Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 июня 2014 г. N Ф03-1968/14 по делу N А04-5532/2013

г. Хабаровск

11 июня 2014 г.

Дело N А04-5532/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Кондратьевой Я.В.

Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.

при участии:

от ИП Разуваева С.Г.: Бутенко М.А., представитель по доверенности от 06.12.2012 б/н

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Разуваева Сергея Григорьевича на решение от 11.10.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу N А04-5532/2013 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья: Н.С. Заноза, в апелляционном суде судьи: Т.С. Гетманова, Е.Н. Головнина, А.И. Михайлова

По иску индивидуального предпринимателя Разуваева Сергея Григорьевича к государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж", индивидуальному предпринимателю Рубан Виктории Александровны

о признании аукциона и договора недействительными

третьи лица: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, Министерство имущественных отношений Амурской области

Индивидуальный предприниматель Разуваев Сергей Григорьевич (ОГРНИП 313280118500020, место жительства г.Благовещенск; далее - предприниматель Разуваев С.Г.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (ОГРН 1022800517013, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул.Амурская,97; далее - ГОБУ СПО АСК) о признании незаконным аукциона от 19.12.2012 и признании недействительным договора аренды, заключенного с индивидуальным предпринимателем Рубан Викторией Александровной.

К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, министерство имущественных отношений Амурской области.

Определением суда от 04.09.2013 в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Рубан Виктория Александровна (ОГРНИП 304280121800039, место жительства: 675000, г.Благовещенск; далее - предприниматель Рубан В.А.).

До принятия решения предприниматель Разуваев С.Г. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать незаконными действия ГОБУ СПО АСК по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 и по заключению договора аренды недвижимого имущества. А так же просил перевести на предпринимателя Разуваева С.Г. права и обязанности по заключенному договору аренды с предпринимателем Рубан В.А. в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 28:01:130064:0009:10:401:001:010101660, находящегося по адресу: г.Благовещенск, ул.Политехническая, 82.

Решением от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель Разуваев С.Г. просит решение от 11.10.2013, постановление апелляционного суда от 10.02.2014 отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судами не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что на момент окончания срока договора аренды у истца не имелось задолженности по арендным платежам, неустойкам (штрафам, пеням). Считает несостоятельной ссылку судов на нарушение им сроков внесения арендных платежей, поскольку арендодателем не предъявлялись к арендатору претензии о взыскании арендных платежей.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.11.2007 между Федеральным Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования Амурский строительный колледж Федерального агентства по образованию (в настоящее время ГОБУ СПО АСК) (Арендодатель) с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области, именуемого в дальнейшем (Управление) и индивидуальным предпринимателем Разуваевым Сергеем Григорьевичем (Арендатор) был заключен договор аренды N 85/7, согласно которому Арендодатели передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 729,6 кв.м, расположенные в здании общежития по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Политехническая, 82, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660, для использования под столовую.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 15.11.2007 по 14.11.2012. Договор зарегистрирован 29.01.2008 в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на договоре.

Факт передачи помещения подтвержден актом приема-передачи от 15.11.2007, подписанным сторонами.

03.09.2012 предприниматель Разуваев С.Г. уведомил Арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды недвижимого имущества. В свою очередь письмом от 06.11.2012 N 440 Арендодатель отказался от перезаключения договора аренды и сообщил о необходимости освободить арендуемое помещение.

Впоследствии между государственным образовательным бюджетным учреждением среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" "Арендодатель" и предпринимателем Разуваевым С.Г. "Арендатор" был заключен договор аренды нежилого помещения от 15.11.2012 N 5, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 766,1 кв.м, расположенное по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Политехническая, 82.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 15.11.2012 по 29.12.2012 (пункт 2.1 договора).

Передача помещений в аренду истцу подтверждена актом приема - передачи к договору N 5 от 15.11.2012 (Приложение N 2 к договору N 5), подписанным сторонами.

19.11.2012 ГОБУ СПО АСК на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru размещено извещение N 191112/1131506/02 о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области, закрепленного на праве оперативного управления, в том числе на право заключения договора аренды нежилых помещений в здании общежития общей площадью 766,1 кв.м., в общежитии Литер Б, расположенном по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Политехническая, 82, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660.

Поскольку на участие в аукционе открытом по составу участников и форме подачи предложений по стоимости арендной платы на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области, закрепленного на праве оперативного управления за ГОБУ СПО АСК, была подана одна заявка, аукционная комиссия приняла решение признать аукцион несостоявшимся и рекомендовать организатору аукциона заключить с единственным участником аукциона, а именно с предпринимателем Рубан В.А. договор аренды на условиях, соответствующих аукционной документации (протокол заявок на участие в аукционе от 19.12.2012 N 1).

В этой связи 29.12.2012 между ГОБУ СПО АСК (Арендодатель) и предпринимателем Рубан В.А. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 66а, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование, недвижимое имущество общей площадью 766,1 кв.м, в общежитии Литер Б, расположенном по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Политехническая, 82.

Предприниматель Разуваев С.Г. ссылаясь на то, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды и, считая действия ГОБУ СПО АСК по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 нарушающими его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций обоснованно исходили отсутствия оснований, позволяющих предпринимателю реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Так, при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, судами установлено, что арендатором на протяжении действия договора несвоевременно производилось перечисление арендной платы, а также нарушался пункт 3.3.9 договора аренды от 15.11.2007, предусматривающий беспрепятственный доступ Арендодателя в арендуемые помещения для проведения проверок использования их в соответствии с условиями договора. Судами принято во внимание, что данные обстоятельства истцом не оспаривались.

При этом судами также рассмотрены доводы предпринимателя Рузуваева С.Г., основанные на положениях статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ (далее - Закон о конкуренции), которая, в том числе предусматривает особенности заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества путем проведения конкурсных процедур.

Так, согласно части 9 названной статьи, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 этой же статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении соответствующих условий, поименованных в этой норме.

Частью 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в указанном порядке и на условиях, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, с позиции статьи 17.1 Закона о конкуренции в рассматриваемой ситуации для решения вопроса о наличии оснований для перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды с предпринимателем Рубан В.А., значимым является выяснение наличия (отсутствия) обстоятельств, предусмотренных частью 10 данной статьи.

В этой связи арбитражным судом первой инстанции исследованы обстоятельства, связанные с исполнением предпринимателем Разуваевым С.Г. обязанностей арендатора, в ходе чего установлено, что им периодически нарушались сроки внесения арендной платы по договору от 15.11.2007, в том числе в 2012 году более чем за один период платежа.

Такие обстоятельства в силу пункта 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции являются достаточным основанием для отказа предпринимателю в реализации его преимущественного права аренды, на что также правомерно указанно судами в обжалуемых судебных актах.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права, в том числе и положений статьи 17.1 Закона о конкуренции, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которые переоценке, к чему по существу сводятся доводы кассационной жалобы, в суде кассационной инстанции не подлежат.

При этом то обстоятельство, что на момент окончания срока договора аренды у истца не имелось задолженности по арендным платежам, неустойкам (штрафам, пеням), а также то, что арендодателем не предъявлялось арендатору претензий о взыскании арендных платежей, не могут свидетельствовать о надлежащем исполнении истцом условий договора на протяжении всего срока его действия, что по смыслу статьи 621 ГК РФ является безусловным основанием для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.10.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу N А04-5532/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Я.В. Кондратьева

Судьи

М.М. Саранцева А.А. Шведов