выявленных нарушений в использовании муниципального имущества, в противном случае указало на досрочное расторжение договора.

В названном уведомлении также обращено внимание арендатора на то, что он ухудшает состояние арендуемых помещений, о чем свидетельствуют наличие трещин в стенах и результаты проведенной внеплановой проверки мастерской слесарей-сантехников главным государственным инспектором труда, по результатам которой установлено аварийное состояние данного помещения, что ставит под угрозу жизнь и здоровье граждан. Кроме этого, сделана ссылка на неоднократные проверки органов Государственного противопожарного надзора, Энергонадзора и Санитарно-эпидемиологической службы, выявившие недостатки помещений, угрожающие сохранности и санитарной обстановке; заключение ООО "Гостиница Зея" договоров на обслуживание помещения и снабжение энергетическими и другими ресурсами позднее месячного срока в нарушение пункта 4.4.4. договора.

В ответ на уведомление от 14.11.2012 N 815 общество письмом б/н от 30.11.2012 направило управлению следующие возражения: на арендуемом объекте в период с 2002 по 2012 годы регулярно проводились ремонтные работы, в том числе по установке металлопластиковых окон, дверей, замене подводки холодной и горячей воды, канализационных стояков, ремонту крыши в здании и пристройке и номеров гостиницы. Предписания, выданные ООО "Гостиница Зея" органами Государственного противопожарного надзора, выполнялись своевременно и в полном объеме. Предписаний от Энергонадзора не имеется. Заключенные обществом договоры субаренды с собственником согласованы, их пролонгация дальнейшего согласования не требует, так как носит уведомительный характер.

24.04.2013 управление вновь в результате проверки использования арендуемого имущества зафиксировало аналогично вышеназванным неисправленные недостатки по его содержанию и наличие субарендаторов, что отражено было в соответствующих актах.

Ссылаясь на невыполнение ответчиком требований, изложенных в уведомлении от 14.11.2012 N 815, управление письмом от 26.12.2012 N 926 направило в адрес ООО "Гостиница Зея" предложение о расторжении договора ввиду существенного нарушения его условий, которое не было принято обществом, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При рассмотрении спора арбитражные суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты обследования технического состояния здания и проверки его целевого использования от 24.04.2013, которыми подтверждено повторное выявление дефектов, недостатков и замечаний, ранее зафиксированных в актах от 13.11.2012, установили факт ненадлежащего содержания ответчиком арендованных помещений, проведение реконструкции, а также заключение договоров субаренды без согласия арендодателя, то есть использование имущества не по назначению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, решение которого поддержано апелляционным судом, констатировав соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, пришел к правильному выводу о существенном нарушении обществом условий спорного договора и, как следствие этому, наличии правовых оснований для его расторжения и возврате арендованного имущества управлению.

Ссылки заявителя жалобы на недоказанность факта существенности выявленных нарушений в порядке статьи 450 ГК РФ обязательств по договору от 20.11.2008 N 119 в силу того, что акт от 13.11.2012, на котором основан вывод судов о ненадлежащем состоянии арендуемых помещений, составлен, как и акт от 24.04.2013, в одностороннем порядке, не принимаются судом кассационной инстанции. Решающим в данном случае является установление в ходе рассмотрения дела того, что ООО "Гостиница Зея" было осведомлено о всех выявленных существенных нарушениях в использовании арендуемого имущества, которые в полном объеме на момент подачи иска так и не были устранены, доказательств чему согласно статье 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Кассационный суд полагает также необходимым отметить, что все договоры на осуществление ремонтных работ, акты приемки выполненных работ, приказы ООО "Гостиница Зея" о производстве тех или иных работ, приложенные обществом в обоснование своих возражений относительно иска, датированы 2010-2012 годами, следовательно, в силу статей 67, 68 АПК РФ правильно не приняты судами во внимание.

Указание в жалобе на противоречие условиям договора аренды (пункты 1.1., 2.2.3.) вывода судов о неустранении ответчиком имеющихся дефектов крыши и фасада здания, не влияет в целом на законность судебных актов в силу достаточности фактов, подтверждающих наличие оснований для досрочного расторжения договора при разрешении настоящего спора.

Это же касается и доказанности обстоятельств использования арендованного имущества ООО "Гостиница Зея" не по целевому назначению, что не оспаривается им самим. При этом мнение ответчика о наличии письменного согласия истца в отношении заключенных договоров субаренды является ошибочным в отсутствие доказательств, свидетельствующих о четко выраженной на это воле стороны.

Таким образом, доводы, изложенные в жалобе, не опровергают выводов судов, направлены на несогласие с оценкой исследованных доказательств по делу, не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судами при разрешении спора по существу, поэтому подлежат отклонению кассационной инстанцией в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены состоявшихся судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.09.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2013 по делу N А04-9034/2012 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 03.09.2013, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2013, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2014 N 000072, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Ю. Лесненко