Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 мая 2014 г. N Ф03-1404/14 по делу N А73-3079/2013

г. Хабаровск

14 мая 2014 г.

А73-3079/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от Хабаровского краевого союза потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации: Фридман Т.Н., председатель, приказ от 22.05.2012 N 11-С п. 3/2; Шулятицкий А.Г., представитель по доверенности без номера от 22.04.2014

от Компании по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, КНР: Столярова Е.П., представитель по доверенности без номера от 23.07.2013; Копейко А.В., представитель по доверенности без номера от 23.07.2013

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Хабаровского краевого союза потребительских обществ

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014

по делу N А73-3079/2013 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ульянова М.Ю., в апелляционном суде судьи Михайлова А.И., Головнина Е.Н., Ротарь С.Б.

По иску Хабаровского краевого союза потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации

к Компании по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, КНР

третье лицо: индивидуальный предприниматель Щенин Алексей Леонтьевич

об освобождении помещения

по встречному иску Компании по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, КНР

к Хабаровскому краевому союзу потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации

о признании права аренды

Хабаровский краевой союз потребительских обществ Центросоюза Российской Федерации (ОГРН 1022700916666; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Запарина, 82; далее - Крайпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Компании по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, КНР (с учетом уточнения наименования ответчика; далее - Компания), об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 2 450 кв.м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 181Б, и передать их по акту собственнику - истцу.

Требования Крайпотребсоюза заявлены на основании статей 309, 622 ГК РФ и обусловлены истечением срока действия заключенного между сторонами договора аренды от 27.10.1992, в связи с чем у арендатора (ответчика) возникла обязанность освободить занимаемые помещения, которая добровольна им не исполнена.

Компания, в свою очередь, обратилась в арбитражный суд с иском к Крайпотребсоюзу о признании права аренды (владения и пользования) на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 181Б, который принят к производству суда с присвоением делу N А73-9063/2013, впоследствии объединенному по правилам статей 130, 132 АПК РФ в одно производство с делом N А73-3079/2013 по первоначальному иску Крайпотребсоюза.

Встречные требования Компании основаны на условиях дополнительного соглашения от 18.06.1998 к договору аренды от 27.10.1992, предусматривающего продление срока действия данного договора до 18.02.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Щенин Алексей Леонтьевич (далее - предприниматель Щенин А.Л.).

Решением суда от 02.12.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд первой инстанции признал, что ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.06.1998 установленный в первоначальной редакции договора аренды от 27.10.1992 срок его действия истек 27.10.2012, поэтому арендные отношения следует считать возобновленными на неопределенный срок. Вместе с тем, доказательств надлежащего направления арендатору уведомления об одностороннем отказе от договора, Крайпотребсоюз в материалы дела не представил.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014 названное решение отменено, в удовлетворении первоначального и встречного исков также отказано. Суд апелляционной инстанции счел ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, заключенному до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). В этой связи апелляционный суд признал, что срок аренды до настоящего времени не истек.

В кассационной жалобе Крайпотребсоюз, не оспаривая результат рассмотрения настоящего дела, выражает несогласие с мотивировочной частью постановления апелляционного суда, и предлагает его отменить. По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод апелляционного суда, положенный в основу обжалуемого постановления от 28.02.2014, противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.02.2013 N 11241/12.

Компания в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и считает, что фактические обстоятельства настоящего спора отличаются от рассмотренного Высшем Арбитражным Судом РФ дела, на которое имеются ссылки в жалобе Крайпотребсоюза.

Проверив в порядке и в пределах статей 284, 286 АПК РФ законность принятого апелляционным судом постановления с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Крайпотребсоюзом (арендодатель) и Главной компанией по заграничной торговле провинция Хэйлудзян, КНР (ныне Компания по заграничной торговле провинции Хэйлунцзян, арендатор), заключен договор долгосрочной аренды от 27.10.1992, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор берет в долгосрочное владение и пользование следующее имущество: 4-х этажное нежилое помещение по ул. Волочаевская, 181, общей площадью 2 450 кв.м, в счет погашения долга арендодателя арендатору в сумме 4 583 000 швейцарских франков.

В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора имущество предоставляется в долгосрочную аренду сроком на 20 лет. Срок аренды истекает 27.10.2012.

Согласно пункту 1.4 договор вступает в силу после заверения Российской нотариальной конторой. На договоре имеется удостоверительная запись N 558, учиненная нотариусом г. Хабаровска - Андреевой И.Г.

По акту приема-передачи от 18.02.1993 спорные помещения площадью 2 450 кв.м переданы арендатору. Факт передачи помещений сторонами не оспаривается.

Впоследствии участниками договора аренды от 27.10.1992 подписано дополнительное соглашение от 18.06.1998 об изменении его условий, в частности в новой редакции изложен пункт 1.1 договора относительно объекта аренды: "4-х этажное здание по ул. Волочаевской, 181Б, общая и полезная площадь здания и его помещений, экспликация земельного участка и другие технические данные согласно техническому паспорту".

Срок аренды согласно пункту 1.2 соглашения от 18.06.1998 определяется с даты указанной в акте приема-передачи от 18.02.1993 до 18.02.2017.

Размер арендной платы за весь срок аренды составляет 7 583 000 швейцарских франков, которая оплачивается единовременно путем погашения долга (зачета) Хабаровского крайрыболовпотребсоюза за поставленные Главной компанией по заграничной торговле провинция Хэйлудзян, КНР, для нужд Хабаровского края продовольственные товары на 7 583 000 швейцарских франков (пункт 1.3 указанного соглашения от 18.06.1998).

27.05.2005 за Крайпотребсоюзом в публичном реестре зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества жилое здание (общежитие) общей площадью 2 598,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 181Б, о чем выдано свидетельство о регистрации серии 27АБ N 037768. В качестве основания возникновения права указано постановление главы администрации города Хабаровска от 18.10.1995 N 4288.

Спор между сторонами возник в отношении срока действия договора аренды. При этом, по мнению арендодателя, изменение данного срока не произошло, поскольку дополнительное соглашение от 18.06.1998 к договору аренды является незаключенным в отсутствие его государственной регистрации. Арендатор, напротив, настаивал на том, что регистрация спорного соглашения не требовалась, поскольку оно является неотъемлемой частью сделки, заключенной до введения в действие Закона о госрегистрации.

Суд первой инстанции, установив все значимые для дела фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в материалы дела доказательства, не выявил предусмотренных законом оснований для удовлетворения как первоначальных, так и встречных требований.

При этом суд, руководствуясь общими положениями о договоре аренды (глава 34 ГК РФ) и нормами Закона о госрегистрации (статьи 6, 26), пришел к выводу о том, что вне зависимости от факта заключения договора аренды в 1992 году правила об обязательной государственной регистрации распространяются на заключенное сторонами в 1998 году дополнительное соглашение к указанному договору, поскольку сторонами существенно изменены его условия, в том числе увеличен срок аренды.

Указанные выводы суда первой инстанции подлежащим применению нормам материального права не противоречат и в целом соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.02.2013 N 11241/12.

Таким образом, у апелляционного суда отсутствовали процессуальные основания для отмены принятого по настоящему делу решения суда от 02.12.2013, а мотивы, изложенные в обжалуемом постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам спора.

С учетом изложенного кассационная жалоба Крайпотребсоюза подлежит удовлетворению, постановление апелляционного суда от 28.02.2014 - отмене, с оставлением в силе решения суда от 02.12.2013 по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных Крайпотребсоюзом и Компанией исков, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств надлежащего направления арендатору уведомления о прекращении арендных отношений.

Суд кассационной инстанции в дополнение к указанным обстоятельствам считает необходимым отметить следующее.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.06.1998 к договору аренды от 27.10.1992 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями соглашения от 18.06.1998, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 18.02.2017, и существующие в настоящее время правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

Поскольку вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор аренды по требованию арендатора, в данном случае документально не подтверждены, оснований для удовлетворения взаимных требований сторон у арбитражного суда не имелось.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014 по делу N А73-3079/2013 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, решение суда от 02.12.2013 по тому же делу - оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко