Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 г. N 06АП-6507/13

г. Хабаровск

10 февраля 2014 г.

Дело N А04-5532/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гетмановой Т.С., судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С., при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Разуваева Сергея Григорьевича: Бутенко М.А., представитель по доверенности от 06.12.2013;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Разуваева Сергея Григорьевича

на решение от 11.10.2013

по делу N А04-5532/2013

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Заноза Н.С.

по иску индивидуального предпринимателя Разуваева Сергея Григорьевича

к Государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж", индивидуальному предпринимателю Рубан Виктории Александровны

о признании аукциона и договора недействительными

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, Министерство имущественных отношений Амурской области

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Разуваев Сергей Григорьевич (далее - ИП Разуваев С.Г., истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (далее - ГОБУ СПО АСК, ответчик) о признании незаконным аукциона от 19.12.2012 и признании недействительным договора аренды, заключенного с индивидуальным предпринимателем Рубан Викторией Александровной.

Определением от 13.08.2013 к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, министерство имущественных отношений Амурской области.

Определением суда от 04.09.2013 в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Рубан Виктория Александровна.

В ходе разрешения спора в суде первой инстанции, предприниматель Разуваев С.Г. в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об изменении предмета иска.

Так истец просил признать незаконными действия ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 по заключению договора аренды недвижимого имущества. А так же просил перевести на Разуваева С.Г. права и обязанности по заключенному договору аренды с ИП Рубан В.А. в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 28:01:130064:0009:10:401:001:010101660, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Политехническая, 82.

Решением суда от 11.10.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Разуваев С.Г. обратился в арбитражный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

Обосновывая свою позицию, заявитель считает, что судом нарушены нормы материального права (неверно истолкована и применена статья 612 ГК РФ).

Заявляя о своем статусе "добросовестного арендатора", предприниматель Разуваев С.Г. указывает на то обстоятельство, что на момент окончания срока договора аренды у истца не имелось задолженности по арендным платежам (и других нарушений не установлено).

В связи с чем, у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. А при заключении договора с иным лицом, истец может потребовать перевода договорных прав на себя.

В отзыве на апелляционную жалобу ГОБУ СПО АСК с ее доводами не согласилось, просило оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, документы апелляционного производства, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Между Федеральным Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования Амурский строительный колледж Федерального агентства по образованию (в настоящее время ГОБУ СПО АСК) (Арендодатель) с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области, именуемого в дальнейшем (Управление) и индивидуальным предпринимателем Разуваевым Сергеем Григорьевичем (Арендатор) был заключен договор аренды N 85/7 от 15.11.2007 года.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатели передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании общежития общей площадью 729,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Политехническая, 82, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660, для использования под столовую.

Срок аренды стороны установили с 15.11.2007 года по 14.11.2012 года (пункт 1.3 договора). Договор зарегистрирован 29.01.2008 в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на договоре.

Факт передачи помещения подтвержден актом приема - передачи от 15.11.2007, подписанным сторонами.

Как следует из материалов дела, письмом от 03.09.2012 ИП Разуваев С.Г. уведомил Арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды недвижимого имущества.

Письмом от 06.11.2012 N 440 Арендодатель отказался от перезаключения договора аренды и сообщил о необходимости освободить арендуемое помещение.

15.11.2012 между государственным образовательным бюджетным учреждением среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" "Арендодатель" и ИП Разуваевым С.Г. "Арендатор" был заключен договор аренды нежилого помещения N 5.

В соответствии с пунктом 1.1 договора N 5, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 766,1 кв.м., расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Политехническая, 82.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 15.11.2012 года по 29.12.2012 года (пункт 2.1 договора N 5).

Передача помещений в аренду истцу подтверждена актом приема - передачи к договору N 5 от 15.11.2012 (Приложение N 2 к договору N 5), подписанным сторонами.

19.11.2012 ГОБУ СПО АСК на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru размещено извещение N 191112/1131506/02 о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области, закрепленного на праве оперативного управления, в том числе на право заключения договора аренды нежилых помещений в здании общежития общей площадью 766,1 кв.м., в общежитии Литер Б, расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Политехническая, 82, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660.

Из протокола заявок на участие в аукционе от 19.12.2012 N 1 следует, что на участие в аукционе открытом по составу участников и форме подачи предложений по стоимости арендной платы на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области, закрепленного на праве оперативного управления за ГОБУ СПО АСК, была подана одна заявка на участие в аукционе.

В связи с чем, аукционная комиссия приняла решение признать аукцион несостоявшимся и рекомендовать организатору аукциона заключить с единственным участником аукциона, а именно с ИП Рубан В.А., договор аренды на условиях, соответствующих аукционной документации.

29.12.2012 между ГОБУ СПО АСК (Арендодатель) и ИП Рубан В.А. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 66а.

Согласно пункту 1.1 договора 66а, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование, недвижимое имущество общей площадью 766,1 кв.м., в общежитии Литер Б, расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Политехническая, 82, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660.

Срок действия договора аренды N 66а с 01.01.2013 года по 28.12.2013 года (пункт 2.1 договора N 66а).

Считая, что ИП Разуваев С.Г. имеет преимущественное право на заключение договора аренды, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно пункту 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Пунктом 10 названной статьи установлено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

При этом по смыслу статьи 309 ГК РФ надлежащим исполнением обязательства признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 2.4 договора аренды N 85/7 стороны согласовали, что оплата аренды производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, путем перечисления 100% арендной платы на расчетный счет Арендодателя.

Установлено, что арендатором на протяжении действия договора несвоевременно производилась оплата по договорам аренды. Кроме того, истцом нарушался пункт 3.3.9 договора аренды N 85/7, предусматривающий беспрепятственный доступ Арендодателя в арендуемые помещения для проведения проверок использования их в соответствии с условиями договора.

Данный факт подтвержден представленным в материалы дела актом проверки использования объекта недвижимости арендатором ИП Разуваевым С.Г. от 26.01.2012 N 31, подписанным представителем предпринимателя по доверенности Разуваевой Л.В.

Факты несвоевременной оплаты арендных платежей и нарушение пункта 3.3.9 договора N 85/7 истцом не отрицается.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ИП Разуваевым С.Г. не представлены доказательства надлежащего исполнения договора аренды.

Пояснения представителя истца о наличии между сторонами устной договоренности о допустимости не продолжительных просрочек относительно сроков по внесению арендной платы (в связи с необходимостью наличного расчета через кассу арендодателя), судом не принимаются. Поскольку, наличие данных договоренностей документально не оформлено, ответчиком официально не признано.

При толковании положений статьи 621 ГК РФ, принимая во внимание требования статьи 619 ГК РФ, апелляционный суд считает, что истец не может быть признан добросовестным арендатором.

В связи с чем, довод заявителя, изложенный в апелляционной жалобе, о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого решения, в том числе по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 11.10.2013 года по делу N А04-5532/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий судья

Т.С. Гетманова

Судьи

Е.Н. Головнина А.И. Михайлова