Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 декабря 2014 г. N Ф03-5768/14 по делу N А51-27514/2013

г. Хабаровск

30 декабря 2014 г.

А51-27514/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от ООО "Восток-Авто-Бир": Королев А.Н., представитель по доверенности без номера от 01.11.2013

от ООО "Хозрасчетный участок производителя работ": Савченкова Е.В., представитель по доверенности без номера от 19.01.2014

от ООО "Даль-Авто-Бир": Родин А.Л., представитель по доверенности без номера от 01.11.2013

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014

по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде судьи Глебов Д.А., Синицына С.М., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир"

к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ"

о государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать земельный участок, взыскании 2 958 652 руб. 92 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир"

о взыскании 817 229 руб.

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир"

Общество с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (ОГРН 1032502257424, ИНН 2540091937; место нахождения: 690074, Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 11; далее - ООО "ВАБ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (ОГРН 1032501898747, ИНН 2538040082; место нахождения: 362000, Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, проспект Коста, 268-55; далее - ООО "ХУПР") об обязании зарегистрировать переход права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир столярный цех (лит. 3)); о передаче земельного участка с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581; о взыскании 2 958 652 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, составляющего излишне перечисленную плату договору от 05.03.2009 за период с 05.03.2009 по 25.12.2012 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

До рассмотрения судом спора по существу ООО "ХУПР" предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании 817 229 руб., в том числе 785 905 руб. неосновательного обогащения в размере платы за фактическое использование спорного земельного участка за период с 01.01.2013 по 17.01.2014 и 31 324 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" (далее - ООО "ДАБ").

Решением суда от 27.06.2014 первоначальные исковые требования ООО "ВАБ" удовлетворены частично: с ООО "ХУПР" взыскано 2 958 652 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, в остальном первоначальные и встречные требования оставлены без удовлетворения.

Судебный акт мотивирован тем, что заключенный между сторонами договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 прекратил свое действие в соответствии с отменительным условием пункта 8.3 данного договора (пункт 2 статьи 157 ГК РФ) по причине несвоевременного внесения арендатором (ООО "ВАБ") первоначального платежа. Однако, поскольку спорное имущество собственнику (ООО "ХУПР") возвращено не было, суд признал, что денежные средства сверх платы за фактическое пользование нежилыми помещениями является неосновательным обогащением ООО "ХУПР" и подлежат взысканию в пользу ООО "ВАБ". Наряду с этим суд счел, что встречное требование о взыскании платы за пользование земельным участком необоснованно, так как она была включена сторонами в размер арендных платежей.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014, принятым по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ООО "ВАБ", решение суда от 27.06.2014 отменено в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску. Апелляционным судом решено зарегистрировать переход права собственности от ООО "ХУПР" к ООО "ВАБ" на арендуемые нежилые помещения, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, а также судом на ООО "ХУПР" возложена обязанность передать ООО "ВАБ" указанный участок. При этом апелляционный суд указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о прекращении действия договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 и признал, что арендатором в полном объеме исполнены обязательства по внесению выкупной стоимости спорного имущества, что свидетельствует о наступлении необходимых условий для перехода права собственности на объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок с учетом положений статей 273, 551, 624 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ. В остальной части решение суда первой инстанции (о взыскании с ООО "ХУПР" неосновательного обогащения и отказе в удовлетворении встречных требований) не обжаловалось и его законность апелляционным судом не проверялась.

ООО "ХУПР" в кассационной жалобе выражает несогласие с принятым апелляционным судом постановлением, указывает на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права, считает выводы суда несоответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит обжалуемый судебный акт отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

По мнению заявителя жалобы, апелляционным судом неверно истолкованы положения статьи 157 Гражданского кодекса РФ применительно к оценке условий пункта 8.3 договора аренды от 05.10.2009, предусматривающих последствия ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по своевременному перечислению первоначального платежа. Считает, что выводы суда апелляционной инстанции противоречат правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2012 N 7454/12, по смыслу которой допускается прекращение обязательств сторон в случае нарушения сроков внесения периодических платежей. В этой связи ООО "ХУПР" настаивает, что между сторонами имелись лишь фактические правоотношения по аренде нежилых помещений. Также заявитель оспаривает выводы апелляционного суда в части передачи и перехода права собственности к ООО "ВАБ" на земельный участок, который не являлся предметом договора от 05.03.2009 и его выкупная стоимость не включалась в арендные платежи. Ссылается на необоснованность выводов апелляционного суда о перечислении арендатором платы по договору в полном объеме, сделанных судом без должной оценки всех имеющихся в деле доказательств и без учета взыскания судом первой инстанции с арендодателя 2 958 652 руб. 92 коп. как неосновательного обогащения, решение которого в этой части не обжаловалось и вступило в законную силу. Кроме того, указывает на то, что апелляционная жалоба ООО "ВАБ" не содержала требований о пересмотре решения суда от 27.06.2014 в части отказа в удовлетворении требования о передаче земельного участка, однако, несмотря на это, первоначальный иск в данной части также удовлетворен апелляционным судом.

ООО "ВАБ" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы ООО "ХУПР" и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения. При этом ООО "ВАБ" отмечает, что выкупная стоимость спорного имущества получена ООО "ХУПР" досрочно и в большем размере, притом, что последнее, выступая арендодателем и продавцом спорных объектов недвижимости, не возражало против сохранения существующих между сторонами отношений, не требовало расторжения договора от 05.03.2009 и возврата арендуемых помещений. Указывает на ничтожность пункта 8.3 названного договора. В целом полагает, что ООО "ХУПР" действует недобросовестно и злоупотребляет своими правами.

От ООО "ДАБ" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ХУПР" поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражал представитель ООО "ВАБ" по мотивам, приведенным в отзыве на жалобу. Представитель третьего лица - ООО "ДАБ" согласился с мнением ООО "ВАБ" о законности и обоснованности принятого апелляционным судом постановления.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемое постановление от 16.09.2014 подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, между ООО "ВАБ" (арендатор) и ООО "ХУПР" (арендодатель) заключен договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009, по условиям которого арендатору в возмездное владение и пользование с условием выкупа в собственность переданы объекты недвижимости: одноэтажное здание (литер 2) общей площадью 224,0 кв.м; одноэтажное здание (литер 3) общей площадью 147,7 кв.м; одноэтажное здание (литер 5) общей площадью 66,9 кв.м; двухэтажное здание (литер 6) общей площадью 18,7 кв.м и нежилые помещения - второй этаж административного здания (литер 1) общей площадью 120,2 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 1 640,0 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:111, предоставленном арендатору на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей размещения производственной базы. Адрес арендуемых объектов: г. Владивосток, ул. Снеговая, 11. По акту приема-передачи от 18.03.2009 спорное имущество передано арендатору.

Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2 договора от 05.03.2009), что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и участвующими в деле лицами не отрицается.

Договор аренды от 05.03.2009 зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена соответствующая надпись от 12.05.2009 N 25-25-01/019/2009-401.

Согласно пункту 1.5 договора от 05.03.2009 выкупная стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 20 800 000 руб., которая включает в себя арендные платежи за пользование объектами недвижимости в размере 20 285 000 руб., подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4 данного договора, а также вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риэлтерских услуг в размере 515 000 руб.

При этом арендодателем принята на себя обязанность в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ (пункт 2.1.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший обязательства по выплате выкупной стоимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в собственность.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж за пользование арендованным имуществом на сумму 4 150 000 руб. арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в следующем порядке: в течение пяти дней после подписания договора должна быть перечислена сумма в размере 1 560 000 руб., при этом платеж в размере 1 045 000 руб. должен быть перечислен на счет арендодателя, а платеж в размере 515 000 руб. - на счет ИП Макарова В.И. Оставшаяся сумма первого платежа в размере 2 590 000 руб. должна быть перечислена в течение семи последующих месяцев равными ежемесячными платежами на сумму 370 000 руб., которые выплачиваются одновременно с арендной платой, указанной в пункте 5.2.2 договора, и в срок, предусмотренный для выплаты арендной платы.

Далее, согласно пунктам 5.2.2, 5.2.3 договора первый год аренды (с момента заключения договора и по 31.12.2009) ежемесячная арендная плата составляет 350 000 руб. Последующие четыре года аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно равными частями пропорционально остатку невыплаченной стоимости.

Как предусмотрели стороны в пункте 5.2.4 договора, начиная с 01.01.2010 и все остальные годы неоплаченная сумма по договору на 01 января соответствующего года увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год).

При этом стороны в разделе 7 договора установили, что он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 05.03.2014. Расторжение договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при наступлении указанных в нем условий (порча имущества, невнесение арендных платежей в течение трех месяцев, систематическое нарушение арендатором иных обязательств). Арендатору также предоставлено право заявить о досрочном расторжении договора, при условии заблаговременного (три месяца) уведомления арендодателя о предстоящем освобождении арендуемых объектов.

Кроме того, в пункте 8.3 договора стороны согласовали особое условие о том, что в случае нарушения арендатором пункта 5.2.1 договора (порядок и сроки внесения первоначального платежа) он считается незаключенным.

ООО "ВАБ", полагая, что им досрочно и надлежащим образом исполнены все предусмотренные договором аренды обязательства, связанные с перечислением выкупной стоимости арендуемых объектов, неоднократно обращалось к ООО "ХУПР" (письма и претензии от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, 15.05.2013) с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые объекты недвижимости, а также передать спорный земельный участок.

Уклонение арендодателя от исполнения указанных обязательств послужило основанием для предъявления ООО "ВАБ" в арбитражный суд первоначального иска. Кроме того, арендатор счел, что им внесены платежи в большем размере ввиду ничтожности условий пункта 5.2.4 договора об ежегодной индексации выкупной стоимости, в связи с чем также просил взыскать с ООО "ХУПР" неосновательное обогащение в размере заявленной переплаты.

ООО "ХУПР", ссылаясь на оформление в 2012 году права собственности на земельный участок, расположенный под арендуемыми объектами недвижимости, предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование данным участком, поскольку условия договора от 05.03.2009 не предусматривали таких платежей.

Рассматривая возникший спор, арбитражные суды исходили из того, что сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ об аренде, а также общими правилами об обязательствах.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае сторонами при заключении договора аренды от 05.03.2009 согласованны взаимные обязательства и предусмотрено право арендатора оформить переданные ему объекты в собственность при условии надлежащего исполнения обязанности по перечислению всей выкупной стоимости (пункт 3.5 договора).

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

Включение в договор условия о переходе права собственности на имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно.

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета аренды возможно применение норм права, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 N 17389/10.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 3 данной статьи предусмотрено право покупателя требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, когда продавец уклоняется от такой регистрации.

В соответствии с пунктом 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Аналогичные по смыслу разъяснения по применению пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ при возникновении спора, связанного с исполнением сторонами договора купли-продажи, приведены в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Таким образом, при разрешении спора о регистрации права собственности к покупателю на объект недвижимости, применительно в том числе и к договору аренды с правом выкупа, выяснению подлежат следующие обстоятельства: исполнение обязательства продавца по передаче покупателю проданного имущества, встречное исполнение покупателем обязательства по оплате этого имущества, а также факт уклонения продавца от государственной регистрации.

Так, сторонами не отрицается, что спорные объекты недвижимости переданы во владение арендатора - ООО "ВАБ" в марте 2009 года и с указанного момента фактически используются им наряду с расположенным под этими объектами земельным участком площадью 1 640,0 кв.м, собственником которого в настоящее время является арендодатель - ООО "ХУПР". Согласно представленным в материалы дела платежными поручениями арендатор за период использования указанного имущества по состоянию на 25.12.2012 перечислил арендодателю денежные средства в общем размере 23 758 652 руб. 92 коп.

В данном случае суд первой инстанции, рассматривая требования ООО "ВАБ" по первоначальному иску о регистрации перехода права собственности на арендуемые помещения и земельный участок, а также о передаче этого участка, пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 прекратил свое действие согласно положениям пункта 8.3 данного договора ввиду неисполнения арендатором обязательств по своевременному перечислению первоначального платежа в соответствии с пунктом 5.2.1 этого же договора.

При этом суд первой инстанции руководствовался нормой пункта 2 статьи 157 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что указанное условие, нарушенное арендатором, имело существенное значение для арендодателя при формировании его волеизъявления на отчуждение спорного имущества. Судом также установлено, что первый платеж по договору внесен арендатором в феврале 2010 года, то есть с существенной просрочкой.

С учетом этих обстоятельств суд первой инстанции счел невозможным применение к отношениям сторон условий названной сделки в части выкупа арендуемого имущества, в том числе о ежегодном увеличении размера платы на коэффициент официальной инфляции (пункт 5.2.4 договора), и пришел к выводу о том, что, несмотря на прекращение договора, арендатор продолжил владеть переданными ему объектами в отсутствие возражений арендодателя, поэтому перечисленные ООО "ВАБ" на счет ООО "ХУПР" денежные средства в размере 20 285 000 руб. являются платой за фактическое пользование спорным имуществом, а оставшаяся часть в размере 2 958 652 руб. 92 коп. является неосновательным обогащением последнего как полученная без предусмотренных законом или договором оснований.

Указанные выводы суда первой инстанции положены им в основу принятого по делу решения в части взыскания с ООО "ХУПР" в пользу ООО "ВАБ" выявленной переплаты и отказа в удовлетворении остальных требований по первоначальному иску о регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения и земельный участок, а также о передаче этого участка.

Отказ в удовлетворении требований ООО "ХУПР" по встречному иску не обжаловался сторонами в суде апелляционной инстанции, доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции в этой части кассационная жалоба также не содержит.

Апелляционный суд, повторно рассматривая дело в пределах доводов поданной ООО "ВАБ" жалобы, признал ошибочной квалификацию судом первой инстанции пункта 8.3 договора от 05.03.2009 как отменительного условия на основании пункта 2 статьи 157 Гражданского кодекса РФ и соответственно неправомерным сделанный на этом основании судом вывод о прекращении действия данного договора.

При этом суд апелляционной инстанции также установил нарушение арендатором условий пункта 5.2.1 договора аренды от 05.03.2009, однако указал, что это обстоятельство не повлекло указанных судом первой инстанции последствий.

Таким образом, суды по-разному истолковали условия заключенного между сторонами договора применительно к установленным по настоящему спору фактическим обстоятельствам.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает возможным поддержать позицию апелляционного суда, изложенную в обжалуемом постановлении, относительно применения пункта 2 статьи 157 Гражданского кодекса РФ.

Согласно данной норме права сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В рассматриваемой ситуации включение сторонами в пункт 8.3 договора от 05.03.2009 условия о незаключенности данной сделки в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению первоначального платежа в установленный срок не противоречит общим положениям статей 421, 422 ГК РФ о пределах свободы договора и его соответствии обязательным правилам и требованиям закона (императивным нормам).

Так, гражданское законодательство не содержит запрета на включение подобного условия в договор аренды с правом выкупа, предусматривающего отсрочку платежа, влекущего по сути расторжение этого договора по соглашению сторон в случае неуплаты арендатором (покупателем) установленной сторонами цены, что является существенным нарушением со стороны последнего.

В тоже время в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Кроме того, по смыслу общих положений статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению в случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако, как правильно указал апелляционный суд в обжалуемом постановлении, в данном случае буквальное содержание пункта 8.3 договора аренды от 05.03.2009 не свидетельствует о безусловном прекращении данного договора ввиду одностороннего отказа арендодателя от его исполнения при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Апелляционный суд установил, что, несмотря на допущенное арендатором нарушение условия о сроке внесения первоначального платежа, арендодатель не заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, не предложил контрагенту расторгнуть его по соглашению сторон, не возражал против сохранения существующих правоотношений и не требовал возврата арендуемого имущества, и в результате этого впоследствии получил от арендатора соответствующие платежи в общем размере 23 758 652 руб. 92 коп.

При таких обстоятельствах следует признать правильным и соответствующим обстоятельствам дела вывод апелляционного суда о том, что в рассматриваемой ситуации предусмотренные законом основания для признания указанного договора прекратившим свое действие отсутствуют.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несоответствии этого вывода апелляционного суда правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2012 N 7454/12, отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные. Каких-либо юридически значимых действий, направленных на прекращение правоотношений по договору от 05.03.2009, со стороны ООО "ХУПР" совершено не было.

Вместе с тем указанные апелляционным судом обстоятельства относительно наличия между сторонами действующего договора аренды, по мнению окружного суда, не являются достаточными для удовлетворения первоначального иска ООО "ВАБ".

Как уже указывалось выше, для принятия судом решения о регистрации перехода права собственности значимым является вопрос о надлежащем исполнении покупателем (в данном случае арендатором) обязательства по оплате имущества.

Порядок, размер и сроки перечисления арендных платежей согласованы сторонами в разделе 5 договора аренды от 05.03.2009.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, признал подтвержденным факт исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме, о чем, по мнению суда, свидетельствуют имеющиеся в деле платежные поручения на общую сумму 23 758 652 руб. 92 коп.

Однако суд апелляционной инстанции не учел, что помимо обязательств арендатора по уплате непосредственно арендных платежей, составляющих выкупную стоимость, стороны предусмотрели в пункте 5.2.4 договора условие об ежегодной индексации невыплаченных сумм. Оценка этому условию на предмет его соответствия закону при наличии соответствующих возражений ООО "ВАБ" апелляционным судом не дана.

В то же время суд первой инстанции, признав в целом договор аренды прекратившим свое действие, расценил часть полученных арендодателем от арендатора денежных средств на сумму 2 958 652 руб. 92 коп. в качестве неосновательного обогащения ООО "ХУПР" и взыскал их в пользу ООО "ВАБ". Решение суда в данной части сторонами спора не обжаловалось и в настоящее время вступило в законную силу.

Следовательно, вывод апелляционного суда о выплате арендатором полной стоимости за спорное имущество противоречит фактическим обстоятельствам спора и является преждевременным.

Помимо этого суд кассационной инстанции также не может согласиться с утверждением апелляционного суда о наличии оснований для удовлетворения иска ООО "ВАБ" в части требований о передаче и регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Выводы апелляционного суда в этой части основаны на положениях статьи 273 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, закрепляющих принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости и предусматривающих, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Принимая во внимание, что в настоящее время ООО "ХУПР" является собственником земельного участка под спорными объектами недвижимости (выписка из ЕГРП от 28.03.2013 N 01/003/2013-1768) и учитывая содержание пункта 2.1.2 договора аренды от 05.03.2009, апелляционный суд счел, что в силу прямого указания закона ООО "ВАБ" приобрело титул собственника и на этот участок одновременно с переходом к нему права собственности на спорные нежилые помещения.

В то же время суд апелляционной инстанции, истолковав условия договора от 05.03.2009 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ, признал, что стороны не включили в размер выкупной платы объектов недвижимости (20 800 000 рублей) цену спорного земельного участка. Однако данное обстоятельство, по мнению апелляционного суда, не свидетельствует о недействительности данного договора, а лишь порождает у арендодателя (продавца) право требовать от арендатора (покупателя) оплаты стоимости передаваемого по договору от 05.03.2009 земельного участка с определением его стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 424 ГК РФ.

Однако, как установлено апелляционным судом, на момент заключения договора от 05.03.2009 арендодатель не являлся собственником спорного земельного участка, предоставленного ему в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления администрации города Владивостока от 21.04.1999 N 718 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

В связи с этим ООО "ХУПР" не могло на тот период распоряжаться данным участком в соответствии с условиями договора аренды от 05.03.2009.

Поэтому при рассмотрении требований ООО "ВАБ" о передаче ему этого участка и регистрации перехода права собственности, арбитражным судам исходя из условий пункта 2.1.2 договора от 05.03.2009 следовало квалифицировать отношения сторон в данной части как соглашение о купле-продаже будущей вещи, обязательства приобрести которую впоследствии принял на себя арендатор.

Апелляционным судом справедливо отмечено, что одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип эквивалентности в предпринимательских взаимоотношениях между его участниками.

Статьей 423 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Таким образом, право собственности ООО "ВАР" на земельный участок могло возникнуть в результате заключенной с ООО "ХУПР" сделки, содержащей все существенные условия в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства, о чем также указано в пункте 2.1.2 договора от 05.03.2009.

Указанные апелляционным судом нормы статьи 273 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ не исключают необходимости должного оформления сторонами условий заключаемой ими сделки по передаче права собственности на земельный участок при продаже расположенных на нем объектов недвижимости. Такие условия могут быть включены непосредственно в сам договор о продаже недвижимости, или оформлены самостоятельной сделкой.

При этом следует учитывать, что в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена имущества, приобретаемого по договору купли-продажи недвижимости, является существенным условием такого договора.

Это правило действует и в отношении сделок с объектами недвижимости, которые будут приобретены продавцом в будущем. Как указано в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

В рассматриваемой ситуации, стороны при включении в договор аренды от 05.03.2009 условия пункта 3.5, предусматривающего обязанность арендатора (ООО "ХУПР") в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору (ООО "ВАБ"), не указали все существенные условия передачи прав на спорный участок, в том числе не определили его цену.

При таких обстоятельствах соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, следует признать незаключенным.

В этой связи являются необоснованными ссылки апелляционного суда на то, что отсутствие соглашения сторон о цене спорного участка не влечет недействительности сделки и позволяет арендодателю (продавцу) впоследствии требовать от арендатора (покупателя) оплаты переданного ему земельного участка с определением его стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 424 ГК РФ.

Однако, принимая во внимание принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости и императивные нормы статей 273, 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также учитывая добровольно принятое ООО "ХУПР" на себя обязательство приобрести в собственность и передать ООО "ВАБ" спорный земельный участок, суд кассационной инстанции полагает, что покупатель при приобретении права собственности на объекты недвижимости также вправе требовать от продавца заключения с ним соответствующего договора купли-продажи данного участка в обязательном порядке по правилам статьи 445 Гражданского кодекса РФ. В случае возникновения при заключении указанного договора разногласий сторон, в том числе по вопросу о цене земельного участка, суд вправе самостоятельно определить соответствующие условия сделки в порядке статьи 446 Гражданского кодекса РФ.

По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).

ООО "ВАБ", обращаясь в арбитражный суд с первоначальным иском о регистрации перехода права собственности на земельный участок, не являющийся предметом договора от 05.03.2009, требований о заключении соответствующего договора не заявляло, все существенные условия, при которых сделка по купле-продаже данного участка могла быть признана состоявшейся, в иске не привело. Не указаны такие условия и в обжалуемом постановлении апелляционного суда. Таким образом, указанное требование удовлетворено судом также неправомерно.

Помимо этого, принимая решение о передаче ООО "ВАБ" спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции не учел, что для удовлетворения такого требования необходимо, чтобы данный участок находился во владении ответчика (ООО "ХУПР"). Вместе с тем, стороны не отрицали, что спорный участок фактически используется арендатором, более того, на данном обстоятельстве основывались встречные требования арендодателя о взыскании платы за фактическое пользование участком.

С учетом изложенного обжалуемое постановление апелляционного суда от 16.09.2014 подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ как принятое с неправильным применением норм материального права и без выяснения всех значимых для дела обстоятельств.

По этой причине дело направляется на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, исходя из фактических обстоятельств проверить наличие всех необходимых условий для регистрации перехода к арендатору права собственности на переданные ему по договору от 05.03.2009 нежилые помещения, оценить возможность рассмотрения спора о регистрации перехода к ООО "ВАБ" права собственности на земельный участок в рамках настоящего дела, а также разрешить вопрос об обоснованности требования по первоначальному иску о передаче спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Приостановление исполнения обжалуемого судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2014 N 0000051, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко