Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 г. N 06АП-5633/13

г. Хабаровск

18 ноября 2013 г.

Дело N А04-9034/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карасева В.Ф.

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кушнерчуком И.А.,

при участии в заседании:

от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного Амурской области (ОГРН 1022802761610, ИНН 2807009855): Зубченко Михаил Викторович по доверенности от 01.08.2013;

от Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея" (ОГРН 1022800759541, ИНН 2807010402): Романовская Наталья Алексеевна директор, приказ N 18 от 10.08.2013; Пушкарева Марина Алксандровна по доверенности от 01.10.2012.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея" на решение от 03.09.2013 по делу N А04-9034/2012 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Китаевым В.В.

по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного Амурской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница "Зея"

о расторжении договора и возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

решением арбитражного суда Амурской области от 03.09.2013 года расторгнут договор N 119 аренды нежилого помещения от 20.11.2008 года. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" в течении 30 дней с момента вступления решения в законную силу вернуть Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 2468,7 кв.м., в том числе подвал площадью 692,3 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К. Маркса,20.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить, принять новый, которым отказать в удовлетворении заявленных истцом требований.

В судебном заседании представитель ответчика огласил содержание апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. Представитель истца доводы жалобы отклонил, просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд установил следующее.

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (далее по тексту - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница Зея" (далее - ООО "Гостиница Зея") о расторжении договора аренды N 119 от 20.11.2008 г. нежилого помещения и возврате по акту приема-передачи нежилого помещения общей площадью 2468,7 кв.м., в том числе подвала площадью 692,3 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К. Маркса,20.

Основанием для иска послужили следующие обстоятельства.

20.11.2008 между УИМИЗ Администрации г.Свободного и ООО "Гостиница Зея" был заключен договор аренды N 119 нежилого помещения общей площадью 2135,7 кв.м. в том числе подвал - 492,3 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. К.Маркса, 20.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 20.07.2012 площадь арендуемого помещения была уточнена сторонами: 2468,7 кв.м. в том числе подвал - 692,3 кв.м.

В соответствии с п.1.1.договора нежилое помещение передано арендатору для использования под гостиницу.

Согласно п.2.2.1. договора в обязанности арендатора входит использование помещения исключительно по его прямому назначению.

Пунктом 2.2.2. договора установлено, что в обязанности арендатора входит содержание помещения в полной исправности и образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечение пожарной безопасности и надлежащего состояния электропроводки.

В соответствии с п.2.2.3. договора в обязанности арендатора входит проведение за свой счет текущего и капитального ремонта арендуемого помещения, не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия Арендодателя.

Пунктом 2.2.9. договора установлено, что в обязанности арендатора входит выполнение в установленный срок либо в разумный срок предписания арендодателя, органов Госпожнадзора, Энергонадзора, СЭС и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещения (имущества) Арендодателя и санитарную обстановку.

Согласно п.2.4. договора арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

Использование ООО "Гостиница Зея" арендуемых помещений с существенными нарушениями условий настоящего договора и назначения помещения: п.1.1., п.2.2.1. использование не под гостиницу - передача в субаренду; п.2.2.2. договора содержание помещения в ненадлежащем состоянии; п.2.2.3. договора не проведение текущего и капитального ремонта арендуемого помещения; п.2.2.3. договора проведение реконструкцию помещения без согласия Арендодателя; п.2.4. договора сдача в субаренду арендованных помещений без письменного согласия Арендодателя послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 20.11.2008 N 119 нежилого помещения, при принятии решения суд руководствовался положениями ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Возражая против решения суда первой инстанции, ответчик просит отменить решение и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований. В обоснование данного требования ответчик ссылался на то что, судом первой инстанции неправильно сделан вывод о нарушении условий договора аренды от 20.11.2008 N 119. Считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены и неправильно применены нормы материального права.

Апелляционный суд доводы апелляционной жалобы отклоняет по следующим причинам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, 13.11.2012 года в присутствии директора ООО "Гостиница Зея" - Романовской Н.А., проведено обследование технического состояния административного здания по адресу ул. Карла - Маркса, д.20, г. Свободный. Из данного акта (т.1 л.д.23-24) проверки на предмет целевого использования арендуемого помещения ООО "Гостиница Зея" установлено, что заключение ответчиком 8 договоров субаренды и 18 дополнительных соглашений к договорам субаренды не согласовано с Арендодателем, на втором этаже арендуемого помещения произведена реконструкция (перепланировка): холл разделен на 2 нежилых помещения без согласия Арендодателя, помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, выявлены различные неисправности.

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного, направило 14.11.2012 года (т.1 л.д.37-38) ответчику письмо с требованием в 20-тидневный срок устранить выявленные нарушения. Данное письмо получено лично 15.11.2013 директором ООО "Гостиница Зея". В свою очередь, ответчик направил истцу письмо от 30.11.2012 года о несогласии с указанным требованием (т.1 л.д.41-44).

26.12.2012 года истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора (т.1 л.д.45) в течении 5-ти дней с момента получения соглашения о расторжении договора. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Действительно, пунктом п.2.2.3. договора в обязанности арендатора входит не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия Арендодателя. Однако исходя из акта обследования технического состояния административного здания - гостиница Зея от 13.11.2012 года видно, что произведена реконструкция (перепланировка): холл разделен на 2 нежилых помещения без согласия Арендодателя, помещения содержатся в неудовлетворительном состоянии, выявлены различные неисправности, о чем комиссией предписано ответчику устранить выявленные недостатки для дальнейшей эксплуатации здания.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик в материалы дела не представил доказательств устранения выявленных недостатков. Ответчик не отрицает факт содержания арендованных помещений в ненадлежащем состоянии, проведение реконструкций и заключение договоров субаренды без согласия Арендодателя.

В отношении довода ответчика о согласовании с истцом договоров субаренды. Условия договора N 119 от 20.11.2008 аренды нежилого помещения не содержат положений о заключении Арендатором с иными лицами договоров субаренды. Материалы дела не содержат доказательств того что ответчик обращался к истцу с вопросом о согласовании договоров субаренды.В материалах дела имеются копии договора субаренды от 01.01. 2009 года, на которых имеется подпись главного специалиста УИМИЗ администрации г. Свободного Г.Н. Нарынова. Однако в материалах дела нет доказательств того, что разрешение вопроса о предоставлении имущества в субаренду отнесено к компетенции названного специалиста и нет сведений об одобрении ее действий администрацией г. Свободного Амурской области.

Таким образом, судом первой инстанции правильно сделан вывод о существенных нарушениях ответчиком условий договора N 119 аренды нежилого помещения от 20.11.2008.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Амурской области от 03.09.2013 по делу N А04-9034/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова