Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 апреля 2014 г. N Ф03-1240/14 по делу N А04-2800/2013

г. Хабаровск

29 апреля 2014 г.

А04-2800/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области

на решение от 02.10.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014

по делу N А04-2800/2013 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Фадеев С.М., в апелляционном суде судьи Гричановская Е.В., Дроздова В.Г., Иноземцев И.В.

По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Тепловик"

о взыскании 211 515 руб. 08 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тепловик"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области

о взыскании стоимости капитального ремонта в размере 219 390 руб., юридической помощи в сумме 37 000 руб., и уменьшении арендной платы по договору аренды имущества

Комитет по управлению муниципальным имуществом Завитинского района Амурской области (ОГРН 1022801062954; место нахождения: 676870, Амурская область, Завитинский район, г. Завитинск, ул. Куйбышева, 44; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тепловик" (ОГРН 1122813000639; место нахождения: 676870, Амурская область, г. Завитинск, ул. Куйбышева, 28, 4; далее - общество) о взыскании 161 099 руб. 12 коп. задолженности по договору аренды от 16.08.2013 N 22 и 50 415 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды от 16.08.2013 N 23.

В свою очередь, ООО "Тепловик" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило Комитету встречный иск о взыскании 219 390 руб. стоимости капитального ремонта арендуемых тепловых сетей в с. Антоновка, а также об уменьшении арендной платы по договору аренды от 16.08.2012 N 22 до 23 502 руб. 95 коп. в месяц (8,57%) с 22.11.2012 по 31.12.2012 и до 25 594 руб. 71 коп. в месяц с 01.01.2013 на срок до момента проведения капитального ремонта либо полной замены котла КВр-0,7 котельной в с. Иннокентьевка. Кроме того, общество просило взыскать с Комитета расходы на оплату услуг представителя в сумме 37 000 руб. и государственную пошлину в размере 7 387 руб. 80 коп.

Решением суда от 02.10.2013 первоначальный иск Комитета удовлетворен частично на сумму 100 202 руб. 17 коп., в том числе 73 920 руб. 25 коп. основного долга по договору аренды от 16.08.2012 N 22 за период с 16.08.2012 по 31.03.2013 и 26 281 руб. 92 коп. основного долга по договору аренды от 16.08.2012 N 23 за период с 16.08.2012 по 31.03.2013, в остальной части в иске отказано. Встречные требования общества также удовлетворены судом в общей сумме 263 777 руб. 80 коп., в том числе 219 390 руб. - стоимость капитального ремонта, 7 387 руб. 80 коп. - расходы по уплате государственной пошлины и 37 000 руб. - оплата услуг представителя. Арендная плата по договору аренды от 16.08.2012 N 22 уменьшена на 8,57 % на период с 22.11.2012 по 31.12.2012 до 23 502 руб. 95 коп. в месяц, с 01.01.2013 до момента проведения капитального ремонта либо полной замены котла КВр-0,7 котельной с. Иннокентьевка - до 25 594 руб. 71 коп. в месяц. В результате проведенного судом в соответствии со статьей 170 АПК РФ зачета удовлетворенных требований с Комитета в пользу ООО "Тепловик" окончательно взыскано 163 575 руб. 63 коп., с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 425 руб. 25 коп.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе (с учетом уточнений) Комитет выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами в части удовлетворения встречного иска, указывает на неправильное применение арбитражными судами норм материального права, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда в обжалуемой части отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы о невозможности пересмотра размера арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, заключенным на основании открытого аукциона. Ссылается на положения статьи 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", предусматривающие обязанность арендатора объектов теплоснабжения, находящихся в муниципальной собственности, проводить их текущий ремонт и капитальный ремонт. Считает, что в данном случае необходимость в проведении капитального ремонта оборудования здания котельной в с. Иннокентьевка отсутствует.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность принятых по делу решения и постановления апелляционного суда в пределах кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в обжалуемой части не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, 16.08.2012 по результатам открытого аукциона на право заключения договоров аренды муниципальных объектов между Комитетом (арендодатель) и ООО "Тепловик" (арендатор) как единственным участником торгов заключены договоры аренды N N 22 и 23 сроком действия с 16.08.2012 по 15.08.2015.

По условиям указанных договоров аренды N N 22, 23, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату недвижимое имущество согласно приложениям N 1 (пункты 1.1. договоров). Арендуемое имущество представляет собой здания (помещения) котельных с оборудованием и сетями теплоснабжения, расположенные в с. Куприяновка, с. Антоновка, с. Преображеновка, с. Успеновка, с. Иннокентьевка, с. Албазиновка.

Величина годовой арендной платы согласно пунктам 5.1 договоров аренды составляет по договору N 22 - 308 471 руб. 45 коп. (25 705 руб. 95 коп. ежемесячно), по договору N 23 - 96 536 руб. 08 коп. (8 044 руб. 67 коп. ежемесячно).

При этом стороны согласовали возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в соответствии с изменением индекса потребительских цен, который определяется на основании официальных данных федерального органа государственной статистики Российской Федерации. Об изменении арендной платы арендатор должен быть уведомлен письменно.

В соответствии с пунктами 5.2 договоров N N 22, 23 расчеты по оплате арендной платы производятся арендатором за каждый месяц до двадцать пятого числа оплачиваемого месяца.

Договоры аренды от 16.08.2012 N N 22, 23 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2012 внесены регистрационные записи за номерами 28-28-04/004/2012-755, 28-28-04/004/2012-157.

Факт передачи недвижимого имущества подтверждается актами приема-передачи недвижимого имущества, подписанными сторонами (приложения N 2 к договорам аренды).

Постановлением главы Завитинского района Амурской области от 14.11.2012 N 371 размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом Завитинского района увеличен с 01.01.2013 года на 8,9%, о чем Комитет сообщил ООО "Тепловик" уведомлением от 29.11.2012 N 861. В связи с этим, между Комитетом и обществом подписаны соглашения от 30.01.2013 N 22-2 и N 23-1 об изменении размера арендной платы, которые также зарегистрированы 17.05.2013 в публичном реестре (регистрационные номера 28-28-04/400/2013-933 и 28-28-04/400/2013-932). Пунктом 2 данных соглашений определено, что они вступают в силу с момента подписания и их действие распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2013.

Таким образом величина годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом с 01.01.2013 по договору от 16.08.2012 N 22 составила 335 925 руб. 41 коп. (ежемесячно по 27 993 руб. 78 коп.) и по договору от 16.08.2012 N 23 - 105 127 руб. 79 коп. (ежемесячно 8 760 руб. 65 коп.).

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение ООО "Тепловик" обязанностей по своевременному внесению арендной платы (с учетом ее увеличения с 01.01.2013) и наличие задолженности по договору от 16.08.2013 N 22 в размере 161 099 руб. 12 коп. и по договору от 16.08.2013 N 23 - 50 415 руб. 96 коп., Комитет обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Предъявляя встречные требования общество, не оспаривая размер задолженности по арендной плате, просило взыскать с арендодателя стоимость проведенного капитального ремонта тепловых сетей и уменьшить размер арендной платы в связи с необходимостью замены оборудования.

Рассматривая возникший спор, арбитражные суды обеих инстанций руководствовались общими положениями об аренде (глава 34 ГК РФ) и правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Истолковав условия заключенных между сторонами договоров аренды, арбитражные суды обеих инстанций признали, что в данном случае этими сделками предусмотрены условия об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату в пределах суммы и времени, затраченных на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, что не противоречит статье 421 ГК РФ и приведенным выше нормам права.

Так, пунктами 3.2 договоров предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать содержание в исправном состоянии инженерных сетей для обеспечения нормального функционирования имущества, своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества (подпункты "ж"); не производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт без письменного разрешения арендодателя, при этом освобождение от арендной платы в отношении арендованного имущества на определенный период в пределах суммы и времени, затраченных на проведение капитального ремонта проводится в соответствии нормативными правовыми актами Завитинского района (подпункты "з").

Согласно представленным в дело доказательствам, получившим соответствующую статье 71 АПК РФ правовую оценку судов, необходимые работы по капитальному ремонту согласованы арендодателем, что следует из буквального содержания акта обследования участка тепловой сети от 03.09.2012 с выводами комиссии с участием председателя Комитета о необходимости проведения капитального ремонта участка тепловой сети, плана-графика работ и локальной сметы, обосновывающей стоимость таких работ.

Факт выполнения арендатором капитального ремонта участка тепловой сети протяжённостью 250 м также подтвержден актом приёмки выполненных работ от 22.11.2012, подписанный арендодателем, что им не отрицается.

Вместе с тем, на предложение ООО "Тепловик" освободить его от уплаты арендной платы по котельной с. Антоновка на сумму проведенного капитального ремонта Комитет ответил отказом.

С учетом фактических обстоятельств настоящего спора арбитражные суды пришли к правомерному выводу об обоснованности требований арендатора о взыскании с арендодателя стоимости выполненного капитального ремонта, поскольку последний отказался зачесть ее в счет арендной платы.

Уменьшая размер арендной платы по договору аренды от 16.08.2012 N 22 на 8,57 % на период с 22.11.2012 по 31.12.2012 до 23 502 руб. 95 коп. в месяц и на период с 01.01.2013 до момента проведения капитального ремонта либо полной замены котла Квр-0,7 котельной в с. Иннокентьевка до 25 594 руб. 71 коп. в месяц, арбитражные суды также учитывали установленный факт необходимости проведения капитального ремонта данного оборудования и снижение его общей производительности по причине неисправного состояния.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом, как указывалось выше, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору потребовать соответственного уменьшения арендной платы (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Судами при рассмотрении требований общества в этой части установлено, что согласно акту обследования от 22.11.2012 здания котельной в с. Иннокентьевка комиссией с участием представителя арендатора принято решение о необходимости проведения капитального ремонта и в дальнейшем замены котла на аналогичный, либо равный по мощности. Комитет не возражал против проведения капитального ремонта этого имущества (письмо от 26.11.2012 N 845). Неисправное состояние котла на момент передачи арендатору подтверждено также экспертным заключением ООО "Энергоаудит". Указанные обстоятельства арендодателем не опровергнуты.

Поскольку Комитет в письме от 23.04.2013 N 246 отказал обществу в приобретении котла за счет арендной платы, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возможности соразмерного уменьшения арендной платы на срок до окончания проведения капитального ремонта либо полной замены теплового котла КВр-0,7.

При изложенных обстоятельствах удовлетворение встречных требований общества согласуется с представленными в дело доказательствами и подлежащим применению нормам материального права не противоречит. Понесенные обществом судебные расходы на оплату услуг представителя и уплату государственной пошлины возмещены судами по правилам статьи 110 АПК РФ.

Рассмотрев требования Комитета по первоначальному иску, арбитражные суды с учетом установленного в договорах размера арендной платы, ее увеличения с 01.01.2013 и частичной оплаты обществом долга взыскали с последнего 100 202 руб. 17 коп., в том числе задолженность по договору аренды от 16.08.2012 N 22 в размере 73 920 руб. 25 коп. и по договору аренды от 16.08.2012 N 23 - 26 281 руб. 92 коп.

Наличие задолженности в присужденном размере обществом не оспаривалось. Доводов о несогласии с выводами судов по первоначальному иску поданная Комитетом кассационная жалоба не содержит.

Доводы кассационной жалобы о невозможности пересмотра размера арендной платы по спорным договорам аренды муниципального имущества и ссылки на положения статьи 28.3 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку в данном случае сторонами при заключении договоров предусмотрены условия об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату в пределах суммы и времени, затраченных на проведение капитального ремонта арендуемого имущества. То есть в рассматриваемой ситуации возмещение понесенных арендатором расходов и изменение арендной платы осуществляется по воле сторон сделки в соответствии с ее условиями в целях компенсации затрат на устранение недостатков арендуемого имущества путем проведения арендатором его капитального ремонта, что не противоречит нормам статей 612, 614, 616 ГК РФ, носящим диспозитивный характер.

Утверждение Комитета об отсутствии необходимости проведения капитального ремонта оборудования здания котельной в с. Иннокентьевка, опровергается представленными в дело доказательствами, переоценка которых в суде кассационной инстанции недопустима.

Нормы материального права применены арбитражными судами верно, нарушений норм процессуального права судами не допущено, поэтому обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.10.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 по делу N А04-2800/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова