Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 декабря 2014 г. N Ф03-5017/14 по делу N А51-4825/2013

г. Хабаровск

16 декабря 2014 г.

А51-4825/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Цирулик О.В.

при участии

от истца: Вороненко Е.М., представитель по доверенности от 11.03.2014 N 12/1-6;

от ответчика: Изенев Юрий Анатольевич, индивидуальный предприниматель;

от третьих лиц: представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Изенева Юрия Анатольевича

на решение от 16.04.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014

по делу N А51-4825/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Ветошкевич А.В., Синицына С.М.

По иску администрации Михайловского муниципального района

к индивидуальному предпринимателю Изеневу Юрию Анатольевичу

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании постройки самовольной и ее сносе, о расторжении договора аренды

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 02.12.2014 до 15 часов 50 минут 09.12.2014.

Администрация Михайловского муниципального района (ОГРН 1022500859490, место нахождения: 692651, Приморский край, с.Михайловка, ул.Красноармейская, 16; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Изеневу Юрию Анатольевичу (ОГРНИП 304251111200162, место жительства: 692651, Приморский край, с.Михайловка; далее - предприниматель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о:

- расторжении договора аренды земельного участка от 20.09.2011 N 151/2011;

- признании объекта незавершенного строительства - нежилого здания общей площадью 220,3 кв.м, количество этажей - 2, расположенного по адресу: Приморский край, с.Михайловка, ул.Тихоокеанская, 48, самовольной постройкой;

- обязании осуществить снос объекта и привести территорию земельного участка, на котором производится строительство, в первоначальное состояние путем благоустройства.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю (место нахождения: 690063, Приморский край, г.Владивосток, ул.Приморская, 2; далее - кадастровая палата), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Посьетская, 48; далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014, исковые требования удовлетворены: договор аренды земельного участка от 20.09.2011 N 151/2011 расторгнут; объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой; на предпринимателя возложена обязанность осуществить ее снос и привести территорию земельного участка в первоначальное состояние путем благоустройства; с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы в сумме 131 764 руб. В остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель, считая принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка ввиду надлежащего исполнения ответчиком его условий, в том числе по своевременной оплате, осуществлению строительного процесса и соблюдению вида разрешенного использования участка. Указывает на принятие им мер для получения дополнительного земельного участка под спорный объект. Считает, что материалами дела не подтверждено, что нарушение противопожарных норм является существенным нарушением строительства магазина, и единственный способ устранения данного нарушения - снос объекта. Указывает, что в настоящее время разработан проект демонтажа части строения и просит приобщить его к материалам дела. Кроме того, указывает на необоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства предпринимателя об отложении судебного разбирательства до подготовки данного проекта.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражала против ее удовлетворения, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании ответчик и представитель истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, и дали пояснения по существу дела.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора от 20.09.2011 N 151/2011 Михайловский муниципальный район Приморского края предоставил предпринимателю в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:09:010102:89, расположенный примерно в 649 м по направлению на юго-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с.Михайловка, ул.Ленинская, 99 Михайловского района Приморского края, с разрешенным видом использования под строительство магазина площадью 100 кв.м сроком на 5 лет. Срок действия договора установлен с 19.08.2011 по 19.08.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

04.05.2012 отдел архитектуры и градостроительства администрации Михайловского муниципального района выдал предпринимателю разрешение на строительство N RU-25507000-32, согласно которому разрешено строительство двухэтажного здания магазина, площадью застройки 100 кв.м, расположенного примерно в 649 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: с.Михайловка, ул.Ленинская, 99.

В результате проведенной управлением Росреестра проверки использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 25:09:010102:89 установлено, что последним используется земельный участок площадью 161 кв.м, что превышает площадь предоставленного земельного участка по договору аренды, на 61 кв.м.

Впоследствии администрация во исполнение решения суда постановлением от 21.11.2012 N 1221-па (в редакции постановления от 22.11.2012 N 1224-па) отменила постановление от 19.08.2011 N 797-па "О предоставлении в аренду Изеневу Ю.А. земельного участка, расположенного примерно в 649 м по направлению на юго-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: с.Михайловка, ул.Ленинская, 99 Михайловского района Приморского края" (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 16.09.2011 N 900-па), а постановлением от 21.11.2012 N 1222-па (в редакции постановления от 22.11.2012 N 1225-па) отменила разрешение на строительство двухэтажного здания магазина от 04.05.2012 N RU-25507000-32.

Полагая, что правовые основания для использования предпринимателем земельного участка под строительство спорного объекта отсутствуют, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой. Так, строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольными, если они возведены:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как установлено судами и не оспаривается сторонами, строительство спорного объекта осуществлено предпринимателем как на предоставленном для этого земельном участке площадью 100 кв.м, так и за его пределами. Площадь участка, используемого без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов, составила ориентировочно 61 кв.м, что подтверждается представленными в материалы дела протоколом об административном правонарушении от 18.06.2012, предписанием об устранении нарушения земельного законодательства от 18.06.2012 и постановлением о назначении административного наказания от 19.06.2012.

Вступившим в законную силу решением Михайловского районного суда Приморского края от 29.06.2012 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:09:010102:89 относится к землям общего пользования (сквер), что исключало его предоставление предпринимателю для строительства по правилам статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации. В этой связи судом признаны незаконными постановление от 19.08.2011 N 797-па о предоставлении участка в аренду Изеневу Ю.А., а также разрешение на строительство от 04.05.2012 N RU-25507000-32, на администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и свобод неопределенного круга лиц, отменив указанные акты.

Во исполнение данного решения суда администрация отменила указанные постановление от 19.08.2011 N 797-па и разрешение на строительство от 04.05.2012 N RU-25507000-32.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Поскольку заключение договора аренды земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения, принятого уполномоченным органом в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что признание судом незаконным решения о предоставлении предпринимателю земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и его последующая отмена органом местного самоуправления свидетельствует о существенном изменении обстоятельств.

При этом суд принял во внимание, что факт невозможности использования земельного участка в целях строительства установлен вступившим в законную силу судебным актом после заключения спорного договора.

Учитывая, что материалами дела подтверждено соблюдение администрацией досудебного (претензионного) порядка разрешения споров, суд правомерно расторг договор аренды земельного участка.

Довод кассационной жалобы о том, что надлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды исключает его расторжение, не принимается судом кассационной инстанции во внимание, поскольку существенное изменение обстоятельств в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для удовлетворения данного требования.

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции была назначена судебная комплексная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Приморское бюро судебных экспертиз".

Согласно экспертному заключению от 09.12.2013 N 319/С-13 перемещение спорного объекта незавершенного строительства без нанесения ущерба функциональному назначению его конструктивным элементам технологически невозможно. Данное сооружение неразрывно связано с землей, не относится к мобильным (инвентарным) зданиям или сооружениям (ГОСТ 25957-83) и является объектом недвижимости.

Также экспертами установлено нарушение противопожарных норм при осуществлении строительства (не соблюден технологический разрыв между объектом незавершенного строительства и соседним нежилым зданием), что создает угрозу жизни и здоровью граждан и приводит к нарушению интересов других лиц. Кроме того, спорный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 25:09:010102:89, 25:09:010102:95, при этом площадь застройки за границей предоставленного предпринимателю в аренду земельного участка составляет 85 кв.м.

Установив, что объект незавершенного строительства в целом не соответствовал проекту, возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а его значительная часть находится на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, суды правомерно признали данную постройку самовольной.

В кассационной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами судов о доказанности факта нарушения норм пожарной безопасности при возведении спорного объекта.

Между тем этот довод приводился предпринимателем в судах обеих инстанций и ему дана надлежащая правовая оценка. Переоценка доказательств в соответствии с положениями главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив указанные обстоятельства, а также принимая во внимание отсутствие доказательств возможности демонтировать часть спорного объекта, расположенную за пределами ранее предоставленного для строительства земельного участка без нанесения ущерба его функциональному назначению, суды правомерно возложили на ответчика обязанность осуществить снос спорного объекта и привести территорию земельного участка, на котором производится строительство, в первоначальное состояние путем благоустройства.

Вместе с тем, следует отметить, что лицо, построившее объект недвижимости, полагая, что уполномоченными органами при предоставлении земельного участка и выдаче разрешения на строительство объекта были учтены требования Земельного кодекса Российской Федерации, не лишено возможности требовать с разрешивших строительство органов возмещение убытков, включая расходы по строительству и сносу объекта. Соответствующая правовая позиция выработана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2009 N 1034/09.

Доводы кассационной жалобы о наличии возможности частичного демонтажа спорного строения, обоснованные экспертным заключением от 07.11.2014, судом кассационной инстанции отклоняются ввиду недопустимости представления в арбитражный суд кассационной инстанции новых доказательств.

Ссылка предпринимателя на отсутствие оснований для признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой ввиду государственной регистрации права собственности на него несостоятельна, поскольку по смыслу разъяснений пункта 23 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и рекомендаций, изложенных в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Утверждение предпринимателя о принятии им мер для оформления прав на дополнительный земельный участок, необходимый для строительства, не влияет на выводы судов, поскольку юридически значимым обстоятельством для установления признаков самовольной постройки, является факт возведения постройки на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке для этой цели.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на нарушение арбитражным судом первой инстанции положений процессуального законодательства, выразившееся в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства, не принимается судебной коллегией, поскольку в силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совершение указанного действия является правом, а не безусловной обязанностью суда.

Учитывая, что дело рассмотрено арбитражными судами полно и всесторонне, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу N А51-4825/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков О.В. Цирулик